产权缩水12年！南京骨灰级老盘，靠四代宅“逆天改命”？

第四代住宅的风，终于吹到了“骨灰级”老盘。

最近，迈皋桥板块的金浦御龙湾，对I分区4栋楼住宅楼进行规划调整，增设露台、更改外立面，城北老盘摇身一变成四代宅。

要知道，金浦御龙湾拿地已有12年之久，因项目体量较大，建设、销售周期比较长，近两年来仍有新房源陆续加推，奈何市场反应平平、去化一般，在更新迭代速度较快的南京楼市，存在感并不高。

此次紧随市场潮流优化规划，增设空中露台、爆改四代宅后，再度引起南京买房人的关注。

四代宅的大露台，救得了骨灰级老盘吗？

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先来看金浦御龙湾的四代宅。

文件显示，为进步提升居住品质，金浦御龙湾将对6#、8#、9#、10#共4栋住宅楼进行调整，主要涉及增设露台，以及对阳台、飘窗、外立面等方面的规划更改。

主要变更内容：

1、边户偶数层在卧室南侧增设露台、边户奇数层在阳台增设露台；

2、中间户偶数层卧室南侧增设露台，两户设墙体分隔，奇数层不变；

3、边户奇数层南侧飘窗开洞宽度减小 250mm，位置向阳台方向平移 150mm,飘窗形状由斜交于外墙改为垂直于外墙。

从效果图上可以看到，除露台外，楼栋外立面仍以米黄、灰色以及棕色为主，底层商业规划、房源分布等几乎未变，与当下市场主流四代住宅产品相比，在窗墙比、采光等方面的优势并不明显。

整体来看，金浦御龙湾除中间户奇数层外，其余大部分楼层房源都新增了露台，赠送面积更多、得房率大幅增加，对于买房人来说是个好事。

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问题是，加了露台的金浦御龙湾，能不能重拾昔日“摇号盘”光环？

首先，产权已缩水12年。

金浦御龙湾于2012年拿地，至今已有12年之久。按照规划，小区为集高层、小高层、花园洋房与商业等多种建筑形态于一体的大型住宅社区，总体量约70万方。

2015年10月首批新房入市，正值南京楼市无差别火热时期，金浦御龙湾也体验了首付提高、开盘摇号的风光。比如2019年5月和11月，项目多次开盘摇号，中签率一度低至11.8%，被买房人称为一代“神盘”。

2022年初，“隐身”近2年后，金浦御龙湾陆续推出I地块、A地块新房，主力户型89-132㎡，毛坯交付，均价约3.1-3.6万/㎡不等，但市场反应平平。

其次，产品设计落后。

南京楼市产品更新迭代速度较快，短短几年里经历了从毛坯到精装、从横厅到空中露台，“内卷”不断升级。

而金浦御龙湾如今仍是毛坯交付、户型方面中规中矩（指目前在售房源），公共设施也没有当下流行的会所、架空层、下沉式庭院等配置，且存在部分楼栋存在带底商、居住环境不够纯粹等问题。

另外，金浦御龙湾近几次加推去化并不理想。

网上房地产数据显示，2022年年初陆续加推的I、A地块，共推出720套新房，目前还剩271套没卖。其中，今年10月份加推的104套房源，目前仅有25套成交。

二手房市场上，金浦御龙湾各区最新成交单价从2.3万/㎡-3.2万/㎡不等，相对于当年2.5万/㎡的均价，几乎没有倒挂空间。

当然，项目也有较为突出的优势。

比如位于老城地段，靠近1号线地铁、迈皋桥中心小学和二十九中学区等居住配套完善；同时项目产品种类多，覆盖洋房、多层和高层，户型从约90㎡—约260㎡都有的选。

更重要的是，项目改规划的4栋住宅，通过增设露台和调整飘窗，提升了居住品质，为业主提供更加舒适、宽敞的居住空间，能赢得更多买房人青睐。

整体而言，升级为四代宅后的金浦御龙湾，市场热度或许会更高，但想要重回巅峰时期热销场面，难度有些高。

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今年6月，随着《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》发布，南京正式拉开第四代住宅的序幕。

政策支持下，河西、江核、鼓楼、江宁等一批新盘火速出规划，一批带有挑空客厅、空中露台的全新住宅产品，涌入南京新房市场，第四代住宅，也成为了今年南京楼市的关键词之一。

截止到目前，南京共有15个做第四代住宅的楼盘，其中有4家楼盘上市开卖，去化成绩颇为亮眼。

中海·江南玖序：南京首个开盘的第四代住宅，河西青奥板块高端改善项目，主力户型建面约275、305㎡，首开不久，就拿下了10月份南京楼市销售面积、销售金额“双冠王”。

最新消息，江南玖序将于近期亮相“4.0中央立体庭院 +280㎡全景舱户型 · 滨河楼王户型”，并同步公开建面约400㎡“传承型”产品，南京改善买家可以多多关注项目动态。

扬子保利·江韵瑧悦：江核首个第四代住宅，绝版瞰江视野+稀缺花园露台，主力户型建面约105-115㎡。自10月份首开上市后，拿下四开四捷的好成绩。

招商·金陵序：河西中低密改善楼盘，空中庭院、全楼首层架空、八恒科技系统......11月底首开110套房源，户型建面约150m²、175m²、225m²，开盘当天全部卖完，预计很快加推。

悦著九章：南京首个第四代住宅洋房产品，规划升级后新增空中露台，错层分布，户型主力建面约137、140㎡（洋房），产品上市即热销，拿下今年10月份销售金额榜单TOP10。

整体来看，住宅产品的迭代升级，一方面让居住空间更人性化、合理化，给买房人提供了更优质的置业选择。另一方面，楼盘更改规划是顺应市场潮流做出的变化，提升产品竞争力，吸引更多关注度，有助于房源去化。

可以预见的是，随着住宅品质不断改善、优化，南京将迎来更多产品好、质量高的置业选择。