杭州的下一个申花板块，会是东新吗？

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如今提到东新板块，大家往往会觉得，这是杭州主城区内又一个具有较高居住品质和舒适度的中高端板块。甚至很多人会将东新板块与申花板块进行对标，认为优越的区位和不错的品质，将让它成为杭州下一个口碑、影响力都十分过硬的申花板块。

11月29日，杭州3宗住宅用地出让，分别位于拱墅区东新板块、萧山区南部新城板块和富阳区富春湾新城板块。

其中竞价最为激烈的是东新板块宅地，经过33轮竞价，由绿城竞得。

这宗地块的土地楼面价为36568元/平方米，相比3个多月前出让的伟星项目，提高了300元/平方米，创下东新板块地价新高。

土拍出让结果表

绿城摘得东新地块

地价超36000元/平方米

东新板块，处在杭州主城区偏北区域，市中心与大城北之间，沿东新路分布，东新园小区和三塘小区等大型居住区都是东新板块的组成部分。

东新单元南与文晖板块相望，西侧通过三塘单元与城北体育公园联系，距武林广场不足5公里，区位优势极为明显。

乘坐地铁5号线至东新园站，D出入口出来步行300米，就能看到昨天出让的东新地块。

除了公共交通，周边主干道有东新路、香积寺路、德胜快速路、秋石高架路等，自驾出行也比较便利。

值得一提的是，这块土地曾经出让过，作为一宗大体量地块的组团之一，曾被融创竞得，后又经历了房企退地、调整控规和重新挂牌，可谓一波三折。

迄今，其余几个组团地块均已出让完毕，并相继入市销售，昨天拍出的这块地，是被退地块的最后一宗了。

经33轮竞价，地块最终由绿城竞得，总价171625万元，折合楼面价36568元/平方米，溢价率22.9%。

地块北面、一路之隔的伟星星晖嘉和府，在今年8月13日出让时，土地楼面价是36259元/平方米。相比之下，昨天出让的绿城地块地价上浮300元/平方米，创下板块新高。

东新板块是不少改善购房者的优选

近几年成为房企的必争之地

地价创新高，未来房价也不设限。

作为杭州限价取消后，东新板块内的首宗不限价项目，绿城项目未来会卖多少钱？

参考周边新房项目，在售的西房宸樾恒久府45000元/平方米，近期摇号中签率在50%左右。今年清盘的棠前嘉悦府，此前摇号中签率约20%。此外，待售项目还有伟星星晖嘉和府，这块地仍是限价地，未来销售价格约47000元/平方米。

二手房价格方面，这宗宅地周边都是有些年份的小区，挂牌均价在30000多元/平方米。距离不远，德胜路以南的文晖板块，万科新都会1958、郎诗乐府等几个商品住宅小区，挂牌均价则多在60000元/平方米-70000元/平方米。

东新板块地处市中心，地段优质。近几年城市界面逐渐好转，配套越来越完善，东新成为不少改善一族的优选。因此，在近几年的土地出让中，都是房企的必争之地，溢价率都不低。

比如2021年出让的宸鹭香舍地块，当时西房以楼面价35500元/平方米拿下，自持6%；南侧已售罄的棠前嘉悦府项目，拿地价33327元/平方米；棠前嘉悦府东侧一路之隔的宸樾恒久府地块，在今年1月26日出让，成交楼面价34575元/平方米；今年8月份，伟星地块更是打破纪录，地价创下板块新高，楼面价36259元/平方米，溢价率24.15%。

板块内一二手房倒挂不明显

新项目出现可以“卷卷品质”

业内相关人士透露，以往东新板块新房限价47000元/平方米，和拿地楼面价的价差超过10000元/平方米，开发商有合理操作的余地，但想要产品做得好一点，利润空间就得进一步压缩。如今新房不限价，束缚少了，发挥空间更大，可以把产品操作得更好。

当然，东新板块昨天拍出的这宗不限价宅地，未来到底会卖什么价，还得看产品品质、市场信心、开发商操盘水平等。

也有业内人士认为，近期东新在售新房反响一般，有新项目出现，可以“卷卷品质”。

“板块地价创新高，但也只比之前的限价地高出300元/平方米。所以这块地即便不限价，以后涨价空间也比较有限。这也从侧面说明了房企出价比较谨慎。”

目前，东新板块一二手房倒挂并不明显。

区域内刚交付的宸鹭香舍，挂牌均价54000元/平方米；位置稍有不如的次新房香栖天第府，当年新房也是限价47000元/平方米，如今二手房挂牌均价仅约46000元/平方米，还有大量40000元/平方米左右的房源。

