还有倒挂？一二手房最高价差超6千，合肥最新房价盘点来了...

最近有网友私信我们后台想要了解合肥最新的房价~

说到合肥房价，让我不由得想到了合肥在2015-2016那两年。那两年可以说是“一天一个价”，不过那个时候更多的是楼盘涨价。

而现在的市场下，不同于2015-2016年的“普涨”，现在是“以价换量”，虽然没有“一天一个价”那么夸张，但价格也属实让消费者琢磨不透，生怕买高了。今天就带各位老铁们盘点下合肥最新的市场动态...

NO. 1｜壹

政务、高新、蜀山还有“倒挂”？

从一二手房价格来看，整体的价差在1600元/㎡左右（新房成交价比二手房挂牌价高约1600元/㎡）。

新房近1年成交价格在2.1万/㎡左右徘徊，但11月价格跌至2万以下，到达19849元/㎡。

二手房近1年整体的趋势是在“阴跌”，一路从2023年12月的2万出头的挂牌价跌到了2024年11月的1.89万/㎡，而且从趋势上看还有下探的迹象。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

再来看看11月合肥各区的一二手房价格情况...

从一二手房价差来看，对比挂牌价，目前仅3个区还有倒挂的情况。分别是：

政务区：一二手房倒挂价差约6182元/㎡；

高新区：一二手房倒挂价差约3793元/㎡；

蜀山区：一二手房倒挂价差约996元/㎡。

有没有发现一个问题，这些有倒挂的基本上都是区域内的高价值区基本上没什么新房在售。比如，蜀山区的大部分新盘都在运河新城板块。

试想一下，如果这三个区，高价值区有新房在售，会不会也不存在倒挂了呢？

新房成交价格方面，前三名的顺序分别是滨湖、政务、经开，高新区跌破2万以下。究其主要原因是因为高新区目前新房在售楼盘较少，只有擢秀园、伟星玖峯汇、伟星万科星遇光年，几个楼盘在售。

二手房挂牌价方面，前三名的顺序分别是政务、滨湖、高新，政务区3.2万+，滨湖区2.2万+，高新区约2.2万。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

NO. 2｜贰

11月各区新盘动态盘点

包河区

从近1年包河区的新房成交价格走势来看，虽然不及2023年12月的成交价，但2024年以来，成交价还算比较坚挺，基本上在2.2万/㎡左右波动。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

从11月包河区楼盘成交明细来看，包河区作为市区新房主力成交区域，成交量常年领先于其他区域。但11月尤为突出，细心的网友不难发现，包河区11月新房总共备案了约17个亿，光淝河板块的棠悦风华项目就备案了7.9个亿。这个网传是被安居集团收购了。除此之外，中海臻如府、天阜壹号、保利龙川瑧悦、中铁建花语江南，这几个楼盘在11月备案都位于前5。中海臻如府可能是集中备案，我们暂且不论，来看看另外几个代表项目情况。

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天阜壹号，合肥11月妥妥的“顶流盘”，首开户型建面约125㎡、143㎡、165㎡，总计164套房源，热销5.8亿，14天总认购8亿。11月备案了约1.2亿，排名第三位。项目主打就是性价比，全石材干挂到顶，真正做到了“0漆”，最高100.14%超高使用率。

保利龙川瑧悦，距离合肥南站仅500m。目前板块内在售以及待售项目较少，除了保利龙川瑧悦之外，还有中海臻如府、徽创龙川汇，以及江淮厂三块地。规划16栋建筑，其中包含5栋洋房，户型建面140-190㎡，是板块内为数不多的纯改低密社区。项目11月备案了8137万，排名第四位。

滨湖区

从近1年滨湖区的新房成交价格走势来看，除了特殊月份几个高端盘入市，拉高了整体成交均价以外，基本上在2.7万/㎡左右波动。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

从11月滨湖区楼盘成交明细来看，11月备案最多的是城建华润望雲项目，备案金额约0.95亿。滨湖区作为市区新房价格的天花板，2024年高端盘更是刷新了6.55万/㎡。代表楼盘有：

越秀观樾：11月备案价约4.1万；

招商玺：11月备案价约4.6万；

高速壹品：11月备案价约3.2万。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

城建华润望雲，项目位于环湖CBD板块，是合肥市智慧住宅二星级项目。规划楼栋总数为28栋，包括高层12栋（21-25F）、小高层8栋（13-17F）及低密度多层住宅8栋（8-10F），绿地率超过40%。项目主打高品质改善大平层，11月备案价约2.3万/㎡，性价比较高。

越秀观樾，项目位于省府板块，是合肥天花板级别的豪宅项目。单价突破6万+！212㎡起步，仅138户，全系7-10层洋房。11月备案0.43亿，位列滨湖区第二位。

从近1年高新区的新房成交价格走势来看，价格有明显下降的趋势，目前已经连续4个月新房成交价在1.8万-1.9万这个区间段。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

从11月高新区楼盘成交明细来看，11月备案最多的是伟星万科星遇光年项目，备案金额约0.55亿。其次是擢秀园，备案金额约0.44亿。第三名是伟星玖峯汇项目，备案金额约0.26亿。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

