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那么，一级市场放量供地，二级市场会降价吗？

01海淀朱房村，并不完美

海淀朱房四街0029地块

状态：进入竞价申请

交易起始价：780000万元；土地面积：42734.155平方米；地上建筑规模：102561.972㎡；临近京新高速及北五环，清河边上，与地铁13号线上地站直线距离约1.3公里。周边有海淀第二实验小学（橡树湾校区）、清河万象汇等。

海淀朱房四街0030地块

状态：进入竞价申请

交易起始价：723000万元；土地面积：39303.709平方米；地上建筑规模 95114.9758㎡。临近京新高速及北五环，清河边上，与地铁13号线上地站直线距离约1.3公里。周边有海淀第二实验小学（橡树湾校区）、清河万象汇等。

北五环边，临近地铁13号线上地站，全北京瞩目的海淀朱房村终于上架了。

起拍楼面价均为7.6万/平

不限价，不设置销售指导价

纯住宅，商品房，没有配建。

11月27日，北京规自委突然挂出海淀朱房村0029、0030地块预申请。一天后，它才出现在北京第六批次供地清单里。

北京土拍的常规流程分四步走：1、先进入供地清单；2、进行用地预申请；3、上架到竞拍池子里；4、产生竞价结果。

很明显，朱房村双子地块有点"超速"了。

在进入供地清单的当天，朱房村两块地也正式上架拍卖，并给出了挂牌竞价起始时间——从2024年12月18日到2024年12月31日，最终挂牌竞价时间是2025年1月2日。

这表明，朱房村地块的买家，要等到明年才能揭晓。

无独有偶。大兴亦庄新城X24地块，在供地环节上也出现“异常”。

它的用地预申请时间是2024年11月16日，但12天后才在出现在供地清单里。实际上，它在9月底第四轮、11月初的第五轮供地名单就出现过。

这块打上北京首个“好房子”标签的地块，起了个大早，却赶了个晚集。截至11月30日，它竟然还在原地打转，没有进入竞拍的池子。

而比它晚申请的大兴机场DX16-0104-0002地块、昌平北七家CP01-1503-0002、0008、0009地块和朱房村地块，已经捷足先登了。

为什么X24地块申请了14天，还没有“转正”？个中原因，是个谜。

此外，最近供应的地块，有的地块限价，有的地块又不限价，让很多开发商一头雾水。

例如：丰台万泉寺0024地块，交易起始价110.54亿，价高者得；朱房两个地块交易起始价合计150.3亿元，价高者得；昌平北七家地块，交易起始价为21.08亿元，价高者得；亦庄新城X24地块，交易起始价34.8亿元，限价40.02亿元。

花姐可以这么理解，至少目前北京土拍地价实行的是“双轨制”，至于谁限谁不限，要看地块的热度。

最后，花姐枚举一下今年前六批次，还没有卖出的地块情况。

以往城区新房数来数去也不过那么几个，你去看北京新房地图，基本就是围绕五环画圈，但是2024年，供地端画风突变，城区开始疯狂供地了。

从海淀区的永丰南、功德寺到丰台的东铁营、万泉寺，再到朝阳区的酒仙桥，第五轮集中供地挂出7宗地全部城区，

而近期，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2024年度第六轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及6宗地，全部围绕轨道交通站点，

其中：中心城区项目4宗，分别为海淀区2宗，丰台区、石景山区各1宗；位于多点地区项目2宗，分别位于大兴区及经济技术开发区！

海淀万众期待的朱房村地块这次也上架了！

朱房四街的住宅用地不少，但是除了此次出让的0029、0030两宗地，北边的住宅全是回迁房。

不过朱房村位置是真的好。

地块南侧是北五环，朱房村西地块隔着一片公共设施用地是京新高速。

临近高速路会有一定噪音，现在窗户隔音工艺可以解决大部分问题，不过介意噪音可以多关注东地块，地块北侧的位置。

宗地附近有地铁13号线上地站，和昌平线朱房北，不过直线距离都1.2左右，不算很临铁，这一点比不上功德寺。

宗地周边配套设施齐全，有清河最大的综合性商业清河万象汇。

学校现有小学有海淀第二实验小学（汇缘小区），海淀第二实验小学（橡树湾校区）

新地块附近将新建一所九年一贯制学校和一所幼儿园。

据公开资料，清华大学附属实验学校将作为承办方，参与项目规划与建设等工作。

预计于2026年初开工，并计划于2027年6月完工。

学校项目用地面积超过2.3万平方米，总建筑面积超过3.3万平方米，规划建设54班；幼儿园项目用地面积3920平方米，总建筑面积5600平方米，规划建设9个班。

为了扩大清河地区优质教育资源，经海淀区教育两委研究决定，该项目由清华大学附属实验学校来承办，同时纳入清华大学附属中学教育集团，借助集团力量快速发展，实施资源统筹、人才流动、课程共享、教师研训等一体化管理，努力办成区域优质学校，为地区百姓提供更好的优质教育。

价格来说，肯定比功德寺贵，

朱房村起拍楼面价7.6万/平起，起拍楼面价就比功德寺每平高5000元。

如果是底价拿地，朱房村销售价至少11万/平，

如果有多家开发商抢地，楼面价抬高 ，销售价很可能到12万及以上。

至于产品，目前市场有猜测可能会往大户型做，但是预期太高，后面歪了泥的案例，海淀不是没有，

去年四季青的两块地也是大吹特吹，关注度不低，结果四季青的香山樾和印香山也就开盘卖了一点，一年多了，两个楼盘一共签约不到200套，现在更是彻底凉凉了，

且北京近期凉凉的豪宅远不止海淀，朝阳区奶西板块的望京国誉府、丰台西四环外新房等等，几乎都是开盘后就自始至终一直处于凉凉的状态。

这些豪宅盘的去化情况，已经足以说明1500万以上的豪宅市场预期变了。

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