货币政策重回“适度宽松”，楼市能分几杯羹？

14年后，“适度宽松”的货币政策首度回归。

12月9日，市场普遍关注的中央政治局会议公报公布。

会议明确提出“稳住股市楼市”、“实施更加积极的财政政策”。

对货币政策的表述，由之前的“稳健的货币政策要灵活有效”，变为“适度宽松”。

货币政策转为“适度宽松”之后，宏观经济全局和房地产都会受到很大影响。

上一次货币政策“适度宽松”，可以追溯到2009年。2008年，美国次贷危机爆发，引发全球范围内的金融海啸，导致美国等发达经济体需求萎缩。为应对外部环境的激烈变化，我国的货币政策骤然180度转向。从2008年的“从紧”，跳过了中性、稳健，直接转为“适度宽松”，并持续到了2010年。

那两年间经济领域最重要的事件，就是“四万亿救市计划”。虽然一部分人有不同看法，但无论如何，中国经济还是凭借四万亿救市计划，以及与之匹配的适度宽松的货币政策、积极的财政政策闯过了危机，在当时全球经济增长中一枝独秀，以至于在后危机时代，在全球范围内引发了关于“中国模式”的大讨论。

那两年间，借助宽松的货币政策环境，房地产市场迅速企稳、复苏，此后进入一个长达将近10年的单边上扬周期。

在那之后的十年，买房是最重要也最正确的人生决策。

当“适度宽松”重新回归时，环境颇有些似曾相识的意味。上一次适度宽松，是应对外部环境骤变触发。这次也是。特朗普当选，其对华关税的大幅提升已在预期之内，全球范围内右翼思潮，使得冷战结束以来的全球化经济运行受到极大挑战。中国经济面临的外部冲击可想而知。

于是，“适度宽松”归来。

“适度宽松”的“适度”是什么程度？意味着什么？一句话就能解释：自2000年以来，关于货币政策“最为积极”的表达，就是“适度宽松”，纯粹“宽松”就没有出现过。因此，就以“宽松”来理解，应该没有什么大错。

这就是说，2025年，我们将迎来十几年来“最为宽松”的货币环境。最直接的影响，就是贷款变得容易、便宜了。

根据央行的统计数据，2024年10月社融总额存量403.45万亿元，同比增长7.8%。请注意，是同比，这样的数据，是在9月政治局会议部署一系列增量政策后得到的，其时货币政策仍然是“稳健的货币政策要灵活有效”。

“适度宽松”的口径正式实施后，这个关键数据，恐怕还会出现可预见的增长。而社融规模，往往直接体现经济运行的活力。

中国长久以来建立的信贷和金融框架，决定了货币政策口径首先在B端，也就是企业端最先见到效用，具体到房地产，就是房地产企业要先于普通购房人，分到“宽松货币”这杯羹。

以涉房信贷为例。根据央行数据，到今年三季度末，房地产开发贷款余额13.79万亿元，同比增长2.7%，增速比上年末高1.2个百分点，前三季度增加6385亿元。这也是在货币政策“稳健、要灵活有效”的口径下取得的。当货币政策转为“适度宽松”后，这一数据仍然会有可预见的增长。

也就是说，房企在2025年获得贷款的环境要比2024年更为宽松，这一点很重要。为什么？因为事关预期。

当前房地产市场的预期是最重要的问题。影响预期有两大方面因素，其一是整体经济局势，也就是居民对于收入增减的看法和判断；其二是对房地产企业的预期影响。如果房企现金流持续紧张，降价走量势必蔚然成风，而越降价，房子越没人买，现金流越紧张，反过来就又要降价，造成负向循环。

如果房企现金流问题不得以改善，楼市预期也就无法修复，更奢谈扭转。

货币环境“适度宽松”后，房企获得新开发贷的难度降低，同时，银行依规展期、续贷的可操作性也大大增强，房企现金流承受的压力将大为减小。再加上过去1~2年，绝大部分房地产企业已经收缩拿地，土地购置、工程款等大额支出大为减少，这使得房企现金流进一步改善成为可能。

现金流压力降低后，房企砸盘降价的动力将大大减弱，而“被逼砸盘“是过去一段市场房地产市场价格“超跌”的根源所在。当房企有条件少干这样的事儿的时候，市场价格预期就具备了进一步修复的可能性。

这个“适度宽松”，就是匹配着“止跌回稳”这个目标来的。要回稳，先要稳住预期。

这是第一杯羹，看起来比较鲜明，而第二杯羹是购房人的，看起来要模糊一些。

从理论角度而言，宽松的货币环境，应该能够带动市场资金价格，也就是利率持续下行。如果仅从逻辑上看，房贷利率还会继续下行。

但是，最近多个城市的房贷利率重新上行，重新回到“3以上”，似乎与上述基本逻辑相悖。这无疑是综合考虑银行息差带来的经营风险等方面的因素之后带来的结果，息差过小，银行会承受压力。

这的确是现状。但是，当货币政策转为适度宽松后，存款利率也势必下行，银行在负债端的资金成本也会下降。当前的利率形成机制是一个报价机制，资金丰沛时，商业银行也不会报出更高的资金价格，这在一定程度上，会带来LPR利率的下行。

当前，鼓励购房，“止跌回稳”是重要目标，对房贷利率实施“加点”，是很难想象而且十分怪异的。因此，我们斗胆展望，未来房贷利率并非没有进一步降低的可能。

这也是一杯羹。

还有另外一杯羹，不得不说。就是高净值人群，尤其是银行的优质客户，通过各种方式获得银行资金支持的“闸门”变得更松了。当银行变得更“有钱”之后，银行的优质客户，可以采用各种方式，从银行获得更多的贷款资金，而这些资金，可能在一定程度上，会用于与购房有关的资金中转。

我们说得很含蓄了，什么意思相信诸君都明白。

由此带来的最直接的影响，就是改善型，尤其是高端改善型市场的阶段性机会。关于这一点，话就暂时讲到这里。

我们相信，“适度宽松”的货币政策和更加积极的财政政策一起，再加上增量政策的逐步落地发挥效用，2025年无论是经济全局，还是房地产，都会更加企稳向好。

在良好预期的同时，我们也做一点提醒，如今，与14年前的环境有些许不同。14年前，中国居民部门杠杆率相对偏低，而经历了4万亿救市和后来的一轮“去库存”，居民部门的杠杆水平已经有了一定水平的抬升。在这样的情况下，进一步将居民部门的杠杆控制在合理水平，资产负债表才能修复。

无论何时，这才是小到房地产“止跌回稳”，大到经济全局“行稳致远”的终极答案。

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