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上海的远郊小镇,全面崩溃?

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上海远郊小镇的楼盘,全面崩溃了!

小镇新房一个都卖不动,这是为啥?

郊区的楼市还有未来吗?



我们统计了一批上海远郊小镇新房的销售去化情况,发现数据很不理想。


上海的远郊小镇

嘉定远郊小镇很多楼盘在滞销,安亭之前的红盘上海派每逢开盘都是“日光”。

但是如今新开的嘉芯荟、深安上居等项目一年过去才去化一半,形成了鲜明的反差。

华亭的春申阳光开盘快3年了,去化更是只有1/3,销售异常惨淡:

青浦的远郊小镇白鹤、华新、重固等出现了很多滞销盘。

白鹤的翠湖水岸开盘一年半仅卖出99套房,去化才26%;宝业活力天境2年才卖出一半的房源:

松江远郊小昆山的中海阅麓山是卖了3年的老盘了,还有大量的房源未售出:



奉贤的几个远郊小镇新房也是滞销非常严重。

海湾的奉发云邸开盘2年仅卖出18套房,棕榈滩别墅自从2012年首开烂尾后仅售出6套房;

蓝湾板块的陕建名城映蓝2年去化才30.5%,很不理想。

奉城的中海戈雅园2018年就开盘了,从期房卖到现房,还有将近200套房没有卖出去:



金山傍着市域铁路南枫线在沿线疯狂开新盘,但一个都卖不动。

亭林的星耀东方、华纺棠樾今年开盘后各只卖出50多套房;

朱泾的水尚华庭开盘3年多去化不到22%,库存积压很大;

枫泾的长城逸府2019年开盘时叫华丰格兰郡,随后开发商破产,被国企长城国富基金接手后改为现名。

其769套房源如今仅卖出70套,不知何时才能清盘:



宝山罗店的新房同样卖不动了。

佳运名邸开盘1年半仅卖出47套房,去化不到15%:



还有浦东的航头、新场、宣桥、惠南、书院、泥城等远郊小镇上的新房,去化也都非常艰难。

上海远郊小镇的新房,为啥都卖不动了?



上海的郊区广袤无垠,处处涌动着新房开发的热潮。

同预算段产品可选的范围比较大,产品面临同质化竞争。

郊区小镇的新房大多在3万元/m²上下,一套房总价在两三百万,大家都很趋同。

安亭、重固、车墩、金汇板块的新房价格差不多,到市区通勤的距离也差不多。

这些远郊小镇的新房供应量都很大,从不同方位分流了客户群体。

郊区小镇的新房不好卖是一方面,二手房涨幅还拉胯,跟郊区新城中心和市区形成了两极分化。

以安亭为例,上海派二手房2020-2022年涨幅不到30%;

而嘉定新城的盘古天地、中信泰富等二手房涨幅在35%以上。

顺着11号线到了更近市区的南翔,中建溪岸澜庭的涨幅已接近40%。

海湾的房子几乎就没涨过,买在这都是亏的。

以海尚墅林苑为例,2020-2022年横盘1.7万元/m²,现在跌到1.1-1.3万元/m²了,不涨反跌。

但是奉贤新城核心区的房子稳中有升,涨跌在跟着大盘走。

这些例子都表明,只有核心资产才最容易升值。

而且像两三百万这样的资产配置在郊区小镇,本身对应的产品就决定了很难赚到钱。

当很多人看到这样的案例或是亲自领会到这样的教训后,不想再去碰远郊小镇的房子了。

在以前新房靠着规划就能戳动买房人的心。

大家都相信开发商的宣传“XX会打造成为第二个张江,房价5年就翻番”。

但现在买家变得精明了起来,不再盲目地相信规划了。

靠规划卖房的时代已经过去了。

比如奉贤海湾的规划,就像一个美丽的陷阱,套牢了无数买家,让很多人变得清醒了。

还有宝山美兰湖的规划,让人等了很久,或是降标减配,给了买房人很大的心里落差。

真如副中心的规划也是让人苦等久矣,而川沙副中心到现在都还没影儿呢。

所以没人敢再去盲目地赌规划了。

更重要的是,很多郊区的规划在收缩,以后郊区可能只有一个发展中心了,那些偏远小镇都很危险。

以宝山为例,之前规划太多,根本消化不良。

从美兰湖到顾村,从吴淞口到吴淞创新城,再到上大、南大,全域都在搞规划。

而今宝山明确,以后只搞“三支箭”——滨江、大吴淞和南大,不把饼摊那么大了。

再以嘉定为例,规划也是呈多点开花之势。

从最早的安亭新市镇到南翔CBD,从嘉定新城到江桥大虹桥,哪里都有大规划。

现在五大新城的发展格局明确,以后嘉定就只有一个中心——嘉定新城,远郊小镇很难再翻身了。

奉贤取消海湾的规划后,只专心搞奉贤新城,规划也在收缩。

自然像海湾这种远郊镇就被边缘化了,新房也没概念来支撑了,市场就陷入了窘境。



新房价格不断上涨且不让降价,但二手房市场却在不断砸盘,让远郊小镇的新房更加不好卖了。

上海的房地联动价一直在上涨,新房越卖越贵,很多刚需已经买不起了。

比如安亭的嘉芯荟新房将近4万元/m²,太贵了。

以前不管是哪里,上海的新房都有倒挂,闭着眼睛打新都能赚钱。

但现在变成了负倒挂时代。

嘉芯荟旁边的二手房嘉亭菁苑成交价仅3.45万元/m²,一河之隔的花桥凯德都会晶彩才1.5万元/m²。

二手房市场砸得太猛了,到了价格相差悬殊的地步,自然新房很难找到买家了。

而且这样的高负倒挂,买到新房是不是就意味着要破发了呢?

