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武汉豪宅卖疯了!

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最近一个月,武汉豪宅卖疯了。‍

12月2日,沙湖天境收官清盘。

1小时,146套新房被抢光。该项目从开盘到清盘,仅用34天时间,创下武汉豪宅最快清盘纪录。

11月23日,同一板块的招商武昌序官宣清盘。160天,306个家庭在此安家。

11月15日,福星惠誉铂雅府开盘,半小时成交150套。首推的53套洋房售罄。‍‍

11月至今,新希望D10热销1.3亿元;中建壹品汉芯公馆,签约31套...


11月武汉豪宅网签成交982套,与10月持平。‍‍

这两个月(月均1041套豪宅成交),是今年武汉豪宅成交最高的两个月

如此高的成交量,主要是政策组合拳效果显现,高品质项目的需求精准释放。

从趋势上看,豪宅市场的总体成交区域,与武汉楼市的走势相似,均在最近两个月爆发(如下图)。

1-11月,武汉豪宅累计网签成交5582套,接近2023年全年豪宅成交总量。‍‍


01

武汉楼市,是国内房地产爆发的缩影。

11月,国内楼市已发生巨变:

上海,新房、二手房,总成交约4.4万套;成都,约3.8万套;北京,约2.4万套;武汉,约2.3万套;广州、杭州,约1.8-1.9万套。

其中,新房成交环比涨幅,最大的城市是深圳;二手房成交环比涨幅,最大的城市是成都

一个是一线城市的代表。率先取消豪宅税,11月新盘集中上市,导致深圳新房市场爆发。另一个是中西部城市的代表,整个西部地区的买家,纷纷进驻成都。

此时楼市巨变,与身处武汉的我们,对楼市的体感反差较强。截至目前,武汉的商品住宅库存消化周期26个月,库存压力较大。‍


11月,武汉豪宅前三强,是沙湖天境、铂雅府与招商武昌序(武汉三镇中心的网签数据有还建房)。如今,三强中两个已清盘。‍‍‍‍‍

11月前10强中,建发璞玥、绿城湖畔云庐、龙湖御湖境、保利涧山观奕,单月成交30-60套,保持很强的爆发力。‍‍


按照11月豪宅排行榜,想进入前10强,单月成交30套以上。也就是说,至少要保证每天卖出1套房,并且能及时网签。

02

11月,武汉顶豪榜前10强中,

武汉瑞府,以19套成交,遥遥领先。

新希望D10天元与中信泰富滨江金融城,并列第二;武昌内环滨江的联投中心,位居第三。


对于顶豪而言,每月有5-6套成交,已是不错的业绩。绿城武汉黄浦湾、华发外滩荟,顶豪成交相对稳定。联投中心的新品“夏加尔”,到访客户络绎不绝。‍‍‍

截至今天,E级豪宅榜上项目几乎接近清盘。也就是说,武汉单价3.8-4.4万的豪宅“断档”。这一价位,也是当前最难卖的豪宅。‍‍‍‍



11月,竞争最激烈的还是C级豪宅。

在平销期,保利、龙湖与绿城的三个项目,单月销售超过34套。汉口内环、武昌核心的C级豪宅,更为畅销。

本文豪宅标准:按照项目最新房源备案价分类,S级4.5万+,E级3.8万-4.4万,C级3-3.7万‍‍‍‍‍‍

03

11月29日,武汉出台新政,多孩家庭购房,补贴最高12万元。

同时,对多孩家庭的公积金最高贷款额度上浮20%。可见,武汉正绞尽脑汁鼓励改善买房。

12月1日-5日,武汉新房网签成交3066套,环比增长62%。‍‍

按照此流速与“翘尾”趋势,推断12月武汉新房网签可能破2万套,再创新高。今年武汉新房维持10万套

12月,绿城桂湖云翠等开盘,联投中心、铂雅府、中建壹品汉芯公馆、保利涧山观奕、中海东湖玖章等项目加推,建发望湖、长江天际等新盘亮相。

近期有三件事,影响着楼市的预期与信心。

一是,“地王”再现。

11-12月,央国企开始拿“地王”,积极补仓。

11月27日-28日,上海出现“双料地王”,楼面地价破13万/平;11月29日,北京诞生153亿“地王”。12月2日,深圳湾诞生185亿“地王”。

杭州、成都等地,也出现区域“地王”。不再限价,土地市场中优质地块的火爆竞拍,将进一步提振市场信心。对于武汉豪宅市场来说,还缺一个“地王”。

12月26日,武汉将集中拍卖30宗地,起始总价109亿元。武昌徐家棚、二七北路、汉口沿江大道(最贵一宗,起始价约49亿)等热点区域地块备受关注。‍‍

二是,“日光盘”再现。

从深圳、上海到武汉,均出现“日光盘”。

这些项目多为改善项目或豪宅项目,这些区域“日光盘”,单盘的虹吸能力很强。它一开盘热销,周边项目就平销或滞销。‍‍‍‍

以武汉为例,热销豪宅项目,单套总价400-600万,远远超过普通家庭的购买力。这表明城市的财富人群率先出手。

广州1-11月,至少已成交16套亿元豪宅。

三是,官员密集调研。

最近几个月,各地的主要官员密集调研房地产市场。房地产产业,从边缘又回到支柱产业。各地密集出台政策,促进“止跌回稳”。

12月5日,国务院批复同意,支持武汉都市圈同城化发展。

四季度,武汉246个重大项目集中开工,总投资约1552亿元,建设中部陆海大通道的核心枢纽。

这些国家战略、重大项目,最终与就业、民生、房地产之间建立千丝万缕的联系。武汉城市圈同城化,武汉就变成真正的“大武汉”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

当“天时地利人和”时,楼市如股市一样,熊市转牛市,可能就在一夜之间。中国金融40人论坛研究认为,本轮房地产市场的调整已接近其实际底部,已具备止跌回稳的前提条件。‍‍

后记]

最近,克而瑞发布2024房企产品力榜单。

排名靠前的分别是绿城、保利、华润、招商蛇口、中海 、万科与龙湖等。

10大顶豪产品系,与武汉有关的是,新希望地产的D10天系、宸嘉的嘉佰道系、保利的天字系、绿城的月华系。

10大轻奢精品产品系,与武汉有关的是,中建壹品的公馆系、华润的润系、万科的隐秀系、龙湖的御湖境系。

武汉瑞府,荣获2024全国十大高端作品;招商武昌序,荣获全国十大轻奢作品。

一方面,说明武汉能产好豪宅,另一方面,说明武汉的好豪宅数量还很少,与一线水准还有距离。

文|杨光华(地产写字人)

本文为个人观点,市场有风险,投资需谨慎

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