北京买房：理清思路，购房建议1385

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，京籍，朝阳户籍，孩子26年小学，家庭年收入120（税前），我工作地点顺义，比较稳定，老公私企，工作地点灵活，收入存在不稳定性。

三套还贷房子，一套顺义裕龙四区中层，70平，2016年购入，剩余贷款77左右。第二套是通州东亚逸品阁低层，95平，2020年购入，剩余贷款220；第三套大厂华清园，2016年购入，77平，剩余贷款75，三个房子月供总计2.58。三套房子均出租中，月租金收入总计9000。目前居住在望京世安家园，月租1万。

本来2020年可以直接买个学区占坑房，想着曲线救国投资下通州，回头把通州顺义卖了买个能住的学区房，结果现实很残酷，处境很被动。卖通州和顺义两套，290左右的预算，卖一套顺义，120的预算，现在纠结东城还是望京上学，有三个意向：

第一、和平里学区，一居占坑房，以租养租。

第二、陈经纶分校学区，澳洲康都或利泽西区的两居自住。

第三、文汇小学，金桥国际或冠城名敦道的一居占坑，以租养租。

想问问您，综合考虑，从实现程度上，哪个方案更合适。

A：

1、我建议是先选择孩子在哪个区上学，然后再说预算和具体房子。毕竟主要目的就是为了教育，房子则只是工具。

2、按照现在东城和朝阳的教育模式，如果孩子是普娃那就在东城合适，父母的压力也相对小。如果是孩子是牛娃或天牛娃，那在朝阳能更占便宜，因为能点招，但中考前的压力会更大些。

另外东城和朝阳在高分段的成绩一致，在哪边儿都肯定不会被耽误。所以这就评估孩子的情况和父母的意愿吧，常规就是普娃在东城，牛娃来朝阳。

3、房子角度既然不自住，那东城就选和平里呗。文汇虽然也很好，但金桥是公园，名敦道估计指的也是公寓吧，那何必呢，跟和平里相比各项都不占优。当然，如果从租金角度讲是公寓占优的，但这是用升值慢换来的，看自己注重哪方面吧。

陈分的话俩小区都行，常规是建议利泽，因为在俩小区都不新的情况下，澳洲康都在空调方面的问题更不好解决，索性选风险小的呗，利泽在居住方面的性价比也应该更高些。溢价方面肯定都比东城低，东城的在25%，占坑儿房30%。朝阳的一般不超20%或再低点儿，具体的让中介算算。

4、现有房子的话怎么说呢？三套房都是自住为主的，都不算投资房，所以这就看哪个能自住吧，肯定住不上的就甭留了。

如果是我的话会先买大厂的，因为即便是降价了，那租金收益也是偏低的。前些天我听中介聊过，说租售比在700多，但如果计入空置期的话至少在8/900了。也就是肯定不如北京的划算，而且很难说租金收益会在短期内快速增长，那房价上涨就更难了呗。另外挂牌率很高，北京一般在1-2%之间，大厂的动辄5%，说明不自住的比例很高，风险相对大。

另两套看哪个能自住吧。图个稳妥就是留裕龙的，图个通州的概念那就留逸品阁的。或者说短期的话逸品阁占优，长期持有的话裕龙的合适。这也是算算租售比吧，我估计逸品阁还是有部分溢价的，裕龙的应该没什么。

仅供参考。

二

Q:

这刚有点楼市刺激政策你们这帮卖房的就兴奋起来了，但我不信说教，只相信事实。

1、人口负增长，年轻人不生娃，老龄化严重，这是长期趋势，必定导致需求递减。而商品价格是由供需关系决定的。

2、经济长期萎靡，企业经营困难，失业率高企，收入不稳定并减少，购买力弱，必定导致大通缩，日本的三十年教训必定在中国上演，也许会周期更长。

3、百姓对未来悲观，后果只能是捂紧钱包只存款不消费，因为根本不敢消费，只能是现金为王，那就必定导致进一步通缩，物价下降之后就算有政策救市也无济于事。市场永远的正确的，政策只可能短期影响市场，长期必定失败。

所以房地产的永久下跌必定是不可改变的大趋势，房价再次上涨是不可能的，就因为全体老百姓不支持，而只有下跌才是百姓的共同意愿，是不可违背的。

A：

1、不信说教只相信事实。大哥您能分清“事实”与“观点”的区别吗？这标准和定义我也懒的跟您讲了，估计你也听不懂。只是多说一句，您说的基本都是观点，是无所谓对错的。或者说只是预测的观点而已，是否能成为事实走着瞧吧。

