观点直击 | 远东发展承压 未来18个月要减债60亿港元

观点网 半年不见，香港启德园区唯一酒店启德帝盛酒店内，远东发展召开了2025财年中期业绩发布会。

执行董事、主席兼行政总裁邱达昌，执行董事兼联席董事总经理邱咏筠，执行董事兼联席董事总经理邱咏贤及首席财务总监兼公司秘书张伟雄出席会议。

全球经济环境仍充满挑战，处在大市漩涡之中，企业销售端依旧承压。忙碌于降债事宜的远东发展，今年业绩收益亦走向下滑。

业绩数据显示，远东发展2025财年中期录得总收益为52亿港元，较上一财年同比减少18.7%；下滑主要由于来自物业发展收益减少，该部分收益录得约35亿港元，较上一财年减少25.8%。

期内，支撑起远东发展销售端主要收益项目有今年5月开始交付的伦敦Aspen at Consort Place项目、6月开始交付的新加坡Hyll on Holland项目、香港毕架金峰及珀爵等已竣工存货销售，以及澳洲墨尔本West Side Place（第三座及第四座）项目。

“不会太聚焦住宅”

营商环境挑战不小，远东发展对住宅销售保持不算乐观的态度。

“集团强劲的预售总额，包括未入账已订约销售以及稳健的在建项目，为我们提供清晰的发展道路及国际化规划下的远景。随着多个地标性的项目即将竣工，我们预计将产生可观的现金流，从而显著地改善集团的各个财务及情况指针，尤其是资本结构和杠杆比率等方面。”执行董事兼联席董事总经理邱咏贤指。

据财报，远东发展期内录得新预售约38亿港元。今年年初，香港全面“撤辣”后，本港楼市一度重回火热，市场交易明显转旺。

受此影响，远东发展柏蔚森项目于7月推出，预期应占开发总值约为60亿港元。不过，随着时间推移，楼市热情逐渐冷却，大批购买力被快速消化后，物业交投未能维持撤辣初期的高水平。

于2024年9月30日，柏蔚森项目已推出单位已预售60.2%。据悉，该项目自开售以来累计售出457套单位，套现总额达30亿港元。

“房地产基本有三种生意，一种做商场，一种做写字楼，一种做住宅。”邱达昌指：“现在做住宅基本上都会有损失，写字楼风险还是大，我们也不会太聚焦住宅。”

从业绩会传递的信息看，远东发展亦无积极拓地意愿。

目前，在香港新界还有三幅地块正在“压地价”。“柏蔚森虽然做了30、40亿元的生意，但仍然是卖一间亏一间。”邱达昌续指，未来会继续推售香港项目，但有机会需要继续撇账。

销售端承压，缩小总收益下滑规模的主力是远东发展经常性收入业务保持增长。其中，酒店业务收益达9.77亿港元，同比微升1.1%；停车场业务收益约3.8亿港元，同比上升6.7%；博彩业务收益重新分类为酒店业务及设施管理业务，收益为1.96亿港元，按年增加0.9%。

邱咏筠指，尽管过去六个月面临重大挑战，集团仍维持满意的收入。

此外，或许是为避免加重债务负担，远东发展在收并购方面采用了全新轻资产模式。

今年9月，远东发展收购新加坡樟宜帝盛酒店，通过与知名基金的合资，帝盛在这家超过300间客房的酒店中持有10%的股权，并且负责管理及酒店营运。

远东发展预期这些投资在未来24个月内将显著增强公司的经常性收益。

在合作方面，邱咏筠指若能寻找到合适合作伙伴，远东发展也会择机投资，兴建酒店或观望市场现有写字楼等物业改建酒店的机会。

未来18个月减债60亿

收益方面存在波动，远东发展盈利能力也受到融资成本、汇兑亏损净额等多重因素影响。

上半财年，录得股东应占亏损约7.7亿港元，较上一财年同比由盈转亏；经调整现金溢利约为1.39亿港元，同比下降77.5%。

财报显示，融资成本上升为主要原因，上半财年远东发展融资成本约为4.97亿港元。减值亏损亦占溢利转亏部分责任：布里斯本Queen’s Wharf项目减值亏损为2.04亿港元，分占一间合营公司住宅物业确认减值亏损约2.17亿港元。

此外，远东发展投资物业公平值减少约1.33亿港元，汇兑亏损净额增加至约港币1.67亿港元。

面对不断上升的融资、经营成本，远东发展表示目前集团首要目标为成本控制及债务削减。“通过收回应收款和出售资产，期望未来18个月减债60亿港元，安全线是负债减回200亿港元水平。”邱达昌针对债务问题做出解释。

为了减亏止损，远东发展表示正在考虑出售过往所购入的上海宝山区两幅地盘住宅楼宇，将其纳入非核心资产出售策略中的一部分。

上海宝山区两个地盘原本拟发展成住宅楼宇用作出租用途，两幅地块预期总共提供4300个住宅单位。其中一个地盘已于2021年12月动工，将于2025年下半财年落成。

化债仍然是远东发展的主旋律。管理层于业绩会上表示，将继续寻求机会在波动的经济环境中发掘及变现非核心资产的价值，以降低债务水平及融资成本，并从而推动增长及增强韧性。

不过，远东发展流动负债为160.94亿港元，非流动负债为161.55亿港元。尽管与上一财年相较略有减少，但积极减债策略收效并不明显，距离“负债控制在200亿港元”的目标仍有不小差距。

于2024年9月30日，经调整净资产负债比率维持于68.8%，负债净额与经调整资产总值比例维持于35.2%水平。

邱达昌指，负债比率不会降至太低，因为公司拥有不少国外业务，当地建筑成本高，国外银行对于动用贷款的要求亦高，而且，酒店业务可能需要借款支持长期发展。

远东发展还指，集团将继续审慎管理资本架构，透过银行市场对部分短期债务进行再融资并积极变现非核心资产，致力降低债务水平，同时加快发展中物业竣工。

期内，流动资金状况约为45亿港元，拥有不附带产权负担的酒店资产及未售住宅存货约54亿港元。

另外，针对新世界发展管理层“换班”事宜，邱达昌回应表示，郑家和邱家是同甘共苦的好朋友，两家在国外也有不少合作，未来合作不会受到人事变动影响。