万物云朱保全：物业费重新定价需业主大会决定，物业公司服务要做到“质价相符”

万物云董事长朱保全

本报记者 梁宝欣 深圳报道

今年，物业费限价成为物业行业乃至社会广泛关注的热点事件。多地政府相继出台相关物业费限价政策举措，此举在物业行业内引发企业运营策略调整、成本核算重审等一系列连锁反应。

作为物业行业的头部玩家，12月11日，万物云在深圳举办睿见大会。而对于“物业费限价”的话题，万物云董事长朱保全在会上指出，如何搭建物业跟业主之间的对话平台，形成一套基于服务频次，服务标准的定价体系才是关键。重新定价需要业主大会决定。物业公司的服务要做到“质价相符”。

《华夏时报》记者在大会现场了解到，万科物业发布“智选”产品，将服务选项和定价权利交还给业主，在行业内创新推出“弹性定价”。

克而瑞物管认为，万科物业推出“弹性定价”，不仅是对物业管理行业的创新探索，更是对当前市场环境的积极回应。万科物业通过透明化服务内容、业主参与定价和科技赋能管理，实现了服务质量与价格的高度匹配。这一创新不仅满足了业主的个性化需求，提升了服务透明度和效率，还为物业管理行业树立了质价相符的新标杆，引领了存量时代下物业服务的转型升级。“弹性定价”有望成为未来物业管理行业的标准实践，推动全行业向更加规范、高效的方向发展。

物业费由业主说了算

万科物业此次全新推出的“智选”产品，剑指行业痛点，突破性地将物业费定价的话语权交予业主手中，以业主需求为导向、以业主意愿为基准。

万科物业市场管理合伙人邹明表示，过往物业服务的价格往往通过“包人头”的定价模式，业主无法真正参与定价过程。进入存量市场，与业主共建社区新未来，满足客户的选择权，重庆物业费降价风波更是让这种需求呼之欲出。

今年6月初以来，重庆施行的物业费新规引发一轮物业费降价潮。重庆规定2024年6月起实行的中心城区住宅物业费收费标准为：电梯住宅的物业服务收费最高为1.9元/平方米/月，最低1元/平方米/月；无电梯住宅最高1.35元/平方米/月，最低0.6元/平方米/月。

某物企重庆项目负责人此前在接受《华夏时报》记者采访时表示，政府指导价的本意在于强调“质价相符，层级分明”。这要求物业企业必须更加注重服务质量和性价比，通过提供更高质量、更贴心的服务来赢得市场和政府的双重认同。这将促使物业行业向更加规范化、专业化、品牌化的方向发展，提升整个行业的服务水平和竞争力。

“这举措也对企业提出了更高的要求，物业企业也将面临运营压力和服务品质的挑战，需要不断优化内部管理、提升服务效率，还要不断创新服务模式、提升服务质量以满足业主的多元化需求。而对于已经具备较强实力和良好口碑的物业企业来说是一个难得的发展机遇；而对于那些服务质量不佳、管理混乱的物业企业来说则可能面临被市场淘汰的风险。”上述某物企重庆项目负责人说道。

邹明指出，万科物业智选产品的主要特征是摒弃“默认设置”，采用“自定义”菜单，让业主真正参与进来，共同制定物业费和服务标准，万科物业定服务“底线”，业主按需定服务“高线”。

资料显示，万科物业“智选”产品以“项目物业服务全周期”为主轴，全量梳理了社区里的95个服务空间、1530个作业对象，共计508项作业SLA（服务事项），形成了一个全类的服务事项集。再于其中分类筛选出158项必选服务、350项自选服务。其中的必选服务关联万科物业的价值主张，自选服务则不仅事项可选，频次也可选。

与此同时，邹明表示，推出“智选”产品，让业主家的物业费自己说了算，底气来自于过往长期的技术投入。

据了解，通过过去十来年的科技投入，万科物业母公司万物云已完成了项目现场的数字化基础设施及远程运营能力的建设，打造了以灵石为核心及通行、客服、维保、巡检、调度、保洁等BPaaS系列产品，围绕客户自选的SLA集及现场各类临时事件，基于“灵石+飞鸽”的组合，形成了住宅小区从工单生成到完成及质检的全流程可追踪、结果可呈现的工单管理体系。万科物业智选可以共享相关能力，采用“人+机器+远程”的高效作业模式实现差异化服务交付。

“杀入”低价市场

“基于万科物业的成本体系及品牌认知，我认为2.5元是一个分水岭。2.5元以下的物业服务，万科物业似乎也不太会做，如果做了2.5元以下的物业，原来的业主也不同意，所以万科物业在发展过程中遇到价格限制的瓶颈。当我们真正把市场打开的时候会发现，如果价格往2.5元以上走，空间会越来越窄，而如果往下走，空间才会越来越大。”朱保全说道。

而此次万科物业推出“智选”产品，撬动行业定价模式变革，引领行业从标准化定价向弹性定价转变。一方面为客户提供定制化的物业解决方案，客户可以筛选需要的服务内容，服务频次；另一方面能巧妙破局切入低价市场赛道。

邹明指出，万科物业如能下探至1元至2元/平方米/月的市场，商机将增加110%。

此外，在会上，朱保全还直面“带资进场”的话题，他指出，软服务不能改变硬件，阻断“破窗效应”，才能避免“公地悲剧”，改善基础设施，物业公司才能管好小区。

“要解决破败的问题是需要资金做冷启动，你不可能凑齐2000个业主集体凑份子去做，必须要通过一个快速的决策机制来做冷启动，改善环境之后，人心向上了。”朱保全说道。

同时，朱保全认为，从效率的角度业委会是需要的，业委会执行业主大会决策，业委会是法庭不是法官。

而随着一系列产品和业务动作的对外官宣，万物云未来三年的经营关键词也浮出水面：资产、低碳、AI。朱保全表示，将从这三个方面构建万物云的能力：首先，从物业管理升维资产管理，向上下游业务链延伸，服务不动产持有者。其次，向能源管理转型，用3年时间成为不动产领域的节能先锋。最后，全面拥抱AI，从人管人到事管人的能力转型，希望在传统组织里面能够成为人工智能应用的先锋。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