三四线楼市，将走向何方？

原创 刘晓博

9月末的新政以来，楼市出现了新变化：

一线城市有所回暖，企稳的目标基本达到；二线城市分化严重：少数强二线城市跟上了一线的脚步，但大部分二线城市仍然在观望；三四线城市则仍然普遍偏冷。

特朗普当选之后，形势又有新的变化：美联储降息空间减少，股市波动性加大，购房者观望情绪有所上升，市场在等待新一轮增量政策出台。

新一轮增量政策，恐怕要到明年全国两会之后，才能陆续出来。未来几个月，主要是落实已经官宣的政策，并“鼓劲”。

今天的文章，想讨论一下三四线城市楼市的未来。

哪些城市是三四线？主要看两个标准，第一是“权”、第二是“钱”。

所谓“权”，就是城市的级别。直辖市、省会城市、计划单列市都默认为二线或以上，当然类似拉萨这样的城市有点勉强。

普通地级市绝大部分都是三线或四线。当然也有例外，比如苏州无锡东莞佛山等。

跟“权”关联的还有位置，比如靠近一线城市的普通地级市，机会就更多一些，比如廊坊、惠州、中山。

还要看“钱”，也就是“金融机构本外币存款余额”，现在大家习惯把它称为“资金总量”。这个统计指标早就有，但把它的地位提升，作为超越GDP的衡量城市综合实力的指标，是从我开始的，时间是2013年前后。现在这个观点被越来越多的人接受。

GDP只是一年的财富增量，而且因为在官方考核中太重要，往往被兑水，GDP挤水分很常见。而资金总量，是一个地方历年创造、吸引的财富以现金形式的总积累，基本没有被纳入考核，是央行系统统计的，所以比较真实。

GDP可以看做一个人年薪，资金总量是他拥有的钱。显然，后者更重要，更能反应综合实力。

上图是截至今年8月末主要城市的资金总量。我们可以按照“第一名的一半”来分组。

比如北京资金总量25.4万亿，位居全国第一；则一线城市资金总量的下限应该在12.7万亿以上。所以严格意义的一线城市是北京、上海、香港（大约14.6万亿）和深圳。

广州资金总量只有8.8万亿，远不及一线城市第一名的一半，所以它的一线城市头衔不断被质疑。它距离第四名深圳（算上香港）比较远，但距离身后的杭州比较近。

假设把广州或杭州算作强二线城市第一名，则强二线的下限应该是3.85万亿到4.4万亿左右。武汉或天津，就是强二线城市的守门员。

在广州被看做一线城市的情况下，强二线城市只有杭州、成都、南京、重庆、苏州、天津、武汉这几个。

仍然按照“一半原则”，普通二线城市（或“中二线”）应该要达到“2万亿+省会城市（或计划单列市）”的标准；弱二线城市应该达到“1万亿+省会城市（或计划单列市）”的标准。

如果不是省会城市，也不是计划单列市，在“权力”或“级别”有短板，就需要有资金来弥补。

我的看法是，普通地级市（非省会）必须要达到1.5万亿以上资金，才能算二线；超过2.5万亿，才能算中二线，超过4万亿才能算强二线。

资金总量低于1.5万亿，高于0.75万亿的，算强三线；低于0.75万亿高于0.5万亿的算普通三线；低于0.5万亿的，只能算四线了。

真正跻身二线普通地级市只有苏州（强二线）、无锡、佛山、东莞（中二线）、温州、南通、常州、绍兴、金华、台州、嘉兴（弱二线）。

珠海的资金总量和行政级别没有达标，但政策特殊性、区位特殊性达标了，也可以视作弱二线。珠海拥有中国唯一的两个正部级领导（广东省长、澳门特首）同时挂帅的新区——横琴粤澳深度合作区。

先说结论：大部分三四线城市的不动产，未来投资价值不高，金融属性基本没有。

原因很简单：供应量太大了，而人口增量越来越少，很多地方人口流失加剧。

先给大家看第一张图：31个省市自治区过去5年幼儿园“在园幼儿”人数：

幼儿园不是义务教育，儿童入园率没有小学高。幼儿园普及是逐步进行的，所以在新生儿人数不变的情况下，幼儿园人数应该是增长的。

但过去5年，全国“在园幼儿”下降了12.1%，这主要是出生率下降造成的。

下面这张图是2000年以来中国新出生人口数量，2022年和2023年跌破了1000万。

过去两年，还出现了总人口下降的情况。

人口是流动的，各地生育欲望也不尽相同。一般来说，少数民族聚居区生育率高一些，广东生育率则高于其他汉族聚居区。广东人爱生孩是出名的。

过去5年里，幼儿大幅增长的5个省市区分别是西藏、云南、北京、天津和广东。

说北京最近几年人口下降，我是不太相信的，北京人气非常旺，说明外来人口持续涌入，“表外人口”比较多（总人口和幼儿园人数是两个统计渠道）。

幼儿大幅减少的是河南、黑龙江、辽宁、福建、湖南等，降幅都超过了18%。

具体到每个城市，分化就更加严重。我们先看人口第一省广东：

一半是海水、一半是火焰。这意味着河源、韶关、云浮、潮州、梅州、清远、阳江等地的房子将越来越难卖，想上涨就更难了。

广东算非常好的省份了，还有将近一半的城市“在园幼儿”在增长，其他省份最多只能维持一两个中心城市增长了。

比如江苏（下图），有4个城市没有查到数据，剩下的9个地市里只有南京在增长，连人气很旺的苏州都负增长了！淮安、盐城的减少速度惊人，甚至超过了东北、河南的地级市。

再看看2023年省级人口增长冠军浙江的情况：

2个城市的数据没有查到，9个有数据的城市里，只有杭州是增长的，连宁波都扛不住了。

再看两个中部人口大省——河南和湖南：

也都是“一省一城”了。

也许有人会说：你统计的是地级市全部幼儿，具体到内部，中心城区可能是增长的，减少的主要是县和农村里的幼儿。

这种说法应该是正确的。我们很难查到普通地级市各区县的幼儿人数，很多都没有公布，所以无法做更精细的研究。

但我们可以据此做出一个重要的判断：大部分三四线城市的城区，幼儿人数也是增长缓慢甚至流失的，毕竟整个地级市都是你潜在的增量，但潜在的增量跑出去了，不在本地转化为城区人口了。至于普通县城，潜在增量就更少了。

现在很多地级市的新房去化周期已经超过60个月，个别甚至达到了100个月以上，也就是说连续5到8年不卖地才能消化完。

在普通地级市，本地居民家庭动辄拥有三五套房子，再加上外来人口比较少，房屋出租难度很大。卖不掉、租不出、用不完，让这部分资产长期被冻结。一旦开征房地产税，增加持有成本，可能打破价格僵局，带来一波急跌。

所以，普通三四线城市的不动产，只有自用价值，而基本没有投资价值了，金融属性不断走低。

其实这不是坏事，反而给年轻一代提供了缓冲的空间。当大家在大城市打拼的太累的时候，有一个去处。

大量三四线房价长期不涨，就如同一个巨大的湿地，可以孕育万物（小企业、新生儿、养老），让我们这个飞奔的国家，有喘口气的地方。

从投资的角度看，尽量去钱多、级别高的大城市核心区买房，才是唯一正确的选择。如果没有能力去大城市核心区买房，就需要合理配置自己的家庭资产，适当增加金融资产占比，比如美元、黄金、ETF基金、银行理财、保险等。