上海
内环内大规模城市更新之后，楼市最大的受害者出现了。
上海十大豪宅、国际社区标杆、科技住宅先锋、区内第一豪宅以及黄浦江边大宅纷纷被富人抛弃，这轮通通跌惨了！
NO.1
小陆家嘴的世茂滨江花园号称亚洲第一高住宅，巅峰时期成交价卖到17.2万/㎡：
如今业主疯狂砸盘出逃，某平台上该小区挂牌量170套，成交均价9.6左右，个别业主砸盘价甚至到了7.5万，整体跌幅在40-50%。
NO.2
仁恒河滨城作为联洋国际社区的标杆小区，从16.2万/㎡一路狂跌到了9.8万，跌幅将近40%，同一套房子1000万原地消失：
NO.3
普陀万里的中鹰黑森林，最早在上海楼市打出健康科技住宅的概念，绿化率高达100%，后来的金茂府、中兴路壹号在它面前都只是弟弟。
结果该小区2022年6月成交单价高达11.5万/㎡，现在最低成交价7.89万/㎡，每平米房价跌了3.6万，更可怕的是据说新房至今还未清盘。
NO.4
浦东洋泾万科翡翠滨江2022年成交了一套272㎡的四房，均价高达21.9万/㎡；
同户型最新挂牌单价14万左右，成交价还得再砍一刀，预估和高点相比总价要跌2200万！
NO.5
号称杨浦第一豪宅的翡丽甲第9月成交一套177㎡3房业主报价2650万，最终成交价2400万：
同户型在今年6月总价2560万，23年4月总价高达3400万，晚卖三个月立亏160万，晚卖一年亏了1000万！
更惨的是法拍市场，正常估价的通通流拍，能被接盘的无一不是打骨折！
NO.6
闵行颛桥的上海星河湾1号园2023年3月巅峰成交价8.12万/㎡：
两个月前同小区当年卖房被当做样板间的101室，452.77㎡的房子法拍成交价只有3.24万/㎡；
相比巅峰单价暴跌60%，房屋总价直接蒸发了2200多万！
NO.7
宝山美兰湖号称上海十大豪宅之一的远洋丽兹堡，今年4月成交一套面积约1240㎡独栋，总价6000万，单价4.84万/㎡。
也是在前两个月，同小区建面1613㎡的别墅法拍成交价3121万，折合均价1.93万/㎡；
短短6个月房价蒸发了将近60%，一平米跌了3万，总价损失4800万！
为什么这些豪宅跌幅如此夸张？
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这些房子暴跌的本质，是本身的市场定位降级了。
地段算不上最好的，配套算不上最好的、房子品质也称不上最好；
过去靠着品质和圈层营销硬生生造势，总价达到了真实豪宅的水平。
如今核心市区涌现了一大批真豪宅新房，一些小区定位降级变成了伪豪宅，惨遭塔尖富人抛弃。
比如黄浦区就以一己之力搅翻上海豪宅市场，多年旧改终于迎来收网时刻；
顶级地段新天地这两年也在不断扩容，次顶级的董家渡、黄浦滨江新房也接二连三。
光是2024年，黄浦区就入市了10个豪宅新房，供应大约2600套房源：
不仅如此，黄浦区未来三到五年的储备也相当可观，大约15个项目还将释放数千套豪宅新房：
除此之外还有老静安、徐汇滨江还在陆续供应高总价的新房产品，毛毛估3000万以上的新房未来还有3、4000套供应。
过去豪宅的数量不多，豪宅圈层里的鄙视链划分并不严格。
现选择多了，就算总价都在3000万以上也开始分三六九等。
有些富豪就觉得过了一条复兴路，中海建国里是不是新天地都存在争议。
换言之，塔尖富豪们看豪宅的眼光被刻意拔高了。
2000年初商品房刚刚开始萌芽，市区都是石库门老弄堂，反而是郊区有天有地的大别墅成了豪宅象征。
所以上海开发了佘山、开发了美兰湖、旗忠别墅区等等，涌现了紫园、远洋丽兹堡、绿城玫瑰园这些上海十大豪宅小区。
今天上海对富人的态度完全打开，非核心地段的豪宅开发全面停滞；
反观内环旧改出来的大片土地，造起了动辄半个小目标的豪宅，势必让上海内环成为全国富豪的内环。
都说可以怀疑富人的人品，但不能怀疑他们的眼光。
如今可以新天地，又何必美兰湖？
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另一个事实是，富人的增加速速，已经明显赶不上豪宅被创造出来的速度。
《2023胡润财富报告》有三项数据值得关注：
- 中国拥有600万元资产的家庭数量减少4万户；
- 拥有千万资产的家庭数量减少2.7万户；
- 而拥有超亿元资产的“超高净值家庭”家庭数量减少5200户。
结果是能买得起豪宅的还是原来那些，无非是从2004年的小区置换到2024年的小区。
所以今年二手豪宅的挂牌量又创下了一个新纪录。
就以L家来说，过去5年3000万以上的住宅成交数逐年递增，2023年成交最多达到161套；
但截至到12月4日，L家外网挂牌价在3000万以上的住宅数量有1431套；
假如按照L家去年161套的卖房速度，需要8.9年才能去化掉这些房源。（实际多中介售卖周期可能更短）
对比之下，L家去年住宅总成交套数大约是4万套，按照目前17万套的挂牌量来算，去化这些库存需要大约4.25年；
由此可见，单平台上豪宅的去化时间是普通住宅的2倍还多。
量大之下，必有更细致的豪宅鄙视链生成。
如今的二手豪宅想在新豪宅井喷的时代保住房价，地段和品质缺一不可。
世茂滨江花园位置再好，终究也是老了。
如果没有翠湖五期六期的出现，翠湖一二期慢慢被一些中产改善也能买到，这让住翠湖的塔尖人士怎么和这些改善拉开身份差距？
很多人说上海豪宅还是太便宜了，潜台词是对一些人来说，30万的翠湖是他这辈子买房的上限；
但对真正有钱人来说，30万是翠湖的上限，不是他的接受度上限。
所以富人需要通过不断向上置换拉开和中产改善的差距，市场需要不断创造更高价的产品满足他们的情绪价值。
结果是一些捡漏了笋盘的中产改善，以为等着自己的是圈层升级；
事实是抛售的富豪们都在加速逃离这些伪豪宅，确保自己的圈层不掉级。
豪宅和伪豪宅差距在拉大，有钱人之间的差距也在拉大。
按照上海新豪宅的供应趋势，这些被降级的伪豪宅终点站很可能就是较高端的中产改善。
以前赛程只有1公里，看不出谁是真正的长跑健将；
现在开始马拉松，展现实力的时候到了。
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