深圳楼市，网红盘房价有点恐怖

这几年深圳楼市，出了很多网红盘，核心区和非核心区都有。

但新房和二手房的区别还是很大的。

新房由开发商主导，从营销、揽客到销售均统一推进，整个流程高度标准化。而二手房市场则相对多样化，业主的户型、装修及心态差异很大。

所以二手房才是市场的晴雨表。

经过市场的起起落落、跌跌撞撞，那些年的深圳网红盘，如今都怎么样了？

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拉几个2019年开盘的楼盘来看。

位于西丽大学城的宝能城西区，2019年5月份开盘，均价约8.5万，共396套住宅，开盘当天卖了195套，销售比同期开盘的天鹅湖三期好些。

近期宝能城西区成交了两套，一套206平高层成交价1640万，单价7.96万；一套113平成交价970万，单价8.5万。大户型的市场表现落后于刚改户型。

看宝能城西区目前在售房源，业主心态参差不齐：两套120平左右户型报价仅8万出头，152平以上户型则有几套挂盘超10万。由于小区成交量少，可查询的数据只有寥寥几套，价格暂时没有看到抬头的趋势。

华侨城的天鹅湖三期，当年开盘卖12.5万，如今也差不多是这个价格，以122平近期成交情况为例，中楼层在13.8万，低楼层在12.7-12.9万。但小区交易量比较活跃，929新政后，到目前为止至少成交了20多套。

沙井的华强城三期，19年开盘均价约4.63万，464套房当天日光，现在成交价4.4万左右，原业主都是亏本卖。

光明的玖龙台，19年开盘均价约5.2万，705套房全部售罄，现在该小区成交价在5.6万左右，算是近年来郊区楼市里面比较抗打的一个网红盘了。

02

接着往下看：

2019年，宝中海纳公馆开盘，均价约8万多，推1889套住宅，当天卖了不到一半，很多人都看不上。一年后，海纳公馆还剩下5套尾盘，吸引了1170人参与认筹。

想想看，1000多人抢5套房子，这是多么激烈的竞争，当时都登上了新闻。还有一小撮人，后来不得不接支付数十万甚至上百万的“喝茶费”，才能买到这个房子。

但今年8月底和9月初，海纳公馆的市场行情并不好，以89平三房为例，有几套以800多万成交，最低一套仅830万。

直到929新政出台，前海宝中的新房快速清盘后，海纳公馆作为宝中次新的优势就凸显出来了，新政后两个月半成交了30多套，基本每周保持几套成交，价格也明显抬头。

像89平三房两卫，从新政前的800多万-900万出头，涨到了最近的1070万，单价超12万，剔除掉楼栋、户型等因素导致的价格波动，涨幅在15%左右。

看房热度不减、量价齐涨，海纳公馆不仅是宝中片区近期表现最出色的小区，也是深圳楼市这一波行情的领头羊之一。

香蜜湖的深业中城，2019年底开盘均价13.1万，192套当天就秒光了，目前成交单价在18-20万左右，是近几年深圳楼市最赚钱的一个网红盘。

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一些人说起深圳的房价，往往容易情绪激动：“不就是钢筋混凝土嘛，为什么能卖到这么贵？”

这其实是认知上的一种缺陷。

我们买房，本实质上买的是这座城市的土地资源及各种配套，包括但不限于产业、教育、医疗、圈层、交通、环境等。
小地方的房子确实很便宜，但所对应的金融属性和资源配套，也压根不是一个级别。
房价越高的城市，所提供的就业机会和收入水平越高。我们在享受这座城市所带来的优质资源时，也要承受这里的高房价。

深圳亦是如此，外围板块也有很便宜的房子，每套一两百万的都不少，但这些房子各方面的配套都比较弱，意味着未来的增值预期有限，基本属于保障房化的一类产品。

所以买房子，最好不要只看绝对值，而是要看相对值。

此外，还有一个很重要的选房指标，就是尽可能挑这个片区的主流户型来买。

品质豪宅盘，如果生在了刚需地段，那么注定站岗。在纯粹的豪宅片区，去买非主流户型，同样是属于资源错配。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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