NOT A HOTEL | 1日售罄15亿旅游地产，共享度假常玩常新？

你是否曾畅想过，无论在哪里旅行，都能够拥有一处属于自己的高端住所？这对于普通人来说似乎遥不可及，但如今，伴随着日本“NOT A HOTEL”的火热，使得共享度假的概念以新面貌回归，为更多人提供了实现这一梦想的可能。

NOT A HOTEL融合住宅、度假别墅、酒店的概念，将房屋的产权最小以10天为单位拆分，使业主能够以较优惠的支出享受到顶级的住宅体验，同时业主可以根据自己的需求交换入住其平台下的任何一处住宅。2021年9月首次销售，推出NOT A HOTEL AOSHIMA和NOT A HOTEL NASU，首日成交额达15亿日元。目前NOT A HOTEL已在日本国内七地拥有房产25处，同时还有6个新项目等待开售。截止今年7月，NOT A HOTEL的业主数量为597个，累计合同成交金额227亿日元，住宿满意度高达99.21%。

NOT A HOTEL的概念乍一听，或许会让人联想到从20世纪70年代便开始流行的分时度假，实际上，在分时度假发展的几十年间，陆陆续续的出现了许多变体，而NOT A HOTEL的模式可以说是集众家之长，成一家之言。接下来就从分时度假的起源开始，看看NOT A HOTEL是如何迭代形成的。

一、热度持续50年的欧美分时度假市场

分时度假的雏形始于20世纪60年代的欧洲，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，逐渐成为世界的休闲度假中心。但由于度假别墅价格高昂许多人无力单独购买，且有能力买的客户每年使用度假别墅的时间有限，因此出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅，大家在不同时间分别使用的现象，这便是最早的分时度假。

到了70年代，美国为盘活大量积压的房地产，从欧洲引入分时度假概念并取得成功。但最重要的转折点在于系统的平台搭建，1974年，一对美国夫妻Jon和Christel DeHaan基于分时度假概念开发了RCI系统，其标志性的参与模式为RCI Weeks和RCI Points，分别是拥有一周的酒店使用权并可交换入住的度假权益和积分制交换入住的度假权益，彻底革新了旅游度假行业的生态。如今RCI仍是行业的领军人，在全世界110个国家和地区拥有4200多个加盟分时度假村，会员家庭超过400万。

伴随着分时度假的发展，也开始出现分权度假的演变形态，用户可以购买度假村房间的部分所有权，它弥合了传统分时度假模式和房地产产权之间的差距，业主可以从房屋升值中赚取收益，相对于分时度假以度假为核心，分权度假还具有投资属性。但欧美大多分权度假平台无法同时实现交换度假屋功能，分时度假仍是欧美市场主流。

二、亚洲市场疲软，在中国水土不服？

欧美在五十年间逐渐发展成为分时度假最大的市场，据市场情报公司Market Study Report在2021年发布的报告显示：未来五年内，分时度假市场收入的年复合增长率将达到7.6%，到2025年全球市场规模将增至204.6亿美元。

如此大规模的市场，在亚洲的渗透率却非常低，所以按理来说，分时度假在我国有很大的潜在市场。但是，这一模式自上世纪九十年代进入中国开始，由于时机欠佳、市场不成熟、法律不健全等原因，出现了水土不服的现象，甚至受到一些无良商家的影响，大众将“分时度假”与“诈骗”划上了等号。国内也曾尝试规范化分时度假，2016年上线首个“产权共享+交换共享”分权度假屋共享换住平台Weshare、2017年途家推出会员制全球共享度假交换及预订平台VaShare，即使乘着当时共享经济火热的东风，结合中国国情，推出“分权度假+交换入住”的共享度假模式，但都以失败告终。

三、NOT A HOTEL革新，打开共享度假亚洲市场

而日本NOT A HOTEL可以说是在亚洲范围内，打开共享度假市场的成功案例，它的模式与单纯的分时度假或分权度假有显著差异，更接近于“分权度假+交换入住”的共享度假模式，它们的共同点都是将房屋产权进行分割销售且度假屋交换入住，但NOT A HOTEL结合时下web3.0的背景做出了更具创造力的革新，主要基于商业模式、建筑设计、系统软件和服务运营四大方面构成了产品的差异化及核心竞争力，为客户提供了超越旅游地产或度假酒店框架的体验，开创了一个前所未有的“新生活方式”。

