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黄浦顶流豪宅

却不要积分就可以购买

究竟是什么情况？

据爆料，黄浦豫园露香园突发上市79席建面约110-180㎡住宅，均价约14万/㎡！无需积分，但需要走拍卖程序购买。

据悉，这批房源是露香园一期的保留房源，位于T5楼栋，之前作为服务式公寓对外出租运营。近期由于业主方上海城投的集团战略规划，上海逸兰露香园服务式公寓项目已于2023年6月终止经营。

上海逸兰露香园服务式公寓官网公示的户型图和室内实景可作参考：

110平户型图和室内实景如下：

建面约152平户型图和室内实景如下：

露香园一期

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建面184平户型图和室内实景如下：

黄浦不要分的新盘固然诱人

不过也需要注意公寓户型朝向

与常见商品住宅还是有明显不同的

走拍卖也要了解清楚流程、税费等相关问题

如果对于产品并不接受

露香园还有二期将于今年入市

露香园二期的设计方案其实早在去年就已经公示了，不仅有高层、联排别墅还有大量商业整装待发！

先来看最新公示的A、C2、D2地块：

其中右上角的A地块是高层住宅，据悉约5.45万㎡，共150套，套均面积364㎡。

C2地块为纯低密产品。南侧的D2地块是大量商业和保障房。

整体效果图可以参考这张：

从开发指标来看，露香园二期共包含:

10.79万平方米的高层住宅

2.44万平方米的低层住宅（联排别墅）

5.22万平方米的商业

露香园二期正在建设中：

2021年1月5日，上海城投拿下豫园“钻石级”地块（《露香园》二期），因报名房企只有一家，最终上海城投以176亿的底价获得该地块，溢价率为0，以地上计容面积计算，楼板价约为89,567元/㎡，以地上商业+住宅计容面积，楼板价约93,500元/㎡，若扣除保障房面积，楼板价则为约97,000元/㎡！

而就目前爆出的规划来看，露香园二期的可售住宅部分为A、B、C、D四个大地块，大部分为高层住宅，一小部分为低密度特色住宅。

每个地块的详细规划为：

A地块：约5.45万㎡高层产品，共150套，套均面积364㎡；B住宅：约3.8万㎡高层产品，共177套，套均面积约216㎡；C1、C2地块：约1.9万㎡的纯联排及独栋，共46套，套均面积412㎡；D1地块：约2.1万㎡小高层及联排与独栋，共98套，套均面积282㎡。

本次二期产品大概率还是延续老上海格调的石库门+现代代摩登风格，格调依旧非常高，相信价格也将会超越一期21万元/㎡的均价（大概率是要涨的），预计套均总价接近亿元！

万竹街41号

露香园一期

露香园一期低区

露香园一期低区夜景

露香园二期效果图

而就在最近，该项目发布多条室内装饰的招标信息，按照这个节奏来看，今年入市完全有可能！

露香园2022年成交数据情况（数据源于丽兹行），可以看到即便是低区也要15万+了

周边配套

教育配套：区域内有百年历史的市重点小学，上海实验小学（曾经的万竹小学），该小学在前期房源中为对口学校，还有大同初级中学、格致中学等。

医疗配套：周边有上海交通大学医学院附属仁济医院(西部)、黄浦区中心医院、上海交通大学医学院附属第九人民医院、上海中医药大学附属曙光医院(西部)等。

交通配套：位于黄浦区老城厢畔，东临外滩、西接新天地、南傍豫园、北衔人民广场。

老西门盛宴？

在黄浦的老城厢区域，今年的重大项目建设也将迎来新突破。中华路以东、方浜中路以南、松雪街以西、复兴东路以北的508-514街坊地块旧城区改造项目也迎来了开工建设。

地块2019年时出让，由我们熟悉的新湖拿下，直到近期才基本完成动迁工作，目前已经开工，业内称之为“新湖亚龙项目”。

整个地块呈不规则形状，从现场来看施工也是分区域进行的，有的区域还在进行拆除，靠近中华路的一侧已经完成拆除的区域土方车已经进场工作了。

项目南侧紧邻露香园AROMA别墅区，可以推测，未来项目靠近方浜中路的部分大概率也会建里弄式别墅。

根据设计方案，该项目占地约9.57万平方米，地上建高层住宅33层，建筑面积约25.56万平方米；地下建局部3层，建筑面积约19.3万平方米，总计约2200个停车位；保留7.07万平方米风貌建筑。

露香园一期

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根据规划，项目总建筑面积约23万方，由6栋14-37层的高层住宅、部分改建保留的联排别墅、合院别墅以及部分配套用房组成。

据悉，项目主要分两个地块，西区G地块主打新建高层住宅，总计六幢，夹杂了4套保留改建的别墅产品。

高层效果图

北区D地块区域主打保留建筑，基本为2-3F的联排和合院，共计分为三个子区，其中D3部分包含了ABC三个区域。

建成后，项目内将开辟城市公共道路（昼锦路）、公共绿地及昼锦路北城市开放空间，着力打造成富有海派文化底蕴的历史风貌保护和城市更新经典片区。

除去新湖亚龙项目，翠湖六期也已经开始动工，老西门与新天地的豪宅体系将彻底完成。

淮海社区069-1、071-1街坊项目在取得方案批复、桩基施工许可后，3月将全面启动施工。日前，房屋拆除工作已经开启，预计4月底拆除完毕。

项目北至自忠路、南至复兴中路、东至西藏南路、西至吉安路，开发主体是瑞安房地产和永业集团，业内称其为“翠湖天地六期”。

值得一提，地块的北侧就是备受期待的太平洋新天地商业中心项目，由中国太保寿险、瑞安房地产及永业集团联合开发，总开发体量达到39万平方米，也是新天地20年来最大的综合体开发项目，由一栋250米的地标级超甲级办公、两栋100米左右的超甲级办公及裙房商业组成。

淮海社区069-1、071-1街坊项目，规划范围内地上经营性总建筑面积不超过99560平方米。其中：住宅地上总建筑面积不超过80942平方米。

商业主要沿西藏南路布局，将老西门地铁站与自忠路北侧的123地块紧密联系在一起；在地下一层局部设置小型商业，依托地铁通道与123地块地下商业接壤，为乘坐地铁人群提供更为便捷的生活配套服务；在复兴中路、东台路局部，也设置了社区配套商业并保留了街区风貌。

据悉，别墅产品面积段大概在380-500㎡，组合形式不同于市面上常见的联排、双拼。而是一种围绕中心/社交景观，呈围合式布局的创新方式。

户型放大一些：

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效果图如下：

再看高层产品，新颖的地方在于：

楼栋造型的艺术感

会所在顶层

户型下小上大

楼栋剖面图如下：

大家可以看一下这种想法的形成：

户型图如下：5F-26F户型面积：400㎡+165㎡+165㎡+280㎡+300㎡

户型放大一些：

41F-46F户型面积：560㎡+480㎡

户型放大一些：

47F-48F户型面积：560㎡+SKY CLUB天际会所

户型放大一些：

可以看到，这种设计方法打破传统户型水平分布的做法，按照下小上大的原则合理分布不同价值户型，达到景观的最大化利用。

全部户型图：

今年，或许是黄浦区近年来供应最多的一年，豪宅上车的机会迎来历史时刻，各位豪宅买家，做好准备吧！

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