提前做准备？不出意外的话，2025年起，楼市或出现一个“新变化”

文｜老墨

这篇文章谈点什么呢？思来想去，那就预测未来一些城市的楼市走势吧。

希望能帮到你。

01、房价真的会“阴跌”吗？

其实说白了，这些城市指的就是三四线城市。

长期以来，我发现在谈到房价或者楼市问题，绝大多数人都漏掉了一点：城市硬实力。

什么是“城市硬实力”，其实经济水平就是其中之一，而且在这个时候很多人又犯了一个错误，把GDP当成判断经济水平的唯一标准，这是错的，因为它有非常突出的问题。

相比较之下，我更赞同这个观点：由央行统计出的资金总量更加纯粹，它更能反映出一个城市的综合实力。

为什么要重点提到这个呢？因为下面的其它原因都或多或少受到了它的影响。

尤其是在城镇化放缓的环境下，新生儿数量更加重要。

注意看下面这张图，对比非常明显，从2000年-2020年的二十年里，一二线城市人口都在大规模流入，年均增速最慢也有1.5%，我大概算了一下，换算成人口也有315万人。

从2021年开始，情况明显变了，就算是二线城市的人口增速最快，但也有0.5%，也就是区区9万人。

这个时候就产生了一个疑惑：如果说人口流动越少，是不是说以后哪些城市人口增加，哪些城市人口减少，新生儿数量就会越来越重要呢？甚至还会变成决定性因素之一呢？

我觉得很有可能。

什么是“阴跌”，你知道吗？

不仅仅是房价缓跌，而且必须要加上一个前提：房子失去了投资价值，只能自己住。

你仔细听听原因，还是从2000年开始计算，截止到2015年底，这十五年的新生儿数量基本上是同一水平，最低是1585万人，最高是1771万人，一高一低也就差了186万人，可是到了2016年就立马变了。

那一年，新生儿数量达到了近二十年的巅峰1867万，然而此后一路下滑，2023年就只有902万，已经砍半了。

你能明白什么意思吗？

一是过去三四线城市人口长期外流，而近些年新生儿数量又在减少，二是三四线城市也建造了大量的住宅。

如果这个环境背景没错，那未来有可能就会有价无市，房价自然就可能“阴跌”。

当然了，大城市的一些区域也会房价“阴跌”，虽然他们的人口数量大于三四线城市，但是人口也不是平均分布，肯定是有的区域人口多，有的区域人口少，所以未来很难逃避这个问题，其实简单理解，这也是“供大于求”的一种体现。

02、未来的楼市或出现一个新转折

注意上面提到的一句话，如果房子失去了投资价值，那房价就可能“阴跌”。

出现这个情况太正常了，一是房价已经偏高，二是供给又大于需求，三是人口增速放缓，四是经济结构需要转型等等，所以未来的楼市大概率会出现一个转折：促使大部分城市，尤其是地级市房价继续下跌的唯一因素可能就是房产税。

说个前提，本篇文章仅供讨论，不带有任何指向性言论，不要曲解。

供大于求就说明了一点，注定有一批房子卖不出，租不掉，之前就有人统计过数据，达到41.5%的城镇家庭拥有多套房。

如果没有房贷压力，房子握在手上就行，反正卖不卖都是一个样，可是依然有房贷且征收房产税，那情况可就完全不同了。

2024年10月三线城市房价的中位数是9647元/平，咱们假定贷款六成购买一套面积110平的房子，利率算3.1%，那么一年就要支付房贷32616元，如果同时还要交房产税，税率算1.2%，也就是12734元，算下来总和就是45350元。

你觉得少吗？其实真不少了，平均到一个月就是小4000块，这个成本太大了。

所以关键就是民众能不能意识到这点，只要房子失去了投资价值，手上握了再多的房子也就没有太大意义了，倒不如卖掉。

如果很多人没有意识到，那么未来的楼市转折就得等到出台房产税的那天，如果大家都意识到了，那时间自然会提前，那不论时间有多久，房价大概率都会“阴跌”，甚至直接公开下跌。

不过还得强调一点。未来楼市的整体走势还是稳定，但是会有上下波动。

这也就是为什么会说房价下跌，而不是暴跌，这点至关重要，千万不要搞混了，我们要相信国家，未来的楼市肯定会健康稳定发展。

对此，你怎么看呢？

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