广州买房人：亏麻了！老子要买回市区！！！

　　二娃说

　　大家嘴上说着不买房，不买房，身体却很诚实嘛！

　　你看10月和11月，广州狂卖了4.4万套房子！最近几天，全市的不动产登记中心更是连号都约不上，全是人......

　　郊区买房的人，后悔了！想要买回市中心！

　　你们发现没有，早几年在广州郊区买房的人呀，在经历了最近3年的房价动荡后，纷纷开始后悔了。

　　现在，大家都想要卖掉自己手上的房子后，重新买回市中心......

　　呐~不开玩笑，最近找我咨询的几位粉丝，都有这种诉求：

　　这位粉丝，目前未婚未孕，名下有2套房产，一套在南沙，一套在天河。

　　但因为当前南沙的房价跌得厉害，所以考虑卖掉南沙的房子后，重新买回市区，预算500万左右......

　　而这一位粉丝呢，房子买了不少，但在我看来，每一套买得都不太行。

　　因为，她三套房子，一套在南沙蜜柚，一套在亚运城。另一套呢，则是天河最便宜的二手房小区-棠德花园。

　　◆ 棠德花园实景图

　　她说，自己两公婆买房没啥投资眼光，入手时机价格都很高，然后买的房子基本都在跌。

　　所以现在考虑，要不要卖掉南沙和亚运城的房子，重新买回市中心？

　　毕竟，房子买在市中心，上班方便不说，还更抗跌，更保值！

　　买回中心4区，到底需要多少钱？

　　那说到这个话题，大家可知道，当下，想在中心4区买套三房或四房，到底需要多少钱呢？

　　我们来看2组数据：

　　据克而瑞最新数据显示，2024年1月-11月，广州中心4区，3房成交均价为5万/㎡，套均总价为465万。

　　其中，越秀区的三房最贵，单价高达8.9万/㎡，套均总价去到968万！

　　天河和海珠呢，也不便宜，三房成交单价分别是5.7万和5.6万/㎡，套均总价去到583和551万。

　　相比之下，荔湾最具性价比。尤其是芳村板块的供应出来后，让荔湾三房整体均价低了很多，变成了4.5万/㎡，套均总价仅为395万！

　　至于4房嘛，自然更贵了！

　　据克而瑞数据显示，2024年1月-11月，广州中心4区，4房成交均价为7.3万/㎡，套均总价为1042万。

　　其中，越秀、海珠、天河，套均总价均超1000万！单价高达7.6-9.6万/㎡，高不可攀。

　　只有荔湾，依旧最为亲民！4房的成交单价只要5.7万/㎡，套均总价为781万！

　　所以，这让很多买房人看到了希望，有了“重新买回市中心”的机会。

　　荔湾小户型卖爆了，10月后，已无货可卖！

　　也正因为这样，荔湾开始疯狂圈粉！

　　2024年1月-11月，荔湾区4房的成交套数，直接碾压越秀、天河和海珠，稳居中心4区冠军之位。

　　而三房，因为门槛更低，成交量就更猛了！

　　截止目前，荔湾三房已经网签2935套！比越秀、天河、海珠加起来，还要高出整整1253套！

　　而最可怕是，随着广州新政来临，加上利率下降等多重利好，10月，荔湾楼市卖爆了！

　　特别是以低总价博出圈的芳村板块，小户型三房被直接买断货！10月之后，便已无货可卖！

　　比如，保利和颂目前已经基本清盘。而保利雅郡，也已正式关闭售楼部，仅剩几套尾货在售，清盘在即！

　　万科理想花地·朗庭呢，79㎡三房，已卖断货了！

　　中海浣花里的71㎡三房，更是一套不剩！

　　见此状况，那些预算不是很高，却想要买回市中心的购房者，开始慌了！他们担心芳村断货后，市中心再也没有低总价上车的新盘了。

　　◆ 示意图，AI生成

　　别急！老西关，来了个更牛更炸的全新盘！

　　那么，这是不是意味着，买房人就彻底失去了重新买回市区的机会了呢？

　　当然不是！

　　因为，老西关板块，来了个更炸，更牛的全新盘！

　　它就是，越秀地产全新的“广府系”项目—越秀·珑悦西关！

　　◆ 航拍示意图

　　为什么二娃觉得这个项目更牛，更炸呢？

　　第一、地段更好！

　　众所周知，越秀·珑悦西关，所在的位置是老西关板块。而老西关在广州人心中的地位有多强，懂得自然懂......

