318文！东莞土拍回暖的拦路虎

意料之外，凤岗别墅类用地，终止出让。

为什么是意料之外？

01

没人要的地，不可能挂出来

按照我们的理解，这几年的地产态势之下，凡是能够挂出来的地，都是通过类似招商引资的手法，确定意向后，才会正式走挂地流程。

没人要的地，是不可能挂出来的。

但今年万江龙湾地块和凤岗地块，都出现了“挂牌后终止出让”的情况，不得不引起大家的好奇。

地产商在拿地之前，是要做大量工作。

从产品定位、面积段、套数比例、利润测算，到市场趋势等等，前期工作涉及的分别有“投拓线”、“营销线”、“财务线”，是非常系统的工作，花费诸多的人力和物力。

既然有意向，跟地块主管部门做了沟通，那就是做了99%的准备。

可为何终止了，大概率不是主观因素。

我们又把这两块的出让公告研究了一下，发现“318文”或许是个关键点。

02

热市下的严令

何为“318文”？这是一则由5部门联合发布的政策，对竞买住宅用地做了更加严格的规定！

（即《关于进一步严格住宅用地竞买有关事项的通知的要求》(东自然资〔2021】318号)。）

该政策出台于2021年9月，在那之前东莞是逢拍必火，这年土拍成交了32宗宅地，揽金589亿！

政策内容，主要是对竞买资格、申请、审查、成交、违约等等做出了规定。

其中，竞买资格里，除了要符合挂牌出让文件中规定的其他资格要求，还有三大要求。

这三大要求，就是重中之重，逐个来看。

①地产商出资比例不得低于50%

条件一：“房地产开发企业出资比例不得低于50%”。

地产商必须是大股东，这一条看似是可以保障房地产开发商项目的专业度，实则是抬高行业门槛，严控行业发展规模。

放在2021年，没有问题。因为量大，太大了，再不控就更危险。

可现在那些老牌的地产商，不管是不是上市公司，都时日艰难。他们不想做大股东，想退居做妾，就想着有土豪来送钱，自己搞个代工代建，能把团队继续养起来。

可碍于这一条，行不通了。

②禁止房企“套马甲”

条件二：“同一竞买申请人及同一集团成员企业不得同时报名竞买(含联合竞买)同一宗住宅用地(含商住用地)。”

这条没毛病，遵循公平竞争原则，禁止房企“套马甲”也可以避免激化土地高溢价。

何为“套马甲”拿地，顾名思义就是一家房企开了很多子公司来抢地，得以提高拿地成功率。

譬如，2021年3月，苏州出让的一块地被471个房企马甲围猎，其中就包括了多家头部房企，每个房企平均有几十个马甲同时到场。同时也有在土拍前夕，突然密集成立子公司等等。

③条件三，涉及内容很多，我们单独逐个看！

03

严卡资金来源

条件三，严卡资金来源，保障资金合规性。这一条，放在任何时候，都需要。

但“318文”，是三道红线的精神产物。

这几年狂跌的房价，已证明三道红线的不合时宜，如果还继续放任它的精神产物副作用市场，无疑雪上加霜。

①“竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷担保或其他相关融资便利”：竞买企业的股东，在法律允许的框架下，借款、担保、融资这些都是公司日常经营下再普通不过的措施了，切断了这条活水，企业有难时，股东也只能干着急。

②“购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金”：这一条是站在“去杠杆”的立场上执行的。当下大家长在拼命喊着“上杠杆”，但即便金融机构想贷款给地产商拿地，可受限于这一条，人家给钱你，你也借不到，地自然也是拿不了。

③“购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款”：上下游产业借款给地产公司这个不多见，但预付款很常见。别人给你的预付款，也是自己的钱呀，为何不能用呢？

不知道是我理解有问题，还是哪里有问题。实在不明白，有懂的朋友可以评论区指点下。

④“购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款”：结合上上条不能使用金融机构的借款来看，就是一句话，凡事别人借给你的钱，统统不能用，天王老子想借给你，你都不能用来拿地。

没有地，地产商还谈什么发展。

出政策的人，对“土地财政”如此狠，这简直就是“自宫”呀。

⑤“购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资”：这句话就有些天马行空了。

一个爹，有8个儿子。搞地产的儿子没钱了，搞新能源的儿子想主动借钱给兄弟，可惜还是不行呀，凡事借来的钱，都不能拿地。

好嘛，简简单单一句话，就是拿地的钱，必须是开发商通过卖房或卖地、卖股权来的钱。至于其他的钱，都不干净，都不能拿地。

可是，现在开发商销售资产的回款，能继续养活公司，那就已经是优质房企了，连地产的三好学生，都快没米下饭了，还想着让他们拿地，这是万万不可能的事情。

04

莫把路堵死了

再回头看，这次终止出让的凤岗地块。

它的起拍价约3.97亿，楼面价8202元/平，在价格上绝对是做出了很大的让步。

对比之前宅地出让情况，2017年以来，凤岗商住地成交楼面价最低16965元/平，最高达26646元/平。

除了2021年10月，东实以底价拿下的三限房地块，楼面价低至11425元，不做对比。

本次凤岗地块，从16965元到8202元，这已经算是打骨折了吧。

接着看地块位置，算不上核心地段。

但生态条件足够优越，背山面水，拥有一线湖景，打造成别墅，必然有不少人买单，房企完全有理由对这块地抱有期待。

那万江龙湾地块呢？

起拍楼面价为14492元/平，已回归到2021年地价水平。你细品，地价退让+无敌江景+适当体量，换成2021年早已被抢疯。

终于知道2024年，为何东莞一块地都没有成交。

如果这个318文不松绑的话，明年大概率也卖不了地。

因为，自己把路堵死了。

千万别再怪开发商放鸽子了。

今年年底，东莞还有3宗住宅用地要拍，我们希望能够顺顺利利成交。

其实不必唱衰，大家的目标都只希望地产能够回归到稳健发展，就像天要下雨，人要吃饭，开发商要拿地，天经地义。

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