伟星万科星遇光年，作为万科光年系列的升级版，一直以来的关注度就相对较高。项目规划1462户，建筑面积段约 102-175㎡，涵盖高层、小高层、洋房等多种产品类型。11月备案均价约1.6万/㎡，性价比较高。

伟星玖峯汇，项目位于蜀西湖CBD位置，紧邻地铁二号线南岗站，是合肥的满分竞品质作品。户型面积从108㎡到152㎡不等，满足不同群体的需求。精装修交付，11月备案单价约1.9万/㎡，性价比不错。

从近1年经开区的新房成交价格走势来看，价格基本上稳定在2.4万/㎡左右。但近3个月，几个基本上在新房备案均价都在2.3万以下。主要是受昆御府、经开区皖投几个项目集中备案，拉低了均价。这些楼盘早期的价格较为便宜。

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从11月经开区楼盘成交明细来看，11月备案最多的是龙湖亚伦央璟颂项目，备案金额约0.63亿。其次是建发华润翡翠云璟，备案金额约0.56亿。第三名是华润昆御府项目，备案金额约0.37亿。

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龙湖亚伦央璟颂，项目位于骆岗公园板块，共建设14栋住宅，其中9栋洋房（10-11层）、5栋小高层（17层），规划约143-223㎡的洋房和小高层，绿地率42%，容积率2.0。小高层户型是143㎡和180㎡，两梯两户；洋房户型是180㎡和223㎡，223㎡一梯一户。11月备案均价约3万元/㎡。

建发华润翡翠云璟，是国企建发和华润联袂打造。位于经开区翡翠湖板块，项目规划高层、小高层及洋房，户型多样，面积从100-143㎡不等。项目主打学区房，对面就是168玫瑰园西校新区，对学区和品质有要求的购房者可以考虑。11月备案均价约2.6万元/㎡。

庐阳区

从近1年庐阳区的新房成交价格走势来看，除了2024年2-3月份，受万科璞拾隐翠项目集中备案以外，其他正常月份的新房备案均价在2万左右波动。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

从11月庐阳区楼盘成交明细来看，11月备案最多的是招商庐州臻境项目，备案金额约2亿。其次是栖桐里，备案金额约0.54亿。第三名是弘泰熙湖澜悦项目，备案金额约0.3亿。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

招商庐州臻境，位于合肥老城中心，北一环。也是招商在合肥的首个代建项目。不止于首开100%售罄。它还创造了今年庐阳半数以上的700万+成交，在成交套数、庐阳新房成交价格等多个维度成为TOP1。项目建面159-240㎡，改善大宅。11月备案均价约2.74万元/㎡。

蜀山区

从近1年蜀山区的新房成交价格走势来看，基本上新房备案均价在2万左右波动。不过近4个月中有3个月都低于2万元/㎡。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

从11月蜀山区楼盘成交明细来看，11月备案最多的是金隅中交山湖云筑项目，备案金额约0.66亿。其次是招商天青臻境，备案金额约0.6亿。第三名是晶宫山水拾光项目，备案金额约0.3亿。金隅中交山湖云筑项目应该是遗留集中备案问题，我们来重点看下招商天青臻境项目。

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招商天青臻境，位于蜀山区董铺湖南岸，项目规划6栋7F、4栋11F洋房；5栋14F小高层，建面约129-205㎡，纯粹改善湖山住区。11月备案均价约2.73万元/㎡。产品表现优异，目前所剩房源不多，距离清盘不远。

新站区

从近1年新站区的新房成交价格走势来看，基本上新房备案均价在1.3万左右波动。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

从11月新站区楼盘成交明细来看，11月备案最多的是城建琥珀菁华里项目，备案金额约4.7亿。这个是被安居集团收购的，我们暂且不论。其次是招商奥体公园，备案金额约0.57亿。第三名是乐富强观锦台项目，备案金额约0.3亿。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

招商奥体公园，新站今年至今招商奥体公园卖的最好，招商奥体公园项目位于新站少荃湖板块，具体地址为卧龙湖路与东方大道交叉路口西南侧。作为合肥百万方奥体TOD综合体，始终超高热度霸榜新站区的楼市。11月备案均价约1.1万元/㎡，性价比较高。

瑶海区

从近1年瑶海区的新房成交价格走势来看，比较平稳，基本上新房备案均价在2万左右波动。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

从11月瑶海区楼盘成交明细来看，11月备案最多的是合肥城建琥珀东樾里项目，备案金额约6.9亿。这个是被滨投集团收购的，我们暂且不论。其次是伟星宸ONE，备案金额约1.6亿。第三名是置地中心项目，备案金额约0.34亿。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

伟星宸ONE，位于瑶海龙岗板块，临近万达广场，生活便利且居住氛围成熟。作为区域内价格较高的项目之一，其配备了会所和游泳池等高端设施，适合首次置业者及改善型买家。项目规划13栋13-17层小高、7栋23-25层大高共1371户，主力面积109-182㎡。11月备案均价约1.85万元/㎡，性价比较高。

NO. 3｜叁

结语

当下市场，无论是新房市场还是二手房市场“以价换量”是常态。于购房者而言确实一个购房的好时机，特别是对于有刚性需求的购房者。但是合肥是人口净流入型城市，也属于周期性城市，市场不可能一成不变。踩准周期，对于买房人而言也很重要。但同时也要考虑自身的抗风险能力，谨慎购买。