海珠，一场血战

明年的海珠西，太有看头了。

单单海珠西下半年就要卖5宗地，板块接下来会有17个新盘同台竞争。

其中，海珠客运站地块和东晓路东侧地块即将在下礼拜出让。

海珠客运站地块，起拍总价24.16亿，楼面价3.38万/平，旁边是中海观云府。

东晓路东侧地块，重新挂牌后，地价下调到了3.4万/平，总价19亿。

还有刚上架不久的大干围地块，地价3.35万/平，也是12月底出让，明年初入市的节奏。

事实上，海珠西今年卖出的新地块起拍价都不高，都控制在了3.4万/平内。

下半年出让的地块，是近几年来地价最便宜的一批，位置都还算不错。

唯一一宗地价超过4万/平的石岗路地块，终止先不卖了，是一个有代表性的信号。

房企和市场对海珠西的定位逐渐清晰，除非出现中海映澜台这类独一档江景项目，海珠西就去做高使用率、高性价比的上车产品，追求成交和转化。

产品不会做的太刚需，而是瞄准刚改客群，主力放在80-130左右的产品，会是现在市场上的甜品档，也匹配海珠的置业客群。

相对可控的地价和成本，以及市场的打法转变，也意味着海珠西，很有可能重新成为刚需们回到市区的首选。

①配套成熟，确定性强。

海珠西成熟的居住氛围和配套浓度，学铁商样样不愁，是最强底牌。

还有，大家对老三区的认可。

大家都说“西关小姐，东山少爷”，作为铁三角里最低调的一个，海珠西名气的确不响。

一方面，是物理意义上的一江之隔，地处河南；另一方面，是海珠西是当时的工业区，纸厂、船厂、纺织厂...

随着广州向东发展，珠江新城、琶洲、金融城组成新三角。

现如今，琶洲撑起了面子，而海珠真正的里子还是在海珠西，周边配套，学校、地铁、商场都是明牌。

地铁：2+8+广佛+10+11，已经开通的2、8、广佛是广州客流TOP7地铁线，未开通的两条线也都是城市主线，11年底运营，10明年开通。

商场：乐峰商圈（乐峰广场+太古仓），江南西-昌岗商圈（富力海珠城+广百）、江泰路万科里；

教育：海珠区第一梯队小学，基本都在海珠西。

可以说，他比较佛系，但这就是很广州人的生活节奏。

这里，既有老广的乡土情怀，也能赶上年轻人的潮流。

有老人家爱去的饭堂，紫金食坊、彩点；有年轻人关注的乐峰、太古仓夜生活。

而且，这些商圈还在进化中。

太古仓复建区旧厂地块更新改造项目，预计2025年下半年竣工。

板块大量老二手房组成的成熟居住氛围之外，也够板块带来了很多潜在置业客户，地缘客是海珠西楼市的坚定支持者。

而他们，现在也有的慢慢选了。

②海珠西，新盘混战

明年，海珠西新盘会迎来一轮爆发。

算上暂未出让在名单里的地块，一共有17个项目。

有江景豪宅滨江樾、改善红盘江湾和樾，瞄准总价千万+的客户。

新选手更多是燕语堂悦、江泰里这样的性价比刚改上车盘，以及定位刚需客户的一些老妖盘明珠花园、珠江金瑶台、珠江海珠里。

保利、越秀、中海、珠实、中交、中旅...在广州有实力拿地的房企，都盯上了这个板块。

如果大家期待海珠西出一个手撕琶洲南、脚踢大境的超顶豪项目不现实，海珠三个大板块之间的市场定位，已经越来越清晰，梯队明显。

海珠中轴，定位会更改善，总价过千万，像中海大境、保利四季和颂。

琶洲，定位更豪宅，总价要去到两三千万，像琶洲樾、琶洲南TOD。

而海珠西，凭借不错的区位和配套，做一些价格更友好的新规、高品质项目。

以海心沙为原点，周边7公里内，海珠西新盘单价和总价段是最低的，还有成熟的居住氛围和配套。

此前，海珠西价格贵，大家觉得周边城市界面老，撑不起改善价，板块也缺乏增量。

现在，价格下来了，卷学校、卷地铁、卷商业、卷区位，海珠西都不输。

板块红盘燕语堂悦，A区货量已经不多了，90平总价约560万左右，110平总价约为600万+，120平约730万+。

广佛+11的燕岗站、配建宝玉直实验小学、新规实用率100%+户型。

燕语堂悦的是比较典型的基本面好，但有小瑕疵的项目，放在老城区，大家接受度高。

旁边是广纸新盘-越秀熙悦江湾，计划推售80-120平，新规全南向产品。

距离11号线棣园约400米、广佛线&11号线燕岗约600米。

没有配建学校，参考星汇海珠湾，是读工业大道中小学，初中摇南武中学、海珠外国语实验学校、广州第五中学等。

两者是直接竞品，保利学校确定性更强，距离地铁站更近，容积率更低、内部花园更大。

越秀价格更有优势，南向大三房面积段更小，总价竞争力会更强。

两者都是新规产品，产品实用率都是广州第一梯队的。

目前，燕语堂悦的77平小户型没货量可选了，想上车的可以等一等旁边的越秀。

江泰路的中海江泰里进入清盘节奏，75-105平，起步均价约为5.5万+，400出头上车，还望广州塔。

学校是划入宝玉直实验管理的晓园小学，旁边有万科里商场。

新盘由于成本在那，价格很难突破，但这批新地块就不一样了。

3万+的地价，意味着单价去到5万+，就很有竞争力。

刚刚上架的大干围地块，近江边，二线江景，定位可能会更改善。

而中交三滘立交项目，定位会更刚需，很可能有70+小户型，拉低上车总价，400内就可以搞定。

一涌之隔的海珠客运站地块，位置好点，更靠近地铁站和学校，对面是中海观云府，产品会更刚改，可能做一个观云府MINI。

这批新地块，要是做个80平三房，大约400万出头，和天河东打同一批总价段。

海珠西的优势是居住氛围、配套成熟度更好，通勤更方便。

繁华闹市，灯光普照，想留在市区的刚需，可以等等海珠了。

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