（一）商业模式

在四大支柱中，商业模式是NOT A HOTEL最复杂且最关键的部分，传统共享度假通常只面向产权购买者，但NOT A HOTEL能够真正实现“多方获利”：对买方有利、对卖方有利、对公众有利。它独特且丰富的商业模式使得更多的人能够参与进来体验新的生活方式，几乎实现房屋0空置率，同时也保证了酒店持续运营和建设的现金流。

1.对于买方：可居住可盈利可交换

• 可自住可作为度假屋：

由于NOT A HOTEL极佳的选址，紧邻自然风景和旅游区，因此成为休闲度假的好去处，不仅可以长期自住也可作为忙碌城市生活之外的调剂。

• 以相对优惠的价格获得一栋独一无二的高品质设计别墅的产权：

在交易时业主可以选择整栋购入房产，但费用十分高昂，NOT A HOTEL最低可以10天为单位购买房产，以此获得1/36的房屋产权，20天产权为1/18，以此类推，以较低的投入享受超级度假屋，且仍可进行正常的房产转让或继承。

• 可全权托管于平台作为酒店以获取收益：

业主在不使用房产期间可将其作为酒店出租以获取利润。酒店的经营管理由NOT A HOTEL全权负责，业主可毫不费力的赚取收入。即使在业主未入住时间无其它酒店住客预约，也会获得平台发放的固定收益。

• 拥有一处房产=拥有世界各地的度假酒店：

拥有30天产权及以上的业主，可以选择交换住进日本其它的NOT A HOTEL酒店，入住天数等量交换，房价依据交换的房型，如单日价格高于个人房产，补差价即可。同时还可以入住全球与NOT A HOTEL合作的约200家豪华酒店，包括丽思卡尔顿酒店、六善酒店、四季酒店和瑞吉酒店等，每30天NOT A HOTEL产权可兑换最多6晚海外酒店入住资格。

2.对于卖方：四大盈利渠道

• 房产出售收入（来自业主）

即向消费者销售房产所取得的收入，且房产销售始于建筑开工前，启动资金充足才会开始建设，保证了建筑的顺利完工。

• 物业管理收入（来自业主）

房屋交接后业主开始支付管理费，包括与应用程序和智能家居相关的软件使用费，以及清洁和设施管理费等，每年物业管理费用为房价的3%。

• 酒店收入（来自酒店客人）

为酒店住客缴纳的房费与应支付给业主的酒店收入之间的差额收入。

• 附加服务收入（来自业主、酒店客人）

为向入住业主和酒店客人提供的餐饮服务、特斯拉租赁等附加服务费用。

3.对于公众：丰富的参与机会

对于未购买到建筑产权的群体，NOT A HOTEL也为大众提供了丰富多样的机会来体验知名设计师的建筑作品，感受度假的快乐，共享NOT A HOTEL的收益。

• 常规OTA平台预定
• 用户可以在常见的酒店预约平台或NOT A HOTEL官方平台选择处于空房阶段的房屋和时间进行预定。
• 购买NOT A HOTEL会员NFT（售罄）

为让更多的体验者能够以优惠的价格进行体验，NOT A HOTEL还推出了会员制度，于2022年8月开启第一期销售，价值3亿日元的会员资格，在20分钟内售罄。会员主要可以享受以下几大权限：

① 一次购买，47年使用权：会员S每年有1晚入住机会，会员Y连续2晚，会员X连续3晚，可持续享受47年。

② 入住地点随机产生：在购买会员卡之后由平台随机分配时间，入住时间每年固定。且入住地点每年随机，将提前3个月告知会员并发放THE KEY NFT（即房间的数字钥匙）。

③ 以十分优惠的价格入住NOT A HOTEL：若以非会员的普通住客身份预约NOT A HOTEL，目前在售酒店房型最低单日房价为10万日元，即将开放的房产单日价由于其超大的体量以及顶级的配置价格只会越来越高，而购买会员NFT，将会费平摊后每日房费最低仅37000日元左右。

