房产律师：限购前后借名买房纠纷，出资人无资格起诉过户的判决

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、引言

在房产交易中，借名买房现象时有发生，而由此引发的纠纷往往涉及诸多复杂的法律问题与现实考量。本案聚焦于北京市西城区一号房屋，赵启鹏、钱婉霖与赵悦涵之间因借名买房产生的房屋转移登记争议，法院的审理过程与最终裁判结果为处理类似借名买房纠纷提供了重要的参考范例与思路。

二、案件背景

（一）当事人关系

赵悦涵系赵启鹏、钱婉霖之女。

（二）房产情况

2004 年 12 月 x 日，赵启鹏、钱婉霖以赵悦涵的名义与北京 W 公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市西城区一号房屋。2007 年 3 月 22 日，该房屋登记在赵悦涵名下。

三、原告诉求与理由

（一）一审诉求

2019 年 7 月，赵启鹏、钱婉霖向一审法院起诉，请求判令赵悦涵将案涉房屋转移登记至其名下。其理由为，2005 年赵悦涵在北京上学，因自身年龄原因受贷款限制，便借赵悦涵名义购房并申请贷款，现贷款已还清，故要求过户。

（二）上诉请求及理由

赵启鹏、钱婉霖上诉请求撤销一审判决并改判支持其一审诉讼请求。理由是其与赵悦涵之间存在借名买房的约定，当初借名是为取得30 年贷款资格，现贷款已还，房屋应依约过户至其名下。

四、法院查明事实

1. 2000 年至 2004 年赵悦涵在北京上大学期间，赵启鹏、钱婉霖因需 30 年按揭贷款购房，与赵悦涵协商一致借其名义申请贷款购买案涉房屋，并约定条件许可时再过户。房屋的全部首付款与按揭贷款均由赵启鹏、钱婉霖支付。赵悦涵亦提交其与配偶共同签字确认的《声明书》，承认赵启鹏、钱婉霖借名买房之事，并同意过户。

2. 2011 年 2 月 15 日，北京市人民政府办公厅下发限购通知，对居民家庭在北京市购买住房的资格限制及限购套数等作出规定，自 2011 年 2 月 17 日起施行。赵启鹏、钱婉霖均非北京市户籍居民，且无法提供连续 5 年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明，不具备购房资格。

3. 二审期间查明，案涉房屋在 2019 年 10 月 30 日有抵押、无查封，后赵启鹏、钱婉霖提交证据显示抵押权已于 2019 年 9 月 19 日注销，且银行出具《贷款结清证明》表明赵悦涵借款已偿还完毕。同时，法院向北京市规划和自然资源委员会西城分局核实，借名买卖合同成立于限购政策出台之前时，法院判决转移登记不要求必须符合限购政策，相关单位会按要求执行法院判决。

五、案件分析

（一）借名买房合同关系的认定

1. 证据充分性：赵悦涵承认借名买房事实，并提交与配偶签字的《声明书》，结合房屋首付款及贷款均由赵启鹏、钱婉霖支付的情况，足以认定双方之间存在借名买房合同关系。在借名买房合同关系中，各方的真实意思表示是判断合同是否成立的关键因素。本案中，各方在购房时达成的借名合意清晰明确，且有后续实际履行行为予以佐证，如支付房款等，符合借名买房合同关系的构成要件。

（二）房屋转移登记的障碍分析

1. 限购政策影响：赵启鹏、钱婉霖不具备购房资格是本案的关键争议点。限购政策作为一种宏观调控手段，旨在规范房地产市场秩序，但在本案中却成为房屋转移登记的潜在障碍。然而，需要明确的是，该限购政策实施于 2011 年，而借名买房合同成立于 2004 年，在时间顺序上，借名行为先于限购政策出台。

2. 房屋自身状况：案涉房屋原有抵押登记已注销，不存在查封情况，从房屋物理状态和产权限制角度看，具备转移登记的条件。这是判断房屋能否进行转移登记的客观基础，只有房屋本身不存在阻碍物权变动的法定情形，才有可能实现所有权的转移登记。

（三）利益平衡与法律适用

1. 利益失衡考量：若因限购政策而否定赵启鹏、钱婉霖要求过户的请求，将导致当事人之间重大利益失衡。赵启鹏、钱婉霖基于借名买房合同已履行了全部付款义务，且在借名之初是为解决贷款限制问题，现贷款已还清，若不能取得房屋所有权，其投入的资金和预期利益将遭受损害。而赵悦涵虽为名义产权人，但在整个购房过程中并未实际出资，且已同意过户。

2. 行政主管部门意见：法院向行政主管部门核实后得知，对于借名买卖合同成立于限购政策出台之前的情况，法院判决转移登记并不要求必须符合限购政策，相关单位会按要求执行法院判决。这一意见为案件的裁判提供了重要的政策依据和执行可行性参考，表明在特定历史条件下形成的借名买房关系，在符合一定条件时，应尊重当事人的契约精神和在先权利。

六、裁判结果

1. 一审判决驳回赵启鹏、钱婉霖的全部诉讼请求，主要是基于赵启鹏、钱婉霖不具备购房资格这一限购政策下的现实障碍，未充分考虑借名买房合同成立的时间及当事人之间的利益平衡。

2. 二审判决撤销一审民事判决，改判赵悦涵于本判决生效后三十日内配合赵启鹏、钱婉霖将北京市西城区一号房屋转移登记至赵启鹏、钱婉霖名下。二审判决综合考虑了借名买房合同的成立时间、房屋现状、当事人利益平衡以及行政主管部门的政策执行意见等多方面因素，更为全面和合理地解决了本案纠纷，体现了在处理借名买房纠纷时，既要遵循限购政策等法律法规，又要兼顾当事人的合法权益和契约精神，确保司法裁判的公平公正与社会效果的平衡统一。

通过本案可知，在借名买房纠纷案件中，法院需全面审查借名合同的成立与效力、房屋的实际状况、限购政策等外部因素以及当事人之间的利益关系，以准确判断房屋转移登记是否存在障碍以及如何平衡各方利益，为类似案件的处理提供了清晰的思路与参考依据。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！