2、我认可人口和老龄化的趋势，这可以算事实。但“必定导致需求递减”就是观点了，因为您搞混了“需求”与“需要”。

您想住北京的好房子，这叫需要，跟想娶白富美的本质是一样的。但您如果没资格和钱不够那就不成为需求，只是意淫的需要而已，对市场的商品价格是没影响的。某些要饭的总以为自己不吃佛跳墙了，那玩意儿就会跌成窝头儿价，但实际上他们连小饭馆儿乱炖的价格都影响不了。

我理解您的心情，但最好别太把自己当回事儿。比如我已经抵制私人飞机好几十年了，但我不认为他们会因此而降价。

3、经济萎缩和增长，以及后边的这些都永远是轮回的，或者说是曲折前行的，市场的涨跌和人生的起伏莫不如此。而很多人之所以在大时代里都混的差，大多因为得意时忘形，或者是失意时颓废，所以才赚的少而赔的多。

另外一点，任何一个时期都是不颓废的乐观者才能发现机会或得到利好的，而悲观躺平者则就算给了机会也没用。

日本的30年通缩到目前为止还是特例，其他国家都没重蹈覆辙，您凭什么认为中国这么倒霉啊？反正这种观点我不认可，日本还排核污水呢，您认为还有哪国会上演？会排的周期更长？

4、我还是这话，市场、经济甚至是这个社会都是永远的兴衰轮回。只要是需求存在，那就既没有只涨不跌的行情，但也不会止跌不涨，就看谁能跟上趋势的转折了。

还多说一句，别把政策和市场理解为截然对立的两种力量，就好像市场经济就不能有政策调控似的。扯淡，政策从来都是市场的一部分，市场也是不可能彻底脱离政策的。市场是自由的，但也有生病的时候，此时就需要政策这种药来治病。就算市场很健康，那也需要有锻炼养生的计划来帮助。

政策和市场无所谓谁胜谁败，目的都是促进经济发展而已。这就跟人似的，理论上生来就是自由的，但其实呢，无时不在枷锁之中。既然无法摆脱，那就躺下享受吧。或者说好吃懒做就是人性的自由市场，而坚持锻炼和改变习惯就是调控政策，都是为了活的长，哪个会成功，哪个会失败，争论这些有意义吗？我认为无所谓，自己觉得合适就行。

5、全体百姓不支持，你能代表全体百姓吗？还是别把自己看的太重要吧，咱都是升斗小民，能管好自己就行了。

这我也懒的掰扯了，只是送一句话吧：很多骗子与妄人，都是把小部分人的幻觉，刻意放大成大部分人的意愿，假装高大上，其实图的是自己占便宜。

仅供参考。

三

Q:

我认为每座城市的房价均价应该等同于当地人均月收入，也就是每个月能买一平米的房子，这样以一年 12平米计算，个人8年左右，夫妻4年左右就能买一套房子。比如北京人均月薪1万元，那均价也应该是1万，一套房100万的话的就是合理的。

然后租金按照5%计算，每年5万，每个月4000左右，占到个人月收入的40%，夫妻月收入的20%，这应该是合理的吧？这我也有数据佐证，按照统计，北京上海和广州深圳等地的租房人口都是40%，比如北京2000万人，租房的就是800万，那房租自然也应该是收入的40%了。

A：

1、房价应该等同于当地人均收入，然后个人8年夫妻4年就能买房。这说法很多年前就有了，至少是90年代末的时候就在提，但一直没实现吧。

我印象中1998年房改的时候就提了房价收入比的事儿，好像说的也是以夫妻收入的四倍为标准，对标的房子是60平经适房的均价，如果没达到这标准的话由单位提供住房补贴。但这20多年过去了，各方是仍然在努力吧。不过说实话，如果真的由单位提供补贴了，你觉得什么单位的什么人能够得到？

2、租房人口占比多少，房租就应该是平均月薪的多少？我觉得这没什么关系吧，商品价格是由供需关系决定的，和总人数或收入是两码事儿，或许有相关性，但肯定没有必然的联系和明确的比例。

这想想鹤岗吧，外来人口非常少，租房的也就不多，估计连10%都到不了。那请问假定当地平均月薪是3000块，每个月拿300租房吗？再或者说是在偏远山村，本来都没有租房的，但突然来了一个，拿出几块钱要求租房能租到吗？

