仁寿县部门文件成为逾期交房拒付违约金的挡箭牌

在疫情发生后签订的商品房买卖合同，由于眉山市仁寿县住建局等五部门发布的仁住建发〔2021〕569号《关于精准应对新冠肺炎疫情冲击全力保障房地产市场平稳健康发展的通知》，成为了开发商逾期交房拒付违约金的挡箭牌，仁寿县部分楼盘的业主就遭遇开发商随便一句疫情属于‘不可抗力’，政府文件有规定就转嫁内在的经营风险，一甩了之。业主们纷纷表示，仁住建发〔2021〕569号文件第四条与法律法规相抵触，应当撤销。

据眉山联想叠云创新科技园三期（又称：天府云城C区）的业主介绍，他们与开发商签订购房合同的时间2020年10月-12月期间，开发商四川联创考拉科技产业有限公司（以下简称“四川联创公司”）在购房合同约定第一批次共4栋楼应于2023年3月31日交付，第二批次共6栋楼应于2023年4月30日交付。由于四川联创公司的原因逾期交房。部分业主代表找开发商协商，要求其按合同约定支付逾期交房的违约金，开发商拿出了仁寿县住建局等五部门印发的仁住建发〔2021〕569号文件，以疫情影响属“不可抗力”拒付违约金。

天府云城C区）的业主表示，他们签订购房合同时，新冠疫情已经发生了近一年的时间，作为开发商已经能够预见到疫情以及环保管制、高温限电等因素的影响，应当合理制定建设工期和交房期限。根据《民法典》等相关法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如果能预见，或应该能够预见，则不构成不可抗力；至于高温、环保等问题，作为专业的房地产开发公司，对于建设工期应具有一定的预见性，况且，签订购房合同后建设工期长达3年的时间，其完全可以在制定交付时间时予以考虑；同时，四川联创公司提出不可抗力不能履行合同也未及时通知业主，更没有提供因疫情影响工期的证明。四川联创公司应当承担违约责任，支付逾期交房违约金。

据了解，疫情发生后，全国各地市住建部门第一时间就作出反应，纷纷发布做好疫情防控工作推动房地产企业复工复产、促进房地产市场平稳发展的措施。成都市于2020年4月13日发布《通知》，2020年3月8日眉山市住建局发布《眉山市有效应对新冠肺炎疫情促进房地产市场平稳发展政策措施》、《眉山市有效应对新冠肺炎疫情促进建筑业健康有序发展政策措施》的通知。

然而，作为眉山市下辖的仁寿县住建局不但对疫情熟视无睹慢作为，于2021年12月30日才作出反应，还不顾疫情已经发生了近2年之久的实际情况，生搬硬套“顺延因疫情影响商品房交付期限”条款，致使〔2021〕569号《通知》把2021年12月30日前疫情发生后签订的购房合同归为了不可抗力，违反了《民法典》第一百八十条、第五百九十条关于“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定。

据悉，天府云城C区业主根据《四川省行政规范性文件管理办法》、《眉山市备案审查工作规定》的规定对仁住建发〔2021〕569号文件的第四条提出合法性审查，并要求仁寿县住建局对该《通知》不可抗力时间认定等方面问题作出解释，撤销或更改该《通知》的违法内容。