刚需，又被背刺了

去库存，动真格了。

前两天，白云民营科技园准备收购存量商品住房，用作项目改造的安置房。

其要求很简单，总预算14亿，限价23300/平，附近5公里范围内，证件齐全，无不良记录。

白云城投·云麓花城中标了，单价2.1万/平，相较于市价2.3万/平，搞了个团购价。

这也是继火车站片区瑶台安置收房公告之后，又一个旧改准备买存量房了。

关于火车站片区，据说旁边的JYF项目已经积极响应了。但具体收购价格和细则还没公开。

与此同时，安居集团的收房行动也在进行中。

城市更新的安置房和安居集团的保障房，虽然是两条路线，但是殊途同归。

本质上，都是为了在供应和需求端扭转市场预期。

相对于此前，在出让地块中搭配新建安置、保障房源，直接收购存量房，既减少了新增供应，也去化掉了现有库存。

同时，提高了居住水平，避免了大批量高密度、高层回迁房和安置房，也保证了品质和配套，向商品房看齐。

以配售型保障房为例，一般来是同板块市价的50-60%出售，学铁商配套和商品房共享。

将来退出时，内部封闭管理，在专门的流转平台上挂牌，不能高于原价卖出，或是以每年1%的折损，申请政府回购。

换句话说，除了不能套利退出，其可以实现低成本入住，这也符合保障房本来的意义，住有所居。

不过，大批收购存量也引起了另一批人的担忧：同小区被收储的商品房业主们。

1、“一视同仁”≠绝对公平

如果，站在商品房业主的角度，这个事情很容易理解。

首先，买房时并没有提前告知在小区内，甚至是我隔壁单元是安置房或者保障房。

有的人说，之前很多地块，都是商品房和回迁房混住，像广钢、林和都是如此。

矛盾点在于，这次收储是将原本规划为商品房的房源，将其改变为了安置房、保障房。

商品房业主，失去了选择的权利。

其次，两者配套、教育、小区管理大概率是共享的。

之前的广钢金融街融穗华府，就曾发生过安置房和商品房之间的争吵。

小区用铁门分开管理，一边是安置房，一边是商品房。

安置房业主将铁门拆走，商品房业主就将铁门装回去，双方你来我往，差点真人PK。

图源于网络

对商品房业主来说，两者本不是一个社群，也不共享小区配套，现在两者象征意义的阻挡没了，掏5万多高价多买的商品房，还有什么不同？

有的，还要交多一点点物业费。

当然，也有和谐相处的，珠江新城和体育中心的豪宅们，林和村与峻林就是两者虽然背靠背，但是各玩各的。

共享小区，两者没有绝对正义，也没有绝对错误。

站在安置房角度，舍弃了宅基地，配合城市发展，融入大型社区，换来的却是区别对待，还同样交着物业费。

现在，同一个小区却物理意义隔开了，凭什么？

把主角换成保障房业主/租客，虽然是低价入手，或是租进来的，但总不可能限制使用配套、绿化。

很多人买不起房、供不起楼，也在辛勤建设广州，同样是没日没夜劳动。

保障房是政策给予的福利，并不代表他们本身是错误的。

根据广州发布的共有产权房、保障房等相关管理条例，建设单位、物业服务单位不得在属于同一个物业管理区域的保障性住房和商品住房之间设置围栏、绿化、水系及其他物理隔离进行区别对待。

其实，意思也很明确了，同小区一视同仁。

大家对安置房、保障房的固有印象，业主担心彼此之间居住会产生矛盾，害怕居住质量会下降。

不过，即便是商品房小区，运气倒霉遇到不靠谱的邻居和上下楼，同样会觉得烦，这是概率事件。

而从保障房面对的申请客群来看，其学历证书和在广州的时间，同样不短。

2、会不会影响房价？

商品房的初衷是住得好，有品质，即便是刚需房，要求也不低的。而公租房或安置房往往在设计和建设上和商品房会有差距。

现在，开始批量库存房源收储后，两者就是一模一样的了，商品房的金融属性受到很大影响。

一边是花200万买的房子，刚开始住没几天，发现隔壁栋，变成了保障房或安置房。

只要60%左右的成本，获取同样的居住环境和品质。

而且，楼盘接下来的建设、维护、配套，开发商既然都卖完了，很可能就不那么上心了。

将来出售时，这些混住小区的价值打折，影响房价。

以广钢为例，同样是南向一线望广钢中央公园，金融街、中海的售价和周边相比影响是有差距的。

房价，切实影响到了商品房业主的利益，而他们在一开始买房的时候，并没有被告知这种变化。

好消息是：房子终于卖完了。

坏消息是：卖给政府做安置房、回迁房了。

本来房子买在高位，就已经埋雷了，现在房子价值还进一步下降，旁边还有人低成本入住。

不过，现阶段对于大多数业主来说，还没有到直接影响的地步。

保障房收储选取范围：90平以下，优先选择整栋、整单元未售，可实现封闭管理的楼栋项目。

符合条件并不多，基本都在郊区，这批房子都是用以出租。

这个面积段和范围，又是刚需受伤的一天。

未来，配售型保障房入市，会施行内部封闭管理，在专门的流转平台上挂牌，不能套利退出，只能低于原价。

其实，这份条例也在尽量保全大家的利益，封闭流转、封闭管理小区，愿景是好的，但实际执行出来后，难免又会出现广钢似的争议。

近两年买错房的犯错成本太高了，高价房、贵价税、还是高利率，旁边分分钟变成公租房、保障房。

刚需，感受到了又一轮背刺。