　　像来了广州，必须打卡的景点“永庆坊”、“上下九步行”、“恩宁路骑楼”、“陈家祠”、“仁威庙”，均在西关！

　　而泮溪酒家、广州酒家、陶陶居、莲香楼这些老字号门店，也依旧在西关。

　　◆ 上下九步行街 实景图

　　可以说，西关是广州中心4区中，商业成熟度、配套丰富度、烟火气浓厚度至高的板块之一。

　　以前，这里住的都是富商之家。所以，老广民间一直流传着一句话，那就是“东山少爷，西关小姐”。

　　可见，西关在广州的地位有多高。

　　二娃试着去项目周边走了一圈，老城区独有烟火味真的扑面而来。各种老字号美食店，应有尽有！吃不完，根本吃不完！

　　◆ 项目门口的美食店

　　第二、交通很牛！

　　项目距离中山八地铁站（5号线+11号线的交汇站）约1km左右。距离西场站（5号线+13号线二期）约900米左右。

　　所以，准确来说，越秀·珑悦西关其实是一个涵盖5号线+11号线（预计年底通车）+13号线二期（在建中）三轨交汇的楼盘。

　　而这三条线呢，又都是含金量很高的线路。从项目出发，基本可以不用换乘，一线直达广州数个核心商圈。

　　◆ 项目交通示意图

　　比如，未来业主从中山八站出发，通过11号线，可以直达：白鹅潭CBD、琶洲CBD、金融城CBD、广州东站及广州北站。

　　从中山八出发，通过地铁5号线，可以直达：环市东CBD、珠江新城CBD、金融城CBD、黄埔临港经济区。

　　从西场站出发，地铁13号线二期，可以直达：珠江新城CBD（冼村）、天河公园、鱼珠CBD。

　　就问你一句：这种交通便捷度，市中心有几个楼盘能够比？

　　第三、学校很好！

　　至于书包资源，也无需担心。根据规划，珑悦西关将配建一所24班小学，目前已确定为华侨小学。

　　◆ 来源土拍公开信息

　　了解过这所学校的家长应该知道，华侨小学在荔湾可是位于第一梯队。

　　其对口摇号的中学，都是一些赫赫有名的牛校。比如：西关外国语学校、西关广雅学校、广州真光中学、广州市第一中学，均在其中。

　　所以，在意教育资源，看中学校质量的家长，这个盘真的可以重点关注。

　　◆ 来源教育局地段划分明细表

　　第四、产品很强！

　　更何况，珑悦西关还是超新规产品，使用率超高。同板块内，产品几乎没对手，可以吊打周边二手房！

　　不信，我们来看看户型图：

　　建面约68㎡户型做到3房2卫，同板块，乃至整个中心4区，都很难找到第二个盘吧？

　　关键人家68㎡都是南向，还是4开间朝南，带主套和入户花园！

　　建面约82㎡户型，更是做到了4.5开间朝南，约13米的采光面，带入户花园！

　　别看它建筑面积不大，实际上，相当于以前100㎡的户型那么大！

　　就问你爽不爽？

　　而98㎡户型呢，则更加舒适，不仅做到了4房2卫，还是南北对流户型。

　　整个面宽高达约13.7米，仅阳台就有约6米长！

　　如果是改善家庭，孩子有2个的话，二娃建议，优先考虑这个户型。

　　不过，想买这个楼盘，可能真的要拼手速！因为，项目一共就2栋楼，全南向户型，全盘货量仅有270多套。

　　不够卖，根本不够卖！

　　第五、总价不高！

　　当然，最重要的还是价格！

　　因为项目是小户型定位，所以很好的控制了总价。也就是说，以前从来不敢奢望能买入西关板块的人，现在已经完全有机会买入这里了！

　　怎么理解这句话呢？我们再来看张图！

　　发现没有，老西关板块的价格，从来都不便宜。即便是今年，网签单价依旧保持在5.5-10万/㎡！

　　一套三房，动辄500万起步，四房更是800万起！非一般人所能企及。

　　但因为珑悦西关的到来，68㎡便做到了3房2卫，即便我们按照5.5万/㎡的单价来算，总价也才3字头！

　　这便给了无数人，买入这里的机会。

　　你说，68㎡太小？

　　不不不，人家可是超新规产品。所以，即便买一套68㎡的三房，也相当于之前一套80多接近90㎡的户型。

　　一个主卧，就有约16㎡！

　　◆ 示意图

　　而这样的定位，我认为是非常正确的！因为它符合当下买房人的消费理念—降级买房！

　　“能全款，不贷款！尽可能买总价低一点的房子，降低月供压力，降低负债”。

　　于此同时，项目又能迅速圈粉板块及周边换房的居民。

　　因为老西关的房价一直很高，新盘基本以改善为主，所以，板块居民想要换房，很多都被迫去买了芳村或者其他地方。

　　现在好了，越秀·珑悦西关到来后，他们不用为了买房，离开西关了！

　　所以啊，这样一个地段+学位+配套+交通+产品都好的楼盘。如果价格再有惊喜的话，卖爆那便是必然的了！

　　那么，你们觉得它开盘，会卖多少钱呢？