④ 会员NFT以及NFT KEY可在NFT市场转让：由于入住时间由系统随机决定，所以可能会出现会员持有者无法协调时间入住的情况，因此可以在NFT市场“OPENSEA”平台转让KEY，以以太坊的形式进行交易，价格通常高于会费平摊后的单日房价，所以这对于会员持有者同时也是一种投资方式。此外，会员NFT也可在该平台进行转让。

⑤ 会员专属的体验活动：平台还为会员组织各种主题的活动，包括美食、美酒、音乐、艺术等等主题。同时会员X还可入住NOT A HOTEL的限定空间，仅酒店业主和会员X可使用。

• NOT A HOTEL DAO——虚拟货币的借贷（在售）

今年10月31日，NOT A HOTEL发布了一则详细公告，向大众推出了又一全新的参与平台——“NOT A HOTEL DAO”，申购时间截止至今年12月31日。

NOT A HOTEL DAO以“大家一起凑钱买房子”为概念，个人可在交易所申购NOT A HOTEL的加密货币（简称NAC），1NAC=1000日元，最低10NAC即可参与申购。将NAC出借给DAO，借贷期为一年，DAO集中NAC向NOT A HOTEL购入产权。

在一年到期后，代币持有者可获得百分之X的NAC收益，收益率不固定可能发生变化。而出借一定数量NAC的个人还可选择放弃资金收益免费入住NOT A HOTEL作为NAC“利息”，同时在酒店内的餐费或其它管理费用可使用NAC账户抵扣。

（二）建筑设计

分时度假通常是与度假酒店签订合作协议，客户交换入住普通酒店客房，但NOT A HOTEL十分重视酒店的建筑设计，邀请世界各地的知名建筑设计师及事务所发挥想象力展开设计，如日本知名建筑师藤本壮介设计的NOT A HOTEL石垣岛、丹麦著名建筑事务所BIG在日本的第一个作品NOT A HOTEL濑户内、挪威著名建筑事务所Snøhetta设计的NOT A HOTEL留寿都等，皆因其独特的建筑造型引发业内外的强势关注。同时，还于今年开始举办“NOT A HOTEL设计大赛”，向世界征集建筑创意，扩张NOT A HOTEL的影响力，入选设计师将获得奖金和设计费，并且其设计将落地建设。

（三）系统软件

NOT A HOTEL创新地提出了房产D2C模式，即通过平台的官方软件渠道将房产直接销售给用户。NOT A HOTEL没有传统的售楼处和酒店大堂，采取全智能模式，使得包括房产交易、酒店出租入住、服务预约等所有操作皆可通过手机软件一键实现。因此对于软件的设计细致入微，软件的功能主要包含几大部分：“业主专用平台”“酒店宾客平台”“服务管理”以及“智能家居操作”。

（四）服务运营

NOT A HOTEL提供最完善的住宿服务，将普通别墅常见的所有复杂管理和维护工作全权包揽保证业主每次入住时可以体验到其最佳的状态。此外，还承担业主将其作为酒店出租时的所有运营，从预定到宾客入住到费用结算到清洁，业主无需费心只需在应用程序中下达指令，一台手机即可一键查看出租收入。

四、结语

NOT A HOTEL所塑造的不仅仅是一个地产品牌，更是一种生活方式的革命，期望在由“衣食住行”构成的日常生活中，人们不仅只是思考“明天吃什么、明天穿什么”，还会开始考虑“明天去哪住？” 它打破了传统酒店和房产的界限，正在以自己独树一帜的模式吸引着更多的人投身于这场体验，让旅行成为一种生活方式，将旅行转化为一种资产，与此同时还有效地盘活了闲置资源，将空置土地或房产转化为活跃的旅游资产，推动更多的人走出去，刺激旅游产业。

分时度假在国内的失败其实并不意味着它在中国彻底失去了机会，伴随着旅行与生活的界限日益模糊，数字游民的比重增长、公众的自我意识逐渐增强、旅游情绪高涨，共享度假正迎来前所未有的机遇。NOT A HOTEL为行业提供了一个创新样本，展示了旅游产品与生活的深度融合，不仅满足了当代旅行者对于个性化和高品质生活的追求，还通过别出心裁的商业模式，为旅游行业带来了新的可持续发展机遇，而中国也可以基于NOT A HOTEL的示范，探索出更适合中国水土的共享度假模式。

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