3、总之您说的这房租收入比我认为不对，但房价收入比我认为可以当做目标，慢慢儿来吧。现在鹤岗的均价是2000块左右，当地普通人的收入肯定超过了。也就是说不少房价低的小城市都实现或接近了每个月工资买一平米，但北上广深那就等着吧。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们准备买房，900万预算，亚运村附近，三居室，不考虑学区。背景：孩子朝外上学，原来的慧忠里已经卖掉，主要考虑孩子上学方便。主要看了北辰东路以东的区域，安慧北里、慧忠北里、嘉铭桐城、锦绣馨园几个小区。

900万三居在亚运村附近有点尴尬，感觉只能买塔楼，安慧北里三居/四居，新荣家园北向三居，嘉铭桐城C区，三居板楼基本都要1200左右，租售比都要750以上，溢价太高。

看章哥以往的文章，塔楼排位靠后，想听下章哥的建议，是这个阶段买塔楼先住着，还是再等两年攒点钱买嘉铭桐城的板楼。新荣家园的南向三居140平 vs 安慧北里四居184平。

A：

1、不考虑学区，那像嘉铭和安慧北里的也算算溢价吧，让中介给比较一下就行。像租售比750就有可能包含学区溢价，另外也可能有因为户型大而产生的租售溢价，具体分析吧。

不过多说一句，如果租售比看着明显划算，那很可能是因为升值慢而造成的。价格涨的少，那租金收益率就肯定划算了。这就是各有优劣的事儿，看自己重视哪方面了。

2、塔楼和板楼，那居住角度就看自己的喜好，毕竟房子是用来住的，其他的都是副产品。我说的塔楼排序靠后是从投资角度说的，注重保值或过几年要卖的才考虑呢。而且板楼塔楼也不是保值的决定因素，背后的逻辑都是居住体验好。

另外投资还有个标准，就是最好买大众认可度高的产品，毕竟商品价格是供需关系决定的。错配的产品属于小众类型，感兴趣的少，价格很难被推高。比如像天通苑的大复式就价格走势很弱，因为是典型的错配。还有豪宅小区的小开间也占不到便宜，商品放错了位置是很难被关注的，也影响价值。

3、总之我没建议，这是典型的自住为主的需求，所选的小区户型更是很典型的，凭个人喜好选择才合适。这我帮不上忙，是否过两年再买也得看自己，看需求是否紧迫了，这都没有市场标准。

仅供参考。

五

Q:

我想请您帮我分析一下我老家县城的房子该不该卖，主要是因为出生人口太少了，我心里越来越没底。中部县城，理论上统计总人口是50多万，其中县城30多万，但实际上据说农村没多少人了，就剩下老人小孩加起来不到10万，县城也是20多万吧。

按照亲戚的统计数字，截止到今年九月一日的全学年出生人口是1000多人，农村是也是1000多人。但是，他们预估说六年后会在县城上学的孩子最多最多不到1000人，留在县里加毕业后还能回到县城的或许连500人都不到。

那我就万分纠结了，每年500人，20年后才一万人，那这房子谁接盘？我们县城最高峰的时候也5000多元一平，现在3000多吧，几乎每家都两三套房，但是租不出去也不卖，也不知道能撑到什么时候，我都不知道图什么呢！

现在县里就剩两家开发商了，都是我们县里的，说是卖完最后的就都不干了，要干只能让外来的干了。但根本没有开发商来，肯定都是怕卖不出去。

我想卖掉我家的两套房，就留一套将来让老人住就行了，两边老人住一起。但是一边是老人们不愿住，一边是想卖也不好卖，还卖不上价，关键是也没人买，但是大家又都劝我不能卖，都说等着，但谁也说不清等什么呢！我想听您的看法。

A：

1、我好像没什么看法吧，房子是用来住的，住不上也不好租那就失去意义了，留着干嘛啊？或者说你们现在不住，将来有没有回县里生活的可能？再或者你们不回来，孩子将来有没有回县里上学或工作生活的可能？如果有这打算就留着，没有的话那留着的意义在哪里？

2、其他我没什么看法。之所以大家都不卖，我估计是因为没什么物业费和取暖费，也就是持有成本低，所以大家都留着也无所谓。但随着房子变老，维护成本大概率上升，再如果县里因为财政紧张而征收房产税，那或许大家就都不留着了。可如果到了那种时期，卖给谁啊？

3、就算是现在人口30多万，以80年一轮回计算，每年至少得出生4000人，甚至是留下4000人在县里才能支撑。否则用不了多少年这县城就会因为人少而收缩了，到时候除了县中心的房子之外，大多数都不好卖也不值钱了。

4、总之我没什么太多看法，全国很多地方都这趋势，越小的城市越明显，几乎没有逆转的可能。所以要是我就都卖了，至少卖掉两套。但这看自己的判断吧。

仅供参考。

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