业主需要做好房产税大幅上涨的准备

新的房产税将从一月份开始实施。对于许多房主来说，房产税明显上涨。Haus & Grund 总裁 Kai Warnecke 解释了当前的状况，以及业主现在可以采取的做法。

2018年联邦宪法法院宣布之前的房产税计算依据违宪后，德国3600万处房产的所有者必须申报自己的房产信息进行核算。新的房产税将在不到一个月的时间内生效。然而现在并非所有相关事宜都已澄清。不少城市的业主仍不知道从一月份开始要交多少税。税务局收到的异议申诉越来越多。甚至还质疑新的计算基础违宪。Haus & Grund 业主协会主席 Kai Warnecke 在接受采访时解释了当前的状况。

从1月1日起，需要缴纳更高的房产税吗？

是的。业主应做好房产税大幅上涨的准备。举个例子：我们计算过，柏林将比以前多征收75%的财产税。或许有一些家庭的支出减少了。但总体情况是，柏林和其他城市征收的房产税更多。

朔尔茨总理一直承诺，新的房产税收将中性的。然而他做了一个善意但无法兑现的的承诺。对房产税起重要影响的参数不是由联邦政府决定，而是由各自的地区决定。许多城市和地区新的房产税收并非中性。四分之三的城市增加房产产税。而事实上他们近几年来已经提高了税率。

还有许多城市尚未公布 2025年的评估费率，无法计算实际应缴纳的房产税。其中的原因很难猜测。唯一可以肯定的是，新的房产税是政府的重大失败。六年前人们就知道当前的房产税计算方法违宪。然而联邦政府和各州却没有为全德国制定统一的模式，反而让大家各自建模拼凑。这些方法通常复杂、不透明且难以理解，以至于大多数税务机关还没有计算出新的评估税率。许多地方还在犹豫，现实是痛苦的，许多房主最终将不付出更多。

如果评估率尚未公布，业主该做些什么？

首先应停止旧房产税的转账委托和自动扣款授权。这听起来仿佛是在呼吁对抗。但绝对不是。旧房产税违宪，12月31日后就不能再征收了。

另外各市政府必须在6月30日之前提出新的评估税率，向业主发送房产税通知。预计前两个季度的付款将追溯至第三季度支付。因此，业主应把这笔钱留出来，以免日后陷入财务困境。

为什么说新的房产税违宪？

德国的房产价值依据的是标准土地价值。这些土地价值只在区域的房产发生实际交易时才会更新。然而，汉堡的易北大道或巴符州的博登湖畔等热门地点，通常没有房地产交易。因此那里的标准土地价值相对较低。再往前一百米，主干道和轻轨车站之间可能出现了一个新的开发区，近年来那里有大量的买卖。对于该地区小排屋的业主来说，土地价值却高得多。这明显不公平。

新的房产税是否违宪还需要联邦宪法法院裁定。具体时间会是什么时间？

我们 Haus & Grund 与纳税人协会共同发起首个示范程序，目前正在联邦金融法院审理。我们希望联邦金融法院将其中一项诉讼移交给联邦宪法法院。然后在那里决定联邦模式是否合法和正确。这可能需要几个月甚至几年的时间。

联邦金融法院最近加强了业主的权利。该法院裁定，必须给纳税人可能性，向税务局证明其的房产价值明显低于确定的价值。这一决定是就是清理房产税法中的违宪部分的最后尝试。可纳税人哪里有权证明计算依据本身不正确。我们认为，这是违宪的。这样的市场价值报告要花费不少钱。此外，想要降低房产税的障碍也很大。如果差距达到40%，业主只能针对税务局设定的房产价值进行辩护。

有足够多的案例表明评估实际上差异很大。最近我们遇到这样一个柏林的案例：两个兄弟继承了一块地，并将其分割。其中一人在20年前盖了一座房子。另一个人没有钱，他只是周末偶尔到这块地上搞下烧烤。建了房子的被视为“其他已开发房产”，这在柏林的税率更高。按照新的房产税政策，他每年将比他隔壁的兄弟多付几百欧元。

许多业主收到房产税评估后立即提出上诉，但没收到税务局的反馈。接下来怎么办？

许多上诉还没有进行裁决。其中大多数还没处理。尽管如此，纳税人还是会不断收到财产税通知。这也就意味着纳税人还是必须缴纳通知中规定的房产税。这当然也导致了很大的不确定性，因为公民依法提出了反对意见，但没有得到解决，只能先支付通知的税款。