二手市场爆单了！但有的小区，还在暴跌！

电影《三傻大闹宝莱坞》中有句经典台词：

朋友不及格，我难过；朋友考第一，我更难过！

而对广州业主来说，最难过的事莫过于市场真的回暖了，有的板块已经止跌，但自己小区还在跌！

譬如下面这些板块以及小区，在全市二手住宅网签量突破1.1万套，创下自2023年4月以来新高的同时，房价跌幅还在扩大……

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最近半年跌超30%！

要说市中心的掉价板块，很多人会提名牛奶厂。

但事实上，天河客运站才是真正的雷区！一年跌超三成，半年跌了21.8%，换谁谁顶得住啊。

而这个板块的成交，主要来自远洋天骄和南兴花园。其中，远洋天骄从10月开始，成交均价就在4万关卡徘徊，而今年一季度的均价还是5万出头。

远洋天骄成交走势 图源贝壳app

作为天河新房主力之二的牛奶厂和智慧城，虽然近一年的跌幅也在20%以上，但半年来的成交价格变化已经由负转正，恭喜这两板块的业主脱离苦海～

再看海珠越秀荔湾，前进路半年跌幅达到33.8%，西华路和公园前分别跌超34%和26%。

前进路板块价格走势 图源贝壳app

以散盘和老破小为主的板块，成为了重灾区。

再来看看市区成交大户的番禺区，提名第一的是厦滘，半年跌幅达到32%。

黄埔方面，近半年来没有哪个板块跌幅特高，这或许跟黄埔二手房价从去年就开始整体回调有关。

换句话说就是早早开始跌，也跌到底了，现在也没有多少空间再下滑了。

譬如成交量较高的万科东荟城、实地常春藤和保利罗兰国际等小区，房价急降主要体现在2023年。

万科东荟城价格走势 图源贝壳app

北部二手房价出奇稳定，白云的人和、永泰以及花都的山前大道，都是产品结构导致的较大跌幅。

至于增城和南沙，与黄埔情况类似，各个板块都是2023年期间跌幅更大，2024年后跌幅逐步收窄。

最后一个从化，不少电梯楼小区已经从1万左右跌至6～8千/平，相当于县城的房价。

作为二手交易的主阵地，太平镇更是半年跌幅超27%，对比10月居然又下探超10%！

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买卖双方拉锯战还在持续

盘完这么多的板块以及数据，接下来我得说点扎心的话了——

首先，虽说广州二手房交易爆单了，但距离市场整体的涨价还有一段距离，拉锯战仍是主旋律。

考虑到二手市场反应速度，往往比新房更加迟钝，因此价格普涨这事，明年上半年都不一定有影。

其次，二手市场议价空间正在缩小，不代表买家不讲价就会出手。从近半年的数据看，跌个10%都不算什么，能跌个位数的，已经算是非常不错。

而据合富大数据统计，10月份广州二手住宅市场平均议价空间，仍在8%以上。

卖房的业主，不妨根据这个参数结合自己房子位置、配套等具体情况作调整。

当然，在翻阅数据过程中也看到了极少数涨幅高于10%的板块。如果大家感兴趣，下次再整一篇。

另外，外围区二手房价的短期跌幅，其实是普遍小于市中心的。

这是因为外围区的二手市场，更早开始承压，目前价格已经接近跌无可跌。如果以两年为期，始终还是市区二手价格站得更稳。

长期持有的话，还是能选市区不选郊区。

最后一点，买二手不能只看二手，周边新房产品、价格和新盘数量，才是二手价格的最大影响因素。

卖房的业主要明白，你们最强劲的对手根本不是身边邻居或者周边二手卖家，而是房企。

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