当母亲借子女名义购房后离世：房产律师解读继承困境

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与当事人诉求

1. 原告诉讼请求

钱某杰向法院提出诉讼请求：

- 确认 2006 年孙某华与李某娟签订的《委托声明》有效，李某娟与孙某华之间存在合法有效的借名买房合同关系；

- 要求孙某华继续履行合同，孙某华、孙某超、孙某鑫协助钱某杰将北京市海淀区三号房屋（以下简称三号房屋）所有权变更登记至钱某杰、孙某华、孙某超、孙某鑫名下；

- 判令案件受理费由被告承担。

2. 事实和理由

孙某毅与李某娟系夫妻关系，婚后生育四个儿子，即孙某达、孙某超、孙某华、钱某杰。孙某毅于1988 年去世，李某娟于 2018 年去世，孙某达于 2016 年去世，孙某鑫为孙某达独子。

三号房屋是孙某华受李某娟委托，代其办理买房登记所购置，房屋暂登记在孙某华名下，实际归李某娟所有并居住。2006 年 3 月 18 日，孙某华签署《委托声明》，认可三号房屋为李某娟所有和居住。现因孙某华对房屋权属有异议，钱某杰诉至法院。

3. 被告辩称

孙某华辩称：不同意原告诉讼请求。李某娟从未写过委托声明，也未委托任何人，三号房屋登记在我名下是钱某杰和孙某超私下商定的。

孙某超辩称：同意原告的诉讼请求，原告所述属实，三号房屋是李某娟的遗产。

孙某鑫辩称：同意原告的诉讼请求。

二、法院查明事实

1. 家庭关系状况

孙某毅与李某娟（生于1924 年）结婚后育有四子。孙某毅于 1988 年 6 月 15 日因死亡注销户口，李某娟于 2018 年 7 月 10 日去世，孙某达在 2016 年 12 月 3 日去世，孙某鑫系其独生子，孙某毅去世后李某娟未再婚。

2. 房屋拆迁与购置情况

2006 年 9 月 3 日，北京市某拆迁办（拆迁人）与李某娟（被拆迁人）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。被拆迁房屋位于 C 号内有正式住宅房屋 1 间，区位补偿价款 170500 元，重置成新价格 17800 元，附属物 4500 元，补偿款合计 192800 元，补助费及奖励费 27500 元，代扣房改购房款 2800 元，拆迁方在李某娟腾空住房并拆除后 6 日内支付扣除代扣房改购房款后的 217500 元。

经钱某杰申请，法院调取三号房屋档案材料，显示案外人张某芳（卖方）与孙某华（买方）于2006 年 12 月 25 日签订《房屋买卖协议》，房屋价款 18.5 万元，协议签订时孙某华交付定金 2.5 万元，办理正式协议后付清余款并交接房屋钥匙。

2006 年 12 月 30 日，孙某华申请办理三号房屋产权过户登记并缴纳契税，2007 年 4 月房屋登记在孙某华名下，2016 年 10 月因房屋所有权证书遗失，孙某华申请补办，权属证书显示权利性质为商品房。

3. 委托声明相关情况

钱某杰主张李某娟与孙某华是借名买房关系，并提交有李某娟与孙某华签字捺印的《委托声明》，内容为“今李某娟委托三子孙某华用孙某华名字进行拆迁买房登记和办理一切有关事宜，买后为李某娟所有和居住。为此特以委托”，落款日期 2006 年 3 月 18 日。

4. 房屋购买细节

各方均认可，李某娟签订拆迁协议后需腾空房屋才获补偿款，找房看房由钱某杰负责，孙某华仅在过户登记时前往登记部门，购房款由李某娟的拆迁款支付。房屋买卖合同被钱某杰称已遗失，孙某华表示未处理买卖事宜且不持有合同。

5. 房屋产权证书情况

钱某杰和孙某超称取得三号房屋所有权证后由钱某杰持有，丢失补办后由孙某华持有至今；孙某华则称取得后由李某娟持有，钱某杰遗失后补办一直由自己持有；孙某鑫表示不知情。

6. 委托声明签署争议

钱某杰与孙某超称《委托声明》由孙某超执笔，委托人处李某娟手写签字捺印，受委托人处孙某华手写签字捺印；孙某华表示不清楚是否自己签署；孙某鑫称不了解形成情况。经法院多次询问并释明风险，孙某华未申请对签名笔迹鉴定。

7. 房屋居住使用情况

各方认可三号房屋购买交付后由李某娟居住，钱某杰、孙某华、孙某超和孙某达轮流照顾，但钱某杰与孙某华对照顾时间有分歧。李某娟去世后房屋由钱某杰一家居住至今。

审理中，钱某杰、孙某超、孙某鑫同意承担三号房屋过户相关费用。

此外，2021 年 5 月，孙某华以法定继承纠纷起诉钱某杰，法院追加孙某超、孙某鑫为被告，之前判决书认定三号房屋因未登记在李某娟名下，在继承纠纷中不宜处理，相关权利人可另行诉讼，该判决书已生效。

三、法院裁判结果

一、确认孙某华与李某娟于2006 年签订的《委托声明》有效；

二、钱某杰、孙某华、孙某超、孙某鑫相互协助将孙某华名下坐落于北京市海淀区三号房屋所有权变更登记至钱某杰、孙某华、孙某超、孙某鑫名下；

三、驳回钱某杰的其他诉讼请求。

四、律师案件分析

1. 核心争议焦点剖析

本案关键在于确定李某娟与孙某华之间是否存在合法有效的借名买房合同关系。这一关系的判定将直接影响三号房屋的所有权归属以及后续的变更登记请求能否得到支持，需综合考量多方面因素，包括房屋出资、居住使用、产权证书持有以及相关委托声明的真实性与效力等。

2. 借名买房关系认定依据

- 出资情况：三号房屋购房款由孙某超从外部借得并先垫付部分，待李某娟获得拆迁补偿款后用于偿还，整个过程中孙某华未实际出资。在借名买房关系中，出资往往是重要的判断依据之一，实际出资人的资金流向为借名买房的事实提供了有力支撑。

- 居住使用状况：自房屋交付至李某娟去世，一直由李某娟实际居住使用。借名人对房屋的实际占有和使用符合借名买房关系中借名人对房屋实际享有权益的特征，体现了李某娟在房屋使用权益方面的实际掌控。

- 产权证书持有情形：房屋权属证书在取得后至丢失前，先后由李某娟或钱某杰保管。产权证书的持有情况在一定程度上反映了房屋实际权益人的意图与控制状态，进一步佐证了借名买房关系的存在。

- 《委托声明》的效力与意义：虽三号房屋以孙某华名义签订买卖协议并登记在其名下，但《委托声明》明确约定李某娟委托孙某华进行拆迁买房登记等事宜且房屋归李某娟所有居住。孙某华虽对签名存疑却不申请笔迹鉴定，根据举证责任规则，应承担不利后果，法院可认定该《委托声明》系双方真实意思表示且不违反法律法规强制性规定，具有法律效力。

综合上述因素，法院确认李某娟与孙某华之间存在借名买房关系，《委托声明》有效。李某娟去世后，其继承人包括钱某杰、孙某华、孙某超、孙某鑫，钱某杰请求将房屋所有权变更登记至继承人名下并要求各被告协助办理合理合法，法院予以支持。孙某华辩称未签署委托声明等意见因无有效证据支撑，未被法院采纳。此案例表明在借名买房纠纷处理中，法院通过全面审查各类证据与事实细节，依据法律规定综合判断借名关系是否成立，以保障当事人合法权益与维护法律秩序的稳定性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！