“原拆原建”新规来了，有业主不同意咋办？新方案提出后，都同意

房子都有变老变旧的一天，怎么办呢？

按照房地产快速发展期的做法，主要就是采取棚改安置方式拆迁老旧小区。数据显示，到2018年底已有1亿多居民受益，不少人因拆迁获得新居，同时还一夜暴富。

但最近几年因房地产市场下行，棚改拆迁锐减。统计部门数据显示，2022年和2023年棚改开工分别为134万套、159万套，分摊到各个城市就非常少了，平均到每座城市一年也就3-4个老小区能拆迁，连过去的零头都不到。

原因都知道，地方债务高企，没钱搞拆迁了。国家便推出了“老旧小区改造”的做法，从2020年开始发布老旧小区改造指导意见以来，每年大概有5万多个老旧小区进入改造之列。但我们知道，改造主要是围绕小区的外立面、管线、绿化、道路、安防等方面做相应升级，不能改变房屋的结构、户型等，说白了，只能是面上的修修补补，不能从根本上建立房屋的现代居住功能。

所以，许多网友提出了需求，还是希望房屋能够拆迁重建。那么，在地方没钱的这个大环境下，这种愿望能实现吗？全国共富示范区浙江给出了答案，有望得到推广。

本月浙江省住建厅等多个部门联合发布了《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》新规后，当天就有老小区提出申请，说明他们事先知道了这一件事，相关的材料都提前准备好了。

那么，什么是“原拆原建”呢？指的是原则上不会增加建筑面积，但如果缺少独立卫生间、厨房等功能房间，改造设计时应增加相应功能区面积。流程上，先向土地管理部门申请，通过后就可拆迁建设。在“原拆原建”施工过程中，居民可获得政府提供过渡期的租房补贴，一直到建成交付搬迁入住。需要说明的是，由于老小区楼间距、建筑密度不符合现行住宅规范，重建小区的建筑高度大体上会稍作提升。

在新规颁布后，全省各地积极响应，稳步推进。这项工作的实施，不仅改善了老旧小区居民的居住环境，也促进了社区的和谐与发展。登上网络热搜的案例如杭州浙工新村，他们是每栋楼派一名代表成立自主更新委员会，向政府提交自主更新申请，早在去年11月就已经正式开工拆迁建设。由此可以看出，有了这样可操作的案例，也加速了“原拆原建”新规的出台。

实际上，我们不少老小区可借鉴浙工新村的做法。信息显示，这个老小区涉及548户居民，共计13栋7层建筑。拆掉后，建7栋11层小高层住宅，绿化率提升到25%，还配置地下车位460个以及1500多平米的活动中心。在保障户数不变的前提下，每户套内面积还按照一定比例扩面。整个拆迁建造费用是5.3亿，政府支持更新资金0.6亿元，业主自筹资金4.7亿元，也就是网上说的，平均每户出资了近100万元。

自主更新，原拆原建，带来的好处是显而易见的。

一方面是居住环境发生质变，另一方面，房产价值得到大幅提升。由于是自主更新，超额的利润环节被砍掉了，大家在选材、户型、节能等方面都有更严格的要求，住房品质比市面上的商品房只好不差。正常情况下，同地段的新房是老小区的价格的2倍，像浙工新村周边的二手房价在3.5万-3.8万之间，100平米就是350万-380万。很显然，每户出100万是很划算的事。

可以说，浙江这份改造指导新规，是实践检验的总结，具有非常强的操作性和引领作用。当然，浙江实施的“原拆原建”模式并不孤单。根据机构统计数据显示，目前起码有上海、北京、广州、杭州等5个城市已表明推进“原拆原建”的自主更新模式，这说明老小区“原拆原建”政策层面是支持的，现在唯一的障碍应是部分居民。为什么这么说呢？

原因很现实。一是，像浙工新村呈现的实力居民并不具有普遍性，说直白点，就是想“原拆原建”，但一个家庭也未必一下能拿出那么大笔钱来。二是，无论是浙江，还是北京，在“原拆原建”的指导文件中均明确，要求拆迁重建的同意率须达到90%以上，可这剩下的10%怎么办？他们可能是没钱，也可能是不信任，难道工作就推不下去了吗？

当然，也不是没有解决之道。在一位不愿透露姓名的业内人士看来，原拆原建符合大多数愿望，推进的民意基础肯定是有的，但需处理“少部分人不同意”的问题。大家可别看这一小部分，主要涉及出钱建房的问题，不是小数目，并不是所有小区都有浙工新村的格局，甚至可以说，大部分小区都应没有可能达到100%出钱同意率（一般需要出房产总值20%左右的款项）。所以，在他看来，不能仅仅只给居民一个选项，何况是资金这个容易卡壳难题，应该给居民更多选项。

如何做呢？都知道“原拆原建”肯定是受益的，直接体现就是房产大幅增值了，由此的启发是，可增加货币安置和现房安置两项。现房安置方面，政府给你可选楼盘，你看中可直接选，面积上可按照给予一定奖励。而货币安置就很直接了，直接评估现有房产价值，按照拆迁赔付标准补偿即可，这部分资金完全可由其他业主认购额外的“原拆原建”房而来。换言之，新小区还是按照原来的户数面积建，不出拆建资金的房子就由小区有意向业主来买（价格基本与拆迁赔付款持平），肯定也是划算的。

这样一来，各方需求都解决了，最重要的是资金问题迎刃而解，大家自然也都同意了。

笔者合计了一下，全国2000年前的老旧小区超20万个，而且随着时间推移，将有更多小区归入老小区之列。拥有这些房子的人，大都自住的刚需，他们或许没那么多钱去买新房，加上“土地财政”落幕，地方上以后再也没有那么多资金去支持大规模拆迁，“原拆原建”无疑是给数以亿计的居民一个明灯，实乃真正的房住不炒。可喜的是，大家一直期盼的“原拆原建”开始走向现实，随着各城相关指导意见的出炉，意味着该项举措将得到政府的政策支持和资金支持，走上可操作、易施行的规范化发展道路。

“原拆原建”，少了中间商赚差价，百姓乐见。