杭州锦绣公馆涨价3000/平米入市，中冶置业能打赢“翻身仗”吗？

界面新闻记者 | 杨冰柯

均价再涨3000元/平米的杭州中冶锦绣公馆放出的房源更多了，但售罄难度也更大了。

12月5日，杭州中冶锦绣公馆第二次登记结果公示，62套房源，共167组家庭报名，中签率38.3%。

11月，锦绣公馆首开，共33套房源，含精装均价79405元/平米。最终，这批房源有267组家庭登记，中签率12.36%。

相比第一次开盘，中冶放出的房源几乎多了一倍，但参加报名的家庭数量少了近37%。

12月初，锦绣公馆第二次领证，加推4#、5#共62套房源，户型面积139-165平米，含精装均价82500元/平米。虽然和首开相比，二开加推的楼幢相对较好，但均价也上涨了3095元/平米。

从总价看，同样139户型，总价贵了近44万，几乎是一个车位的价格。

从第一次选房情况看，二开售罄难度加大。

第一次选房时，东边套139户型高楼层去化速度最快，低楼层弃选较多。总体上，选房直到247号才售罄，此时，后面也只有2组客户备选。

也就是说，第一次在报名家庭更多的情况下，售罄也不是很容易。

据界面新闻了解，购房者冲入锦绣公馆多是冲学区而来，但由于新房不保证学区划分，最大的卖点也是风险点。

一位杭州学区房人士对界面新闻记者表示，很多人认为锦绣公馆的保底学区是文一街师苑小学，但新房学区不保证学区。像同地段杭州公馆当时销售时，有人说学区是行知小学和十三中，但交房后实际对应的小学是文一街师苑小学，中学未定。文一街师苑是目前还没有6年级毕业生的新学校，学生成绩都还没有定论和参考。

除了学区不确定，与杭州当前市场上产品相比，锦绣公馆的产品力明显落后，比如公区、户型以及小区的脸面大门。

值得关注的是，中冶锦绣公馆目前是中冶置业最热点项目，中冶也寄希望于锦绣公馆冲一波业绩。

中冶置业对锦绣公馆首开售罄给予了高度肯定，根据中冶置业官微，为确保本次顺利开盘，杭州公司牢牢把握当地促进房地产市场止跌回稳的政策机遇，坚持一切工作以销售为中心，高效推进开盘前期各项筹备工作。面对人手紧缺、时间紧迫、工作量繁重、价格高于客户预期等困难，中冶置业总部相关部门在决策程序、工作指导等方面开辟绿色通道、加快工作进程；杭州公司各部门间通力协作，快马加鞭推进大区升级，精细梳理客户需求，确立“锦绣西湖，贵隐杭州”全新形象定位，同时在营销推广中营造热销氛围。公司取得销售许可证到首次开盘售罄仅用十天时间。

但中冶置业只字未提项目拿地时的高成本、时间成本，中冶从拿地到开盘用了7年多。

2017年4月26日，经8轮报价封顶，12轮自持投报，杭州锦绣公馆脚下的地块被中冶以39571元/平米的楼面价拿下，溢价率70%，自持16%。同时，根据当时的土地出让规则，项目须现房销售。这是杭州现房销售的20个项目里，楼面价最高的。

拿地没多久后，杭州开始限价，中冶锦绣公馆所在板块最高限价为5.86万/平米。

这也是中冶锦绣公馆迟迟未能入市的原因，板块限价低于预期。在国央企亏损被追责的体系下，没有人愿意出头担责。

从整个中冶置业体系看，中冶置业掌门人刘福明在位时，拿下了不少高价地，但操盘质量差，开盘节奏、管理水平、经营模式都有问题，公司业绩深受拖累。

中冶置业现任掌门人雷晴赶上了房地产政策的好时机，中冶锦绣公馆项目也成为他个人能力和业绩的体现。从中冶置业当前布局看，中冶锦绣公馆也是当下唯一一个能显示雷晴个人能力和业绩的项目。