另外，区位接近的春熙上和湾，挂牌均价约56000元/平方米，实际成交有不少低于50000元/平方米；南侧的文晖单元，比如锦尚和品府、望庐，今年成交均价在50000多元/平方米。

蜀山地块底价成交

富春湾板块又出低密住宅

南部新城板块是萧山区的大型居住板块，人口密度大，居住氛围浓厚。

从地铁2号线曹家桥A出入口出来，往南拐个弯，大约走800米就能看到这块出让的土地。

这里水系发达、河道密集，走在市心北路上，很有江南水乡“小桥流水”般的感受。

医疗配套方面，板块内有在建的浙二医院总部，还有商业综合体萧山银泰百货，整体宜居性不错。

这宗地块由萧山本土的浙江国丰集团以底价32966万元竞得，折合楼面价22213元/平方米。这块地体量仅1.48万平方米，容积率1.3，限高36米，可以设置洋房、叠墅、排屋等低密度住宅，是板块内少见的低密度新房产品。而且周边小区众多，有潜在改善购房需求。

昨天成交的富春湾地块位于富阳区富春湾新城，紧邻上海外国语附属学校。地块容积率只有1.05，是区域内首宗低密度住宅，可以打造以排屋产品为主的小区。

地块由杭州元木房地产竞得，总价16200万元，折合楼面价6046元/平方米，溢价率6.6%。

目前富阳区有多个低密项目在售，如富春板块的春桂璟庐排屋价格约34000元/平方米，山水燕庐均价30000元/平方米。此外，鹿山也有两个低密盘待售。

2024年杭州土拍即将收官

共出让70余宗住宅用地

杭州贝壳研究院院长上官剑表示，从土拍结果看，杭州市场分化明显，开发商依然理性。

当前，土拍热度主要在杭州局部板块，房企集中关注的还是核心区优质地块。

从东新板块周围新房销售情况看，根据开发商和产品不同，去化速度有快有慢。

这次拍到36000元/平方米的土地楼面价，可以看出新房限价取消后，开发商对于板块未来价格的体系，是以目前市场较为保守的二手房成交价作为基本参照的。

“东新板块新房供应量相对较大，市场存在一定周期内饱和竞争。对于购房者来说，想在这个板块买改善性住房，选择面也挺大的，可以根据自己需求来。”上官剑补充道。

今年杭州土拍即将收官，下个月有9宗住宅用地出让。比如12月19日的2宗住宅用地，分别位于萧山区北干板块和临平区乔司新城；12月31日的7宗住宅用地，分别位于上城区钱江新城二期板块、滨江区政府板块、萧山区市北板块、余杭区未来科技城、余杭区闲林板块、钱塘区下沙、富阳区富春湾新城。

据不完全统计，2024年杭州有70余宗住宅用地出让。

杭州的下一个申花板块，会是这里吗？

随着时间的流逝，不知不觉，杭州市民似乎已经忘记若干年前东新板块满是城中村和旧厂房的模样。城市界面越来越好、华宅迭出的东新，让不少人极为看好，甚至视其为市中心的下一个高品质住宅聚集地，犹如之前被誉为“杭州徐家汇”的申花板块。

昨天，新拍宅地创下东新板块成交楼面价的最高纪录，更是吸引了众多开发商和购房者的目光。

杭州的下一个申花板块，真的会是东新吗？

曾经都是城市边缘地带

随着城市扩展跃升为楼市“黑马”

东新板块，为什么有对标申花板块的底气？

申花板块早在多年前就成为杭州主城区的楼市黑马板块，一句“住在申花”，受到购房者的高度认可，而今，申花板块已是杭州主城区成熟的中高端居住板块之一，未来可售的新房和待出让的地块十分稀少，“住在申花”的机会已经越来越少。

于是，购房者的目光开始逐渐转移到主城区内的“平替”板块。与申花板块同处地铁5号线之上的东新板块，趁势而起，逐渐在杭州楼市走红。

东新板块的发展起点，和申花板块有些类似，曾经都是城市的“边缘地带”，横贯东新板块的东新路两侧，曾经有多座大型工厂和大面积的城中村，城市面貌杂乱陈旧，而申花板块除了部分厂房和城中村，还有大片的农田。

