最高人民法院：抵押权行使的范围及其诉讼时效

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中国东方资产管理公司武汉办事处与平安信托投资有限责任公司、中国平安人寿保险股份有限公司、武汉农村商业银行股份有限公司、北京王府井百货商业物业管理有限公司和陆氏实业(武汉)有限公司借款担保合同纠纷案［最高人民法院(2011)民二终字第28号民事判决书］

裁判要旨:依照《担保法解释》第十二条规定，担保权人在担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后两年内行使权利的，法院应予以支持。该规定表明只要诉讼时效没有届满或完成，法院对抵押权人行使抵押权的诉讼请求就理应支持。

本案的抵押担保有效，东方资产公司可以对抵押的房屋行使抵押权,可以主张对抵押物的拍卖、变卖款享有优先受偿权,买受人不可以用其取得房屋的所有权来对抗抵押权。

东方资产公司基于对抵押物的支配权,仅可以主张其对抵押物上的权利，不能依据抵押物而主张王府井公司、平安信托公司、平安人寿公司、武汉农商行承担连带担保责任。

最高人民法院认为:第一，关于陆氏公司向工行湖北分行提供的担保是否有效的问题。1996年9月10日，陆氏公司与工行湖北分行在签订借款合同的同日签订了抵押合同,根据抵押合同的约定，陆氏公司以在建工程佳丽广场的关于东方资产公司是否未在抵押期间行使抵押权而导致上述抵押权消灭。依照《担保法解释》第十二条规定，担保权人在担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后两年内行使权利的，法院应予以支持。该规定表明只要诉讼时效没有届满或完成，法院对抵押权人行使抵押权的诉讼请求就理应支持。如一审所查明的事实,本案东方资产公司行使诉权并没有超过诉讼时效期间,原审法院认定工行湖」匕分行在抵押期间没有行使抵押权而致抵押权消灭属于适用法律不当，本院依法予以纠正。

关于陆氏公司对工行江汉区支行提供的担保是否有效的问题。工行武汉市中山大道办事处与陆氏公司在1997年8月1日签订借款合同后,双方另行签订了抵商(97-10-11)担保合同。借款合同到期后,双方于1999年2月10日签订借款合同,约定借款用途是借新还旧,双方在借新换旧的合同中约定将已经签订的抵商(97-10-11)的担保合同作为本合同项下的担保，这种明确约定是双方的真实意思表示，并没有违反法律和法规的禁止性规定。原审法院认为这种约定违反了担保法的禁止性规定,东方资产公司依据第00921号房屋他项权证主张抵押权没有法律依据,属于适用法律不当，本院依法予以纠正。

第二，关于东方资产公司是否可以主张对抵押物拍卖、变卖款享有优先受偿权的问题。

根据担保法的规定，不动产抵押权的生效和不动产物权的转让均以登记为生效要件和公示方法。在规范的已登记抵押权的房屋转让过程中，在抵押权未消灭时，受让人所取得的房屋所有权凭证上应有抵押权的记载。房地产管理部门应以此种方式告知受让人取得的房产上的他项权利负担。但本案的特殊性在于，一方面,房产部门没有在王府井公司、平安信托公司所取得的房产证上记载抵押权。另一方面,陆氏公司恶意隐瞒房屋已经抵押的事实。王府井公司、平安信托公司、武汉农商行以合理的价格向陆氏公司购买房屋，已支付全部价款，并占有和使用房屋至今。由于陆氏公司的恶意和基于对房地产管理部门登记的依蓄赖，使得房屋买受人在办理过户登记手续时，无法知晓房屋已抵押的事实。王府井公司、平安信托公司已取得房屋所有权凭证，应认定其对购买的房屋享有所有1权。武汉农商行虽尚未取得房屋所有权凭证，但生效判决同样具有物权变动效g力，武汉农商行也已取得所购买房屋的所有权。

王府井公司、平安信托公司、武汉农商行虽然已经取得了房屋所有权，但亦=无法改变房屋上早已合法设定的抵押权存在的客观事实。依照《担保法解释》第六十七条之规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”抵押权作为担保物权，是抵押权人因为抵押行为而对抵押物所享有的支配权,此种支配权可以对抗抵押物的所有人和第三人。本案的抵押担保有效，东方资产公司可以对抵押的房屋行使抵押权，可以主张对抵押物的拍卖、变卖款享有优先受偿权，买受人不可以用其取得房屋的所有权来对抗抵押权,买受人因抵押权人行使抵押权而遭受的损失可以向过错方主张;买受人也可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭，买受人清偿债务后可以向抵押人陆氏公司追偿。

第三，关于王府井公司、平安信托公司、平安人寿公司、武汉农商行是否应在受让抵押物的价值范围内对陆氏公司的债务承担连带责任的问题。王府井公司、平安信托公司、平安人寿公司、武汉农商行与东方资产公司之间没有任何合同上的法律关系，他们之间的唯一连接点是陆氏公司为工行湖北分行设定的抵押物被王府井公司、平安信托公司、平安人寿公司、武汉农商行买受。东方资产公司基于抵押合同而对抵押物享有支配权。其对抵押物的支配权，仅可以主张其对抵押物上的权利，不能依据抵押物而主张对方承担连带担保责任，承担连带责任必须有合同约定或明确的法律规定。东方资产公司也提不出要求王府井公司、平安信托公司、平安人寿公司、武汉农商行承担连带责任的法律依据，故原审法院对东方资产公司的该部分诉请予以驳回是正确的，本院予以维持。

——最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判指导案例(6)•合同与借贷担保卷》，中国法制出版社2013年版，第483~498页。