绿城、亚伦36.5亿广州拿地背后的龙湖身影

观点网 12月5日，广州两宗涉宅地块成交，出让总金额达36.5187亿元，均由民企竞得。

其中，番禺区洛浦街新光快速东侧BA0104082地块由南通亚伦竞得，成交总价12.35亿元，成交楼面价14691元/㎡。绿城以24.16亿元、楼面价33800元/㎡的价格竞得海珠区AH101303地块。

这也是今年广州唯二由民企拿下的宅地。

第三者龙湖

本次广州拍地的主角明明是绿城与南通亚伦，但网上的言论却多有提及龙湖这个第三者，诸如“龙湖战胜绿城”、“龙湖拿下洛溪宅地”等等。

那么，真实情况是怎么样的呢？

网上所指被龙湖拿下的洛溪宅地是位于番禺区洛浦街新光快速东侧的BA0104082号地块。

该地块早在此前2024广州秋季土地出让全周期服务推介会上就已经面世，当时的规划条件为宗地面积45448.5平方米，建筑面积为101106平方米，容积率3.0。但在最终出让时，建筑面积下调至84097平方米，容积率也下调至2.5。

洛溪宅地自从在推介会上露脸之后就一直受到市场的关注，只因其综合素质较高。地块所在区位处于广州城市新中轴线南延段上，交通方面坐拥双地铁线路，步行大概700米可到达18号线沙溪站，西侧还有3号线厦滘站。

教育配套不仅自带9班幼儿园，周边还有洛浦沙溪小学、沙滘中学、珊瑚湾畔小学等。商业配套方面则有沙溪锦绣商贸城、新基沙溪酒店用品博览城、惠信商业园等。

最主要的是，地块所在的洛溪岛长期“断粮”，已经近20年没有宅地出让了，目前唯一在售项目仅有一个主打江景顶豪的星河湾半岛。而从本次地块的各项条件来看，大概率会推出刚改和改善产品，且由于周边区域没有高楼遮挡，项目中高层或许能够做到两面望江，因此项目具备一定的稀缺性。

另外，广州大幅降低了本次土拍的门槛，洛溪地块的起拍低价仅有14752元/平方米，远低于去年江对岸大石宅地拍出的19638元/平方米，两者相差了4886元/平方米。

目前江对岸在售的项目有保利滨江和著、龙湖御湖境等，均价分别约为39800元/平方米、43000元/平方米，即便本次项目未来的均价可能达不到这一水平，但仍有很大的利润空间。而这或许才是吸引到民企下场的真正原因。

据了解，参与本宗地块竞价的房企是绿城和南通亚伦两家民企。经过两轮竞拍后，最终由合肥瑞伦房地产开发有限公司（南通亚伦旗下公司）以约12.35亿元、略微溢价0.8%拿下。

至此可以发现，本轮土拍并没有龙湖的戏份，那市场上为何又会涌现龙湖的身影呢？

据了解，南通亚伦并不是一家纯粹的房地产企业，其母公司江苏亚伦集团是靠做家纺产业起家的，1994年才首次进军房地产行业，南通亚伦也是直到1999年才成立的。前面几十年，南通亚伦选择“低调发育”，布局主要集中在长三角区域，打造了上海松江保障房、天津武清文水园，扬州月亮园、南通西南营文化商业休闲街、中国南通家纺城等一系列项目。

最近两年，南通亚伦的脚步开始加速向外走。在2022年11月首入深圳，该公司以6亿触顶价斩获宝安区新安街道安居房项目；2023年4月初又以16.5亿、溢价15%摘得西安高新区CID板块地块；同年4月中首入广州，23.23亿幸运摇中番禺区迎宾路BA0603009地块。

在向外走的过程中，南通亚伦并没有选择单打独斗，而是找了几个“帮手”。

南通亚伦的帮手有很多，最初是融创，两者合作过得项目包括杭州湾融创文旅城、杭州融创城项目等十余个。后来由于种种原因，南通亚伦的合作对象转为新城控股、龙湖等，曾与新城控股合作开发了温州未来之城，与龙湖合作开发了龙湖翠湖壹号、龙湖学樘府等。

另外，上述提到的龙湖御湖境正是南通亚伦的广州首秀，该项目也是由龙湖操刀。据观点新媒体了解，龙湖后续可能会参与本次南通亚伦洛溪项目的合作，只是尚未确定是何种方式。

而这或许就是“龙湖拿下洛溪宅地”这一说法的由来。

民企拿地

虽然未能拿下洛溪宅地，但绿城也并非空手而归，在错过一次机会之后其以底价24.164亿元、折合楼面价33800元/平方米的价格拿下了原海珠客运站站厅部分地块，成功实现首进海珠。

和洛溪宅地一样，海珠客运站地块也经历过一番调整，容积率由原本的5.0降至3.85，最终地块总用地面积为41687平方米，其中出让宗地面积为18545平方米，计容建面约71491平方米。

该地块位于广州海珠西板块，旁边就是广佛线和2号线的交汇站南洲站；1公里内有东晓南胜汇里、海珠新都荟广场等大型商业体；同时地块西侧配有24班小学，由开发商负责建设工作，“学铁商”齐全。

不过项目未来或许会遭遇较大的压力，周边现有竞品就包括中海观雲府、中海映澜台、中海观澜府、中铁建西派粤府，其中最“贴脸”的是中海观雲府，两者同为南洲地铁站上盖住宅项目，一个在C1出口，另一个在A出口对面。

据了解，中海观雲府为中海于2020年以总价44.3亿元、楼面单价为38608元/平方米拿下的项目，体量、单价都比客运站地块要高，因此客运站项目也被称为是缩小版的观雲府；而观雲府的项目均价为70000元/平方米，预计“小观雲府”会比这一价格要低一些。

另外，明年整个海珠西板块将有明珠花园、保利燕语堂悦、中海江泰里、世茂天鹅湾、明珠花园等十余个项目同台竞技，而客运站这种小体量项目有可能不会受到太大的关注，去化压力巨大。

因此，有市场人士推测该项目有可能会与旁边的三滘立交地块联动开发，三滘立交地块已于今年8月由中交联合体拿下。

整体来看，广州本次两宗地的热度虽然比不上9月底的天河金融城地块，但却释放出了一个积极的信号——民企拿地，这在部分业内人士看来要比这两宗地块本身更值得关注。

有数据显示，广州今年1-11月共成交涉宅地27宗，出让总价同比去年下降约45.5%至518.2亿元，而且均为国央企或者地方国资拿下。广州土拍上一次出现民企的身影的时间还要回溯至去年9月，山西金振德10.8亿摇中番禺大石街新光快速西侧地块。

根据广州市规划和自然资源局披露，12月广州全市将有24宗地块拍卖，起始总价约266.48亿元，宗地面积为94.79万平方米，计容建筑面积173.64万平方米。

截止目前，广州本月已成功出让5宗地块，早前于2日、3日还出让了黄埔南岗将军山地块、南沙大涌东路西侧地块、海珠东晓路东侧地块，竞得人分别为中交&科学城联合体、中建国际、越秀地产。

接下来，广州尚有19宗地块等待拍卖，在市场信心逐步回归的当下，或许将会有更多民企现身。