绿城、龙湖等杀到，“神学院”加持，番禺这里更香了

番禺新光地块，周四就要正式竞拍了。

目前我们摸到的，意向参拍的房企，有两家，绿城和龙湖。

一家，是有央企背景的混合所有制企业；

一家，则被视为民营房企之光。

对这两家企业，虽然大家都不陌生，但严格来说，都不算广州土拍市场的常客，今年都没拿过地。

绿城虽然今年参与了荔湾鹤洞汽修厂（保利雅郡）和白云怡新路（越秀·云悦）地块的竞拍，但最终都没成功入局。

龙湖呢，上一次拿地，是去年了，也是在番禺，地价2.4万/平的迎宾路地块，现在的龙湖御湖境。

注意哈，这是截止至发稿前，我们了解到的房企意向情况，现在距离报名截止，还有一天时间。

最终去不去，以报名情况为准，不排除还会半路杀出哪个程咬金来。

据说越秀，也挺感兴趣。

这是好事。

每次都是内～几家央国企，或者城投托底，看官们都看腻了，有新鲜血液加入，是好事，说明开发商信心也慢慢起来了。

之前信达拿下禺山大道南地块，也是类似的。

番禺这片土地，吸引力还是很强的。

实际上，新光这块地，从出现在推介名单中时，我们就有过多次介绍了。

原因无他，素质好嘛。

1）区位能打。

广州城市新中轴线南延段上，站位足够核心，汇聚城市核心资源。

2）稀缺性强。

地块所在的洛溪岛，在此之前，宅地断供近20年，新盘不多，更没有新规后的产品，有一定稀缺性。

3）景观优秀。

既能两面望江，又可以看小蛮腰、东西塔、万博CBD等地标，坐拥双重景观。

4）双地铁环绕。

附近有18号线沙溪站，步行大概700米，3站到冼村，西侧还有3号线厦滘站，4站广州塔，不过距离稍远，需要接驳。

5）地价优势。

不说豪宅，板块次一点的二手，都要卖3.7万/平，1.4万/平+，番禺显然是给足了诚意。

要知道，对岸去年都拍到摇号的龙湖迎宾路地块（御湖境），保利新光西（滨江和著），地价都窜到了2字头。

注意，以上提到的几点，都是明牌了的，所见即所得，还有一个重要加分项，是之前没提到的——

学校。

从教育设施配套来看，地块附近，有洛浦沙溪小学+珊瑚湾畔小学，对口初中，则是1.5km处的沙滘中学。

这个学校，名气一般，在番禺存在感并不高。

对于地块来说，只是保障了将来业主子女有“家附近”的学校读，但谈不上好。

之所以单独提一嘴，是因为我们收到消息，沙滘中学，有希望纳入仲元管理，补齐地块短板，

流程还在走，但基本上，已经定了。

仲元有多牛？

这是番禺人眼中的“神学院”，省一级名校，建校至今90年+，妥妥的番禺第一梯队。

作为“首批国家级示范性普通高中”“中国百强中学”，仲元高中部实力很强，是31所高校的优质生源培养基地，说是“清北发动机”也不为过。

对很多番禺学子来说，仲元是可望而不可及的存在，录取门槛不低，这也是筛选生源的关键环节。

2024年，广东仲元中学名额分配录取最高718分，最低662分。

从网传番禺初中的“仲元率”统计来看，沙滘中学上线比例仅为4%，今年只有10名学生能挤进仲元。

但如果能纳入仲元管理，那就不一定了。

办学水平和教育质量上，都能得到质的提升，招生名额上，不排除会有一定倾斜。

当然，具体的招生政策，还要等官宣。

千万不要低估了名校的影响力。

类似的地段和配套，有好学位和没好学位，到了销售环节，可能就是小几千块一平的价差，将来进入二手市场，有名校傍身，业主心态也会更稳，更卖得起价。

如果能敲定下来，利好的，也不只是新光东地块，还有周边的村民和小区，包括珊瑚湾畔、海怡半岛等。

再聊聊定位方向。

从板块调性和地块自身素质来研判，这块地，我觉得大概率会做刚改产品，这也是绿城、龙湖、越秀所擅长的。

整个洛溪岛，虽说已经多年没有新宅地入市，但本身其实不缺供应。

不过，几乎是清一色的改善豪宅，扎根多年了的那种。

岛中有绿茵岛水岸别墅，岛尖呢，东有星河湾半岛，西有霍家的南天名苑，都是老牌豪宅代表，圈层氛围都不一般，价格自然也不亲民。

其中最典型的代表，是星河湾半岛。

今年7月，项目5期，即星河湾半岛五号，有一套1260平的复式，卖出了2亿+的“天价”，成为今年全国首套网签价突破两亿的豪宅。

板块调性，无疑是再次被拔高了。

｜地块周边实拍，拆神摄

但有一个问题，也更突出了：

对普通买家来说，并不友好，门槛太高了。

想买新房，只能把目光投向岛外，比如大石，番禺广场等。

新光快速东侧地块的出现，关键作用，我觉得有几点：

1）打破板块单一的产品供应体系；

2）把珠江后航道江景总价门槛打下来；

3）带来岛内首个的新规后产品。

阳台占比20%，虽然不是超新规，但也比周边其他新房要高了。

当然，这里还有一个预设的前提：地块定位为刚改。

为啥？

这块地，做不了纯粹的改善。

城市界面摆在这里，虽然有沙溪旧改的预期，但需要兑现时间，江景也不是一线，高净值人群接受度不高。

如果是做刚需，又浪费了地段、景观，2.5的容积率，以及学铁商，总价段也会和对岸的滨江和著打架，不卷不行。

刚改，会是一个相对合适的定位，在板块也有稀缺性，面积段方面，可以做105以上。

项目未来的客群，也是比较明确的。

除了天河、海珠的外溢，主要还是本地置换，比如周边楼龄超过20年的二手业主，可能不愿意搬离原有的生活圈，或者想享受新一代的产品，会考虑；

另外就是周边商圈小老板了，如酒店用品批发，茶叶城等，图的就是一个生活氛围，通勤方便和自住舒服。

操盘思路，类似龙湖御湖境。

在良性的市场竞争中，说服了一部分客户转向把143，190的产品当作资产购买，而非传统意义上的改善。

豪宅板块买刚改，半价，甚至是3-4折，相信还是会有不少买家愿意考虑的。

地块体量，大约8.4万方，比迎宾路略小，搭配1.4万/平的楼面价，资金占用也就12亿+，风险可控的；

现状也已经拆平围蔽了，对于开发商来说，这也是一张安全牌，拿地就能开工。