民营房企发展状况改善：融资提速，多家企业债务重组迎新突破

界面新闻记者 | 王婷婷

楼市优化政策效应正不断显现，市场“止跌回稳”势头明显，民营房企的发展空间也终于有了一定改善。

顺利融资是最直接的证明。中指研究院统计，截至11月28日，房企信用债共发行38笔，发行金额351.7亿元，同比增长12.9%，美的、新城、新希望、滨江等4家民企发行信用债；ABS发行总额约216.2亿元，同比增长81.2%。

具体来看，11月27日，据新城控股（601155.SH）官微披露，新城控股完成发行2024年度第二期中期票据。该中期票据规模为15.6亿元，期限5年，票面利率3.50%，认购倍数1.97倍，主体评级/债项评级均为AAA。

据了解，该期票据主承销商和簿记管理人为中信证券股份有限公司，联席主承销商为中国工商银行股份有限公司、交通银行股份有限公司。

就募资用途而言，根据新城控股此前公告，本期票据不超过7.8亿元的募集资金拟用于发行人及发行人下属子公司补充流动资金，剩余募集资金拟用于偿还发行人债务融资工具利息、发行人及发行人下属子公司普通住宅地产项目开发建设以及购回或偿还发行人及发行人股东新城发展控股有限公司境外美元债券。

今年5月，新城控股发行了2024年第一期中票，规模13.6亿元，当时的总认购倍数超2.7倍。其中品种一8亿元，期限3年，票面利率3.2％；品种二5.6亿元，期限5年，票面利率3.4％。中诚信国际给予AAA评级，主承销商为中信证券，联席主承销商为邮储银行、交通银行和招商银行。

以上两笔中期票据都由中债信用增进投资股份有限公司（简称“中债增”）提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

四川民企新希望地产的情况类似，也于今年11月和5月分别获得融资。

11月22日，新希望（000876.SZ）五新实业集团有限公司（下称“新希望地产”）宣布成功发行2024年第一期公司债，规模4.7亿元，期限为2年，发行利率4.0%。此前的5月份，新希望地产还成功发行了一笔5年期、规模8亿元的中期票据，仍是中债增提供全额担保。

12月2日，根据美的置业（03990.HK）公告，公司2024 年度第五期中期票据（债券简称：24美的置业 MTN005）于2024年11月29日起息，计划发行总额为10.00亿元，期限为3年，兑付日为2027年11月29日。该期票据的发行利率为4.13%。

滨江是在11月初完成发行中期票据。11月6日，杭州民营房企滨江集团（002244.SZ）宣布，公司完成发行2024年度第四期中期票据。该期债券简称为“24滨江房产MTN004”，期限为2年，计划发行总额为6亿元，实际发行总额亦为6亿元，利率4.4%。

目前来看，能够成功发行中票的企业，仍是以未在公开债券市场违约的民营房企为主，反映出市场对这些优质房企信用认可度在提升。对于出险房企而言，如今的重心在化债和销售，以及“白名单”融资。

以“白名单”融资为例，旭辉控股(HK.0884)方面告诉界面新闻，截至目前，旭辉控股在全国已有74个项目入围房地产项目“白名单”。其中，53个项目已获融资支持。

此前，金融监管总局表示，截至11月18日，“白名单”项目贷款审批通过金额已超过3万亿元，预计到2024年末金额将超过4万亿元。

值得一提的是，在多方利好政策推动下，不少民营房企的债务重组工作也取得新的进展。

11月28日，旭辉控股(HK.0884)发布境外债务重组的进展更新公告。截至11月27日，合计持有适用债务约87.36%的债权人已正式签订或加入重组支持协议(RSA)。

旭辉控股的境外债务重组共涉及10笔高级债、1笔可转债和1笔永续债，以及13笔境外贷款，本金总规模68.58亿美元，占旭辉整体有息债务的54%。

结合旭辉控股此前对外宣布的削债33-40亿美金以及RSA重组方案来看，一旦境外重组成功，旭辉的资本结构将得到显著改善，有息负债可下降超过200亿元，净资产将增厚近百亿，且完成重组后前2年没有利息支出，将为公司带来足够的时间与空间恢复经营、重启发展。

11月中旬，融创中国（01918.HK）也披露了债务重组的最新进展。内容显示，鉴于公司全资附属公司融创房地产集团有限公司整体经营现状，融创房地产拟初步计划为债券持有人提供整体债务重组方案，包括现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期共四个选项。

融创中国在公告中表示，融创房地产将通过召开债券持有人会议的形式推进境内债务重组事宜。

除此之外，11月还有华夏幸福、*ST金科等房企公布了债务重组新进展。

中指研究院企业研究总监刘水分析认为，房企融资环境正在持续改善。由于房地产融资协调机制及“政银企”三方已经形成合力，“白名单”也在不断扩围，将有助于又快又稳地支持项目开发建设，促进保交楼工作。既有助于减轻房企经营层面风险，也有助于增加房企流动性，减轻偿债压力。

“随着利好政策的持续发力和市场环境的逐步改善，房企偿债压力的高峰期已经过去，行业整体呈现出向好的趋势。”