再以重固为例,一批新房卖3.48-3.78万元/m²。

但二手次新房君汇上品成交价才2.78-3万元/m²。

奉贤金汇也是这样,新房卖3.5万元/m²,二手房卖2.8万元/m²。

在负倒挂面前,新房肯定很难找到市场了。

这样对比下来,你是觉得买新房划算还是二手房划算呢?

更重要的是,二手房胜在确定性,品质看得见,即买即住,不存在新房那样的交付风险。

现在新房交付即WQ的现象太多了,品质很难得到保证,很多买家为了寻求确定性不想去赌了。

二手房所见即所得,风险要小得多。

随着各种税费的降低和取消,买二手房的附加成本已经不比新房高多少了。

郊区小镇的新房代表了远大新。

随着这轮房价的调整,上海近郊的动迁房和老破小都经过了暴跌,缩小了与远大新的总价差距。

进而抢走了很多同预算段的刚需客户,使得远郊小镇的新房市场被无限分流。

以近郊的南翔为例,花230多万就能买在陈翔公路地铁站旁的翔和雅苑动迁房。

出于通勤和落脚的考量,这不比花三四百万买安亭的新房还要香?

丰庄、江桥的动迁房都在200多万,吸收了很多市区置业客群。

实在没有必要乘坐13号线延伸再换乘示范区线去往遥远的重固,江桥的环境再不好地段永远在那。

中外环间的彭浦、通河、张庙老破小总价也都在200多万,同样吸引了很多刚需客群的购买。

甚至一两百万都能入住内环旁的老破小了,甘泉宜川、光新、曹杨的老破小总价很低。

有了这些选择,还买啥安亭、重固、车墩和惠南呢?

这些近市区和近郊的产品经过大幅降价后都表现出了极大的性价比。

上海近郊的一些动迁房品质越建越好、设计理念很先进,成了压垮郊区小镇新房的最后一根稻草。

比如共康板块的动迁房大康泓锦苑、大康鼎灏苑、大康豪璟苑。

从外立面来看品质超越了商品房,一般人很难分清它们是动迁房:





还有闵行君莲板块的动迁房众秀新家园,建得跟商品房一样。

设计理念也非常先进,小区停车位还安装了充电桩,配置标准超过了商品房:



花300多万就能在君莲买到地铁口的动迁房和次新商品房,比住在郊区某个小镇的新房方便得多。

随着新时代动迁房设计理念的进化,上海近郊还会建设更多这样的品质动迁房。

等到这些产品陆陆续续上市流通,将更加分流郊区小镇的新房市场。

郊区小镇的新房不好卖,也在于郊区整体产业在下滑、人口在减少,购买力在从内部减退。

对比今年上半年上海各区一般公共预算收入,郊区几乎全面下滑,出现了很大的负增长:



郊区一般以工业生产为主,但是工业都在转型和调整,对全区经济结构与收入产生了影响。

松江、嘉定、奉贤、金山对工业都比较依重,第二产业占据了半壁江山。

随着松江制造业的转型,关停了很多低端和污染性工厂,松江GDP已经连续两年负增长;

嘉定受制于安亭汽车的转型,GDP降到了2%,高增长时代一去不复返。

郊区工业2.0最好的转型之路是向2.5和3.0转变。

如果建成自己的专属CBD会更好,多吸引一些高能企业入住,为全区增加税收收入。

但是市区CBD建的太多了,吸走了郊区的资源,导致郊区CBD很难成气候。

比如嘉定南翔CBD的溃败,原先培育和引入的米哈游、鹰角网络、莉莉丝游戏等独角兽企业。

全被徐汇漕河泾一锅端了,都被抢走了。

青浦新城的CBD一直建不起来,最近才刚刚开始规划,发展完全被虹桥副中心压制了。

2035已划定上海市区CAZ,未来优质的明星企业都会云集到CAZ里办公,跟郊区加速分化。

郊区产业的发展和升级遇到瓶颈的同时,人口导入的速度也在放缓。

像嘉定、宝山这些上海人口导入的大区,人口总数竟然在减少了。

根据最新统计数据,嘉定2023年人口总数同比减少了0.7万人,宝山减少了0.6万人。

产业下滑、人口减少,让郊区小镇的新房购买力在从内部减退。

多重因素主导下,让郊区小镇的新房不好卖了。

但这并不代表郊区的楼市就一定没有未来。

随着郊区产业的升级和战新产业的布局,可能还会有东山再起的那一天。

比如嘉定在搞汽车的新四化,松江在搞G60科创走廊,宝山、金山在搞南北转型,青浦在打造长三角数字新干线,产业转型都迈上了新台阶。

上海郊区小镇的楼市未来命运如何,让我们拭目以待!

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