借名买房登记人诉合同无效案例剖析：房产合同律师视角

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

钱逸杰作为原告（反诉被告）向法院提出诉讼请求，要求确认其与孙启坤于2017 年签订的关于经济适用房的《协议》无效，判令孙启坤归还北京市石景山区另一房屋，并支付房屋占有使用费 220000 元，同时表示同意返还 526730 元购房款。钱逸杰称 2017 年 7 月 15 日购买经济适用房时因资金紧张向孙启坤借款 426730 元用于购房并出具借条，约定借款期限 6 年，逾期以房偿还，后因孙启坤担心还款能力又被迫签署《协议》，且该协议违反政策规定、损害社会公共利益。房屋交付后未办抵押手续，一直由孙启坤占有使用。

孙启坤作为被告（反诉原告）答辩称应驳回钱逸杰诉讼请求，认为双方签订的合同有效，称钱逸杰是出售指标，协商好指标转让费25 万元，选房购房后先付部分，过户后再付剩余部分，且自 2017 年起房屋相关费用均由其交纳。孙启坤反诉请求确认合同有效并判令钱逸杰在国家允许办理房屋过户登记时协助办理登记，称双方协商签署的《协议》是真实意思表示，自己已履行约定交付全部购房款和相关费用，钱逸杰应办理过户手续却背信弃义。钱逸杰针对反诉答辩称反诉已过诉讼时效且无事实和法律依据。

二、法院查明事实

1. 2017 年 7 月 15 日，钱逸杰与北京 T 公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》购买涉案房屋，单价 7250 元，总价 426730 元，约定 2018 年 9 月 30 日前交房。同日，钱逸杰签订《借条》向孙启坤借购房款 426730 元，借款期 6 年，逾期以房偿还；同时，双方签订《协议》，约定钱逸杰将经济适用房转让给孙启坤，孙启坤交付全额房款及相关费用，给付钱逸杰房屋转让金 25 万元，交房时付 8 - 12 万，过户后付清剩余款项。

2. 孙启坤使用其银行卡向北京 T 公司交纳全部购房款，购房款发票原件由孙启坤持有。2020 年 4 月 10 日，钱逸杰签署收条，表明收到孙启坤交来的房屋转让金 12 万元（2018 - 2019 年收到 6 万元，2020 年 4 月 11 日收到 6 万元）。

3. 2020 年 12 月 31 日，涉案房屋登记权利人是钱逸杰，单独所有，权利性质为经济适用房。2018 年 10 月 15 日孙启坤对涉案房屋进行装修，现房屋钥匙由孙启坤控制，2022 - 2023 年供暖季供暖费由钱逸杰交纳。庭审中钱逸杰主张房屋由孙启坤有偿使用但无租赁合同，故主张占有使用费。经法院释明，孙启坤不把合同无效的法律后果在本案中一并主张。

三、裁判结果

1. 确认钱逸杰与孙启坤签订的《协议》无效。

2. 孙启坤于判决生效之日起九十日内返还钱逸杰北京市石景山区房屋；钱逸杰于判决生效后九十日内返还孙启坤购房款及转让金共计 526730 元。

3. 驳回钱逸杰其他诉讼请求。

4. 驳回孙启坤的诉讼请求。

四、律师分析

（一）合同效力认定

经济适用房是具有特定社会保障性质的住房，其交易受到严格的政策限制。在本案中，根据双方签订的《协议》以及实际履行情况，孙启坤借用钱逸杰名义出资购买涉案经济适用房，购房款由孙启坤支付且发票原件由其持有，房屋由孙启坤装修并控制使用，孙启坤还支付了部分转让金。双方的行为实质是借名买房，这种行为违反了经济适用房相关政策规定，损害了社会公共利益，因为经济适用房的目的是保障特定低收入群体的住房需求，借名买房可能导致不符合条件的人占有经济适用房资源，扰乱了经济适用房的正常分配秩序。所以，法院认定该《协议》无效是正确的，钱逸杰要求确认协议无效的诉求合理合法，而孙启坤要求确认合同有效并过户的反诉请求不能得到支持。

（二）法律关系认定

虽然钱逸杰与孙启坤在同一天签署了借条和协议，但实际上孙启坤并没有另行向钱逸杰交付与借条金额相同的款项，且该款项与购房款系同一笔款项，所以钱逸杰抗辩称双方系借款合同关系不能成立，双方的真实法律关系应为借名买房关系。

（三）合同无效后的财产返还

根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。在本案中，由于协议无效，孙启坤基于无效协议占有使用的房屋应当返还给钱逸杰，钱逸杰则应返还孙启坤支付的购房款及转让金。对于钱逸杰要求孙启坤给付房屋占有使用费的诉求，由于房屋是基于双方的协议交付给孙启坤使用的，且双方并未约定使用费，所以法院不予支持。关于合同无效的其他法律后果，经法院释明后孙启坤未在本案中一并处理，其可另行主张相关权利，例如因合同无效可能遭受的损失等，但需遵循相关法律规定和证据要求。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！