如何更早掌握楼市成交走势？

楼市日历升级了

第一个版本主要实现了每日网签、挂牌量的追踪，升级后可以追踪更多城市、更早的成交量、更好的进行涨幅对比。

1、城市从9个扩展到了20个，一线、新一线城市基本全覆盖了；

2、增加了成交量、挂牌量月环比、年同比排名；

3、最重要的是增加了一个新的成交量指标：二手房中介实时成交量

点击小程序楼市日历即可查看最新升级情况

升级后的楼市日历可以更早看到楼市成交走势。

更早掌握楼市成交走势

在任何一个市场里，能够更早掌握市场走势都可以更好的获利、规避风险，楼市也一样。

问题是：如何更早掌握楼市走势？

在冰山指数的体系里，领先成交量、价格走势的核心指标是：冰山活跃指数，根据带看计算。

冰山活跃指数也有反映市场不充分的时候，比如深圳10月带看仅比之前增加了30%多，但是成交增长超过100%，带看能更早看到成交走势，但在极端行情里还不能预判成交量的变化幅度。

1、深圳10月冰山活跃指数32，9月活跃指数24，涨了33%。

2、深圳10月网签量6320，涨了92%

网签量的涨幅远大于带看量的涨幅。

这个网签量也是滞后的，签协议付定金交易就发生了，网签要等付首付签买卖合同，比实际交易晚，深圳网签是过户，就更晚了。

按照房产交易的流程，定金数量就是领先网签量的指标。

为了更好理解，我们把付定金签协议命名为：中介实时成交

为了追踪这个数据，楼市日历有了一个重要的升级：二手房中介实时成交日历

从深圳二手房中介实时成交日历中可以看到，深圳10月中介实时成交10177套，明显比10月网签6320高，更充分的反映了深圳10月的市场表现。

从月成交走势图中也可以清晰的看到11月实时成交已经下滑到8000套左右了，对比10月下降了20%，深圳市场在下行了。

如果看深圳11月网签会发现预计成交7302套，比10月还要涨15%，深圳市场还在上行，结论会完全相反。

通过中介实时签约能够更早、更准确的掌握楼市成交走势。

再看一个上海的案例。

楼市日历看上海

2023年3月楼市各大城市成交量（网签量）都很高，当时蝈蝈根据冰山活跃指数（带看）判断楼市其实在走弱了，事后证明判断准确，

从下图可以看到上海网签在2023年3月达到了2.6万套，环比2月上涨25%。

当时实时成交的表现是怎样的？

2023年上海二手房中介实时成交的高峰是2月的3.1万，到3月已经降到2.3万套，环比-25%。±25%可以得出完全不同的结论。

中介实时成交数据可以和带看一样得出正确的结论，因为这俩都是领先指标，按照现实中的房产交易流程，带看会更领先一点，可以结合起来看。

总结：二手房中介实时签约数据可以帮我们更早、更准确的掌握楼市成交走势

楼市日历还有一个重要升级是：增加了量的月环比、年同比涨幅排名

涨幅排名

一、10月数据

1、先看下10月二手房网签月环比排名，20城累计对比9月上涨了31%。

2、再看下10月二手房中介实时签约月环比排名，20城累计对比9月上涨了80%，实时成交数据更好的看到了10月的楼市爆发力。

二、11月数据

1、11月二手累计网签月环比29%，继续保持了增长

2、11月中介实时成交累计月环比-4%，已经开始下降了

综合10月、11月数据就会发现：

1、10月爆发力最强的是：深圳、厦门、成都、上海

2、11月高位持续最强的是：上海、杭州、成都、厦门、广州、深圳

深圳11月虽然跌了19%，但是从很高的位置下跌的，高位持续能力还是很强的。

综合看10月、11月成交量表现最好的是：厦门、深圳、上海、成都

用好排名数据，可以从整体上把握核心城市的成交量变化。

这里还可以看年同比数据，大家可以自己探索下。

Q&A

1、二手房中介实时签约数据怎么来的？

我们收集了一些主流中介的实时成交数据，然后根据这个数据推算了整个市场的数据。

2、二手房中介实时签约数据准吗？

我们用过去3年的实时成交数据对比网签数据测算，实时成交数据大概比网签高1%左右，检验下来这套算法是比较准的。

实际上实时成交数据已经在广州、重庆两个城市测试了两个月（现已删除），很多人说不对，蝈蝈也做过解释这不是网签数据，而是中介实时签约数据，追求绝对准确看网签比较好。

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