半夜奔向中介“签单” 、审批放款速度加快⋯⋯上海房地产成交量回暖，房按揭贷款业务“暗战”升级

每经记者：陈植 每经编辑：马子卿

“现在只要有单子，我们晚上都会跑过去签单。”一位上海地区城商行人士向记者感慨地说。

他所说的“签单”，是指银行人员迅速跑去房产中介机构，为购房者迅速办理住房按揭贷款业务。不久前，他晚上10点多跑去一家房产中介，直接签了两单。这位上海地区城商行人士告诉记者：“如果我去晚了，房产中介就会把这些按揭贷款业务需求交给其他银行。”他之所以如此忙碌，主要得益于近期上海地区房地产成交量回暖。

数据显示，10月上海地区的二手房成交量达到2.05万套，11月这个数值达到2.705万套，自2021年3月以来首次突破2.7万套，创下近44个月以来的单月成交量最高值。这位城商行人士向记者直言：“这也驱动上海地区多家银行纷纷加大按揭贷款业务抢单力度。”

上海地区二手房成交量 图片来源：同花顺iFinD

一位股份制银行上海分行个金部人士向记者直言，一直以来，住房按揭贷款业务属于风险相对可控且容易冲量的业务。即便今年以来LPR利率多次调降导致按揭贷款业务净利差明显缩水，但在各家银行眼里，它仍是“兵家必争”的优质业务。

记者多方了解到，为了得到更多按揭贷款业务，上海地区银行的按揭贷款利率基本压低至同一水准。“目前，我们的首套房、‘外环外+临港片区’二手房、外环内二手房的按揭贷款利率报价分别是3.15%、3.35%与3.55%。”

上述城商行人士告诉记者。在按揭贷款利率趋同的情况下，银行只能靠比拼放款速度与客户准入条件宽松度，从房地产中介获得更多按揭贷款业务。这导致他所在的业务团队必须大半夜跑去房地产中介签单，只为能让按揭贷款审批放款速度“更快一些”。但是，即便如此拼搏，他直言：“年内考核指标仍未完成。”

一线业务员跑去中介机构“签单”，要拼出“更快的按揭贷款审批速度”

随着过去两个月上海地区房地产成交量回暖，这位城商行人士骤然发现自己变得格外忙碌。他告诉记者：“现在恨不得自己能蹲守在房地产中介机构，只要购房合同签订，我们就第一时间介入办理按揭贷款。”为了提高抢单效率，目前部分营业网点已与附近的房地产中介机构约定，只要客户签订购房合同，后者就迅速通知银行派人前往办理按揭贷款。

他直言，其需尽快完成银行的考核指标。年底前，许多银行内部都要冲量完成信贷指标。他们内部研究认为，在当前经济环境下，按揭贷款仍是信贷风险相对可控且容易冲量的优质业务，所以其必须为多拿到按揭贷款业务而拼搏。

这位城商行人士告诉记者：“为了给按揭贷款业务冲量，我们还从其他部门调派人手，因为实在忙不过来。”所谓“忙不过来”，主要表现在三个方面。

一是一线业务员需快速跑去中介机构“签单”，才能拼出“更快的按揭贷款审批速度”，让房地产中介与购房者感到满意，由此带来更多的业务量，但随着按揭贷款业务量增加，一线业务员人手不足问题便开始凸显，导致大家都前往中介协助一线业务员完成工作量，每个人显得格外忙碌；二是为了加快按揭贷款审批放款速度，一线业务员与后台人员需高效配合，但要做好这项工作绝非易事，尤其是在个人准入条件放宽的情况下，一线业务员时常吃不准购房者的收入负债条件能否通过银行按揭贷款业务风控审核，就会迅速电话询问后台人员，因此后台人员需“随时待命”，给各个一线业务员“答疑解惑”；三是为了加快按揭贷款审批放款速度，他们内部会派人专门盯紧按揭贷款审批进度，这些员工只能全程紧跟业务办理流程，经常得催促同事尽快完成相关工作，相关工作量激增不少。

上述个金部人士告诉记者，目前在按揭贷款业务领域，整个业务团队也异常忙碌。目前，该行上海地区支行已派人直接蹲守房地产中介，一旦有人签订购房合同就迅速介入办理按揭贷款；还有一些支行员工会前往附近的一手楼盘售楼处推介银行按揭贷款业务，游说个人一旦买房，将按揭贷款业务交给他们办理。

前述上海地区城商行人士告诉记者，他们有些支行也找到了“抢单窍门”，即这些支行注意到有些中小房地产开发商为了年底回款偿还开发贷，正在折价出售市郊地区楼盘新房。因此他们就与周边中介机构、售楼处员工“打好招呼”，一旦有人购买相关房产，迅速通知他们前来办理按揭贷款。