得益于杭州主城区不断向北和向西扩展，多个大型住宅小区开始在东新和申花板块建起，东新板块有了东新园小区和三塘小区，申花板块建的住宅小区和楼盘就更多了，如政苑小区、方家花苑、万家花城和西城年华等，几个品质较好的楼盘入市销售时就取得了不错的业绩，这使得申花板块迅速成为杭州主城区楼市的“黑马板块”，得到杭州市民的认可。

而从近年的发展情况来看，东新板块也有和申花板块类似的发展趋势——出让的多宗涉宅地块，都引起了开发商们的激烈竞争，多宗地块的成交楼面价都在33000元/平方米以上。东新板块的西房宸鹭香舍，所在地块达到封顶溢价并出现了6%的自持；今年8月份完成出让的伟星星晖嘉和府，所在地块成交楼面价达到了36259元/平方米。

东新板块核心区域示意 制图 高薇

东新能否复刻申花的成功？

和平广场地块花落谁家很关键

如今，从市中心出发，沿着东新路向北，在原杭氧厂区附近，会看见一座正在施工中的过街天桥。在天桥的东侧，还有一幢形状类似三角形的大楼，有些像上海的网红历史建筑武康大楼，经常吸引市民游客前来拍照打卡。

这幢大楼和天桥，还有周边诸多充满设计感的建筑，都是杭州嘉里城的组成部分。

整个杭州嘉里城的面积约25.4万平方米，是大和平商圈的一个大型商业项目，也是东新板块内重要的商业配套，涵盖商业、办公、酒店、公寓及住宅社区等多种业态。

杭州嘉里城的商业部分面积近10万平方米，不仅有室内购物中心，还有街区、市集等，分布在东新路的两侧，东新路东侧是一片开放式街区商业，形态和杭州嘉里中心的内街有些类似，那幢酷似上海武康大楼的建筑也在东新路的东侧，有望成为东新板块的一个地标性建筑。

回顾申花板块，2013年城西银泰城的开业，是申花板块发展趋于成熟的一个标志。有了城西银泰城这一区域内的大型优质商业配套，申花板块似乎才真正成为杭州人认可的中高端居住板块。

预计杭州嘉里城将在明年开门迎客，或许东新板块的成熟期，也会在那个时间节点到来。

而东新板块还有一大优势，就是正待出让的和平广场地块。

过去，这里有和平会展中心、世纪联华和平店、杭州人才市场等，承载了不少“老杭州”的记忆。和平会展中心等建筑拆除后，一片空地等待着“新主人”的落地开发，相关部门和周边居民都非常看好这里未来的前景。

为了更优质的商业项目能够落地和平广场地块，拱墅区相关部门曾与多家大型商业地产开发集团沟通过这片空地的开发建设事宜，其中包括成功开发成都太古里、北京三里屯太古里等项目的太古集团，以及开发了多个中环广场的香港置地。

如果太古、香港置地或同级别的开发商未来竞得和平广场地块，那么，已有杭州嘉里城的东新板块将新增一个大型优质商业项目，这使得东新板块可以拥有一个全新的大型商圈。在提升板块居住舒适性和配套水平的同时，也为板块增加了楼市曝光度，提升了辐射服务能力。

“老杭州”、老工友、老居民

都想住在东新板块

随着东新板块的楼市曝光度以及市民认可度不断提升，想买到一套这里的新房子就不太容易了。

杭州市民王先生曾在2021年参与了檀映里一批新房源的摇号，本以为参与摇号的人不多，结果中签率只有2.7%，他也没能如愿以偿。

王先生告诉我们，和他一起参加摇号的很多人都是“老杭州”，他自己曾经在东新路附近的重机厂上班，所以对这个板块比较留恋，想到这里置换改善型新房。在他看来，东新是一个底蕴十分浓厚的城市板块。

我们也采访了多位已经在东新购房或有意向住在东新的购房者，得知东新板块确实深受“老杭州”喜爱，在这里购买新房的市民，有不少是像王先生这样曾经在这里工作过的老工人，还有一些是原本就住在东新园小区、三塘小区一带的市民，他们哪怕是换新房，也想继续留在东新板块。

接下来，入住东新板块的机会还有不少。

西房宸樾恒久府、伟星星晖嘉和府都有新房可售，昨天完成出让的宅地也会推出一批新房房源，后续还有部分地块等待出让。

这一带的楼盘，以前的新房限价大多在45000元/平方米以上，取消限价后，预计这一带的新房均价可能超过50000元/平方米。

从新房限价和未来新房的估价来看，东新已与申花持平。

橙柿互动·都市快报 记者 黄煜轩 许晖

编辑 肖旭

审核 毛迪 邵宇峰