华润又有万象城要卖了，能拿下的“金主”超霸气

◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）

据最新消息，华润置地在合肥的地标级建筑——万象城，要对外挂拍卖掉了。

从上海产权交易所平台披露看，华润置地(合肥)有限公司100%股权正在以35.07亿元底价出售之中。

该公司成立于2004年，至今有20年，主要从事合肥市高新区（隶属于蜀山区）Y2-12地块开发，即合肥“万象城”综合体，从“特别事项说明”亦能看出来。

合肥华润万象城2011年8月动工，2015年9月开业，是华润置地全国第11座正式开业的万象城，总建面近37万方，其中商业近20万方。

彼时，时任华润集团助理总经理吴向东，华润置地执行董事、高级副总裁、首席财务官俞建等高管参加了开业仪式，足见合肥万象城颇受华润高层重视。

2023年，华润置地(合肥)有限公司实现营收约6.17亿元，总利润约1.41亿元，净利润约1.07亿元；今年前3季度营收4.84亿元，总利润约1.72亿元，净利润1.4亿元。

这能看出，该公司今年前3季度比去年全年还能赚钱，说明今年经营业绩很不错。此外，截至今年9月底，其总资产约23.3亿元，总负债约20.75亿元，净资产约2.55亿元。

按评估基准日（今年7月底），华润置地(合肥)有限公司账面净资产约2.3亿元，评估值约34.94亿元，溢价了近14.2倍。

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当然，像合肥万象城这种开发及开业较早，且地处核心区位的大型投资性物业，随着合肥城市快速发展，出现较账面值的大幅增值是必然的。

另据悉，合肥华润·万象城曾以旗下20.5万建面及其分摊用地抵押，向农业银行肥西县支行抵押贷款约16.88亿元，贷款期限2017年2月至2032年3月。
据《民事起诉状》（(2024)皖0104民初12146 号），浙江中成建工与华润置地（合肥）有限公司就合肥市华润置地凯旋门项目一期III标段总承包工程签订合同，原告完成了工程施工并通过验收但被告至今尚欠工程款未付。
浙江中成建工要求华润置地（合肥）有限公司支付凯旋门一期工程款179.35万元，并支付自工程款利息，从2019年初起至2023年8月底，共计约54.7万，此后利息计算至实际清偿之日。

值得注意的是，华润置地（合肥）有限公司已签署了《运营管理服务协议》，委托运营管理服务机构提供物业资产运营服务。也就是说，合肥华润万象城由华润商管公司继续运营，接盘方只管当“甩手掌柜”即可。

很明显，这是华润置地近两年来快速推进商业“轻资产”的惯常做法。此前，地产密探曾刊发过《未来更多万象城会"易主"？华润置地谋“出表”》的文章。

去年4月，“华润置地（太原）有限公司100%股权”被对外挂牌出售，背后主要资产就是“太原万象城”项目。时隔4个月后，该公司被太原润石物管公司全资收购。

据查，润石物管就是“头部券商”中信证券全资子公司。目前，“华润置地（太原）有限公司已改名“太原嘉昇商业地产有限公司”，唯一股东直接变成了中信证券。

当华润出售太原项目时，“中信证券-华润置地消费基础设施资产支持专项计划1-3期项目”也已通过了深交所的核准注册，拟发行80亿元。去年6月，该证券化产品1期发行，首期43.58亿元，底层资产就是太原万象城。

这背后的“金主”，就是“私募大鳄”中信金石基金及金石投资，穿透后就是中信证券，其在证券承销与发行、募资、投行、财务顾问等诸多方面都非常强势。

地产密探还查询获悉，北京、太原、山东、江西、南通、杭州等相关润石物管公司均已注销，由中信证券直接持有这些万象城商业体系列。

2022年3月，“中信金石-华润置地万象1-5期资产支持专项计划”获融80亿元，该年6月1期（“22萧万”）发行，针对的就是杭州萧山万象汇，华润置地(杭州）发展有限公司100%股权被中信证券旗下杭州润石物管收购。

2022年11月与12月，中信证券为华润置地发行了商业REITs，即“华润类REITs二期”（“22清万”）、“华润类REITs三期”（“22通万”）。

其中，“22清万”针对的是北京清河万象汇，北京华润新镇置业100%股权2022年4月挂牌后，被中信金石（中信证券不动产基金）旗下北京润石物管收购；“22通万”对应南通万象城，华润置地（南通）发展有限公司100%股权2022年11月被挂牌后，被中信证券旗下南通润石物管收购。

去年底，沈阳铁西万象汇的对应公司是华润置地（沈阳）有限公司，目前由沈阳润信石物管公司全资控股，背后也是中信证券。

据华润置地今年中报对外披露，截至该年6月底，其商管航道在管的购物中心108个，其中23个为向第三方的管理输出，宣称“品牌竞争力持续增强”。

实际上，这23个应该就是华润置地近几年通过出售“万象系列”项目所有权同时又长期捆绑这些商业项目的运管权，将品牌运营牢牢掌握在自己手上，一边快速推进轻资产，降低财务压力，一边继续扩张新项目。

当然，这背后的“金主”如前所述，中字头的“券商大鳄”——中信证券功不可没。今年一季度，国内4只商业消费类REITs成功上市，振奋人心，快速扩容是必然的，相关各方的机会也都很大。