探案说法丨逾期交房解除合同 法院判开发商返还首付款本息

南海网12月8日消息（记者 林文泉 实习生 黄叶）近年来，开发商以各种理由延期交房，购房者迟迟拿不到已付款的房子，到底谁来承担房贷，成为社会的热点话题？近日，文昌法院依法判决一起开发商延期交房的纠纷案件，判决开发商向购房者返还首付款本息和已偿还的贷款本息，同时应向银行返还剩余贷款本息。

2021年初，小美（化名）斥资100万元在文昌市某楼盘购置一套房屋，其中首付30万元，余下的70万元则向银行贷款。购房时开发商承诺在2022年底将新房钥匙交到她手中，小美的心中充满了期待与喜悦。自2021年3月起，小美便开始履行拿不到房的还贷之约。

转眼间，2024年的冬天已至，开发商的承诺却始终未曾兑现。面对小美的质疑，开发商以疫情期间施工受限，及台风灾害影响为由，提出不可抗力抗辩，声称这些因素导致施工进度的显著延误。

如此局面，小美面临两难困境。一方面，她已投入大量资金，包括首付及长期房贷；另一方面，开发商未能按时交房，严重侵害了其作为购房者的合法权益。小美多次尝试与开发商协商，但未能达成一致。最终，小美将开发商及贷款银行列为共同被告，向文昌法院起诉，请求法院判决解除购房合同，并要求开发商返还首付款本息及已支付的房贷本金，以及要求开发商向银行偿还剩余贷款本息。

根据合同约定，开发商已逾期交房超过360天，小美有权根据合同约定解除房屋买卖合同。截至法庭辩论终结前，开发商未向小美交房远超360天，且涉案房产并未达到交付的条件，合同无法继续履行，已然构成根本违约。据此，文昌法院认定，小美和开发商签订的房屋买卖合同已于开发商收到起诉状副本之日解除，开发商应向小美返还首付款本息。

文昌法院认为，小美和开发商的购房合同已解除，如果强行让小美继续还房贷，无理无据。在此情形下，赋予借款人小美解除贷款合同的权利，免除了其无谓的履行负担。因此，文昌法院判决解除小美和银行的贷款合同。

在商品房担保贷款合同中，银行通常将购房人所贷款项直接支付给开发商，也即开发商实际占有房款，小美并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。现在开发商违约不能交房但却实际占有使用银行的按揭贷款，小美未取得房子却需偿还按揭贷款，甚至利息罚息，实为明显不合理地加重了小美的负担。因此，文昌法院判决开发商应向小美返还已偿还的贷款本息，同时应向银行返还剩余贷款本息。

法院释法：法律是购房者“最后一道防线”

文昌法院表示，此案件不仅考验着法律对于合同履行中不可抗力条款的解释与适用，也凸显了在复杂社会环境下，购房者权益保护的重要性。整个事件的发展，从购房初期的期待到长期等待的失望，再到法律途径的寻求，展现了在处理房地产合同纠纷时，面对各种影响合同履行的复杂因素，合同双方应如何依法依规、理性应对。在维护市场秩序、保护消费者权益方面，法律是“最后一道防线”。