一位国有大型银行上海分行人士向记者透露，近期他们也感受到按揭贷款市场竞争加大，部分银行正努力与房产中介机构形成更好的合作关系，让后者将更多按揭贷款业务量派给这些银行，或优先向购房者推介这些银行办理按揭贷款。

“目前我们与房产中介机构的合作相对稳健，依然能获得不少业务量。”他告诉记者。但为了能确保这些业务量不再流失，他们也在加快业务响应速度——只要中介机构通知有客户需办理按揭贷款，他们也会迅速派人前往签单。

中小银行比拼“放款速度”，房地产中介机构希望尽快完成交易流程

记者多方了解到，多家上海地区银行之所以不遗余力地给按揭贷款业务“冲量”，一个重要原因是当前按揭贷款市场竞争环境相比以往已发生明显变化。

前述个金部人士告诉记者：“前些年房地产市场火热期间，各家银行完全可以凭借利率报价差异化获得业务量；但如今，随着各家银行的按揭贷款利率报价都已压降至很低水准，在利率报价趋同的情况下，大家只能拼放款速度与客户准入条件宽松度以获得额外的业务竞争优势。”相比股份制银行与城商行农商行等中小银行，国有大型银行在客户准入条件宽松度方面具有一定优势。

所谓客户准入条件，是在个人满足上海不同地区购房所需缴纳的社会保险或个人所得税年限等监管要求的基础上，银行会根据购房者的个人财务状况，自行判断是否给予按揭贷款。这些个人财务状况包括收入、职业、个人负债等。

该个金部人士透露：“目前，上海地区有些中小银行对收入不够稳定且个人负债金额较高的购房者，仍不敢发放按揭贷款。”上述国有大型银行上海分行人士对此表示，该行也在严控按揭贷款风险，对信贷能力不强的购房者也会谨慎放贷。

记者获悉，由于上海地区中小银行认为自己的个人准入条款宽松度不如国有大型银行，他们只能在比拼放款速度方面“下功夫”。毕竟，在当地房价相对低迷的情况下，房地产中介机构也希望银行能尽快发放按揭贷款并交付给卖房者，从而快速完成整个房产买卖流程，避免房价波动导致买卖双方突然“毁约”。

前述上海地区城商行人士告诉记者：“所以只要我们办理按揭贷款与放款的速度足够快，上海地区房地产中介机构都会乐于优先向购房者推介我们银行的按揭贷款业务，给我们带来更多业务量。”但是，光靠按揭贷款办理速度、放宽个人准入条件是不够的，由于大量购房者客群掌握在房地产中介手里，中小银行还需向后者支付比国有大型银行更高的合作费用，才能“赢得”更多的业务量。

年底冲量考核压力下,住房按揭贷款业务“暗战”升级

前述城商行人士向记者透露，尽管整个业务团队为按揭贷款业务冲量四处奔波，但它给银行创造的净利差有限。他告诉记者：“目前，我们的按揭贷款业务利润贡献度不到40个基点。”

一是年内LPR利率多次调降后，住房按揭贷款利率相应持续下滑，但存款定期化状况导致存款利率降幅相对较小，挤压了按揭贷款业务的净利差与净利差；二是在按揭贷款业务环节，人力成本、操作成本、风险计提金额依然相对较高，在扣除这些业务成本后，按揭贷款业务净利润贡献度所剩不多。

图片来源：央行网站

这位城商行人士向记者直言：“所以我们只能从其他部门调来人员支持按揭贷款业务冲量，这也算是控制人力成本的一种方式。”尽管当前按揭贷款业务净利差与净利润贡献度相对较低，但银行仍将它视为风险可控且易于冲量的“优质业务”，要求整个业务团队投入更多精力“冲刺”。当前上海房地产市场成交量回暖，给银行通过加码按揭贷款业务，在年底前完成年度信贷投放考核指标创造了“有利条件”。

他告诉记者：“近日我们与北京分行交流，发现他们也在积极加码住房按揭贷款业务冲量，以完成分行制定的年度信贷投放任务。”数据显示，今年11月，北京地区二手房累计成交20757套，网签面积约177.67万平方米。其中二手房住宅成交总套数为18763套，环比上涨8%，同比上涨49.57%，创下自去年3月以来的月度最高值。

“但是，由于今年前三季度房地产成交量相对较低，要完成今年按揭贷款投放考核指标仍有不小的难度。”上述城商行人士向记者坦言，目前他所在的业务团队盼着未来三周再努力“抢单”，力争年底前完成按揭贷款投放考核指标，相应的薪酬就不会扣减。