调查｜买房“免息垫首付”暴雷：深莞10余个楼盘卷入，个别涉千万元，部分房源已被住建部门锁定

前两年风风火火的楼市“免息垫首付”出事了。

日前，《每日经济新闻》记者从业主处获取的一份统计名单显示，这段时间，共有深圳、东莞等地的10多个楼盘卷入“免息垫首付”风波，涉及信城缙华府、花润里、美盛岭尚苑等。

图为网传的缙华府营销广告

事情起因是这样的：

为促进楼盘成交，部分开发商联合广东江广源实业投资有限公司（以下简称江广源），宣称可以让不够首付款的购房者实现免息贷款，从而“上车”买房。

江广源作为开发商指定的合作公司，协助业主完成“免息垫首付”操作。按照约定，贷款本金由业主分期打给江广源，江广源再打给银行或金融机构。

但今年6月，有业主将全部应还金额或部分应还金额履约打给江广源后，江广源却没再把钱打给银行或金融机构，致使业主出现违约情况。

据天眼查，江广源业务主要从事资本市场服务。今年11月，该公司因登记的住所或者经营场所无法联系，被东莞市市场监督管理局南城分局列入经营异常名录。

11月25日上午，每经记者向涉事开发商信城不动产集团有限公司方面发去采访函，对接此事的工作人员回复称：“公司不做回复，具体情况可以向政府相关部门了解。”

同时，每经记者多次致电江广源指定公司账户的法人林某涛，但其电话已显示停机；多位业主也向记者表示目前已无法联系上江广源。

同日上午，龙岗区住建局相关工作人员向每经记者表示，“因涉及第三方机构，住建局在收到业主反馈材料后，已经将材料移交给公安，事件目前还在调查中”。

10余个楼盘卷入，个别已涉千万元

所谓的“免息垫首付”到底是怎么一回事？

部分业主向每经记者还原了当时的购房过程。

“首付三成，你自己只出一成，开发商垫付两成，垫付部分不用立即还，且可以免息。以总价495万元的房价计算，相当于你自己只要出近50万元，剩下的100万元，置业顾问和中介都宣称可以通过免息贷款实现。”

许鹏2022年购买了位于深圳龙岗坂田街道的信城缙华府，按照当时三成的首付比例（现在深圳首套房首付已变成1.5成），需支付超150万元首付。

据许鹏介绍，彼时不少业主因为首付不够，听闻可免息贷款后才来买的房子，最开始是给开发商交了20万元定金，不少人认为是开发商给自己提供免息贷款，但后来操作时发现是一家第三方机构，觉得不安全，想要退出，但开发商已不同意退定金。

图为深圳信城缙华府 每经记者 陈荣浩 摄

“如今让这些业主懊恼不已的是，到今年6月，开发商指定的第三方合作公司未如期向银行或贷款公司还款，导致部分业主在银行或者贷款机构那出现了违约情况。”

深圳坪山区君胜熙玥湾项目业主刘远则向每经记者表示，当时开发商承诺第三方与开发商有合同合作关系，利息及相关费用由开发商承担。

“整个免息过程以业主名义进行借款，但由江广源引导业主走完贷款流程，贷款资料全程由江广源人员收集，业主与直接贷款平台无直接接触，贷款放款30万元到业主账号。”刘远说。

也有部分业主表示，当时贷款是经江广源员工现场指导或电话指导操作的。

“在现场，江广源指导我们操作贷款，让我们直接还款给他们，他们给我们免息。”信城缙悦城业主黄涛解释。

从每经记者获取的材料看，信城缙华府一个楼盘涉及的金额就已超千万元，信城缙悦城超900万元，多数业主欠下的金额在20万元～100万元不等。

黄涛表示，在江广源的指导下，信城缙悦城多位业主当时是以装修贷或消费贷名义向银行或借贷机构借的钱。有的业主只贷了一家，有的贷了多家，主要贷款平台涉及财富松鼠会、居易分期等。

信城缙悦城业主自发统计的损失名单 受访者供图

但实际上，每经记者在采访中获悉，装修贷和消费贷进入楼市是违规的。

“不同银行的贷款类型有差异，有的银行不做装修贷，但可以做消费贷，贷款金额通常在20万～30万元不等，有的银行还可以贷到50万元，部分银行纯信用就可以申请到消费贷。而如果是装修贷，一般提供装修合同就行。”

11月25日下午，深圳某银行信贷经理向每经记者介绍，但原则上装修贷和消费贷都不可以用作首付买房。

部分房源已被当地住建部门锁定

业主们认为，江广源在这过程中承担了金融中介的作用。无论是开发商，还是与开发商合作的第三方公司，均有不可推卸的责任。

“我们最开始首付不够的时候，如果不是开发商引荐，我们也不可能认识江广源，最开始大家都以为是开发商自己垫资免息。”

但双方相互推诿。据第一财经，江广源的工作人员提到，业主还款的资金被部分开发商挪用了，并对楼盘“免息垫首付”表示不知情。

信城缙华府此前发布的公告也提到，项目自销售启动以来从未有免息垫付首付款行为，对江广源将保留追查和起诉的权利。

每经记者注意到，随着该事件的不断发酵，卷入“免息垫首付”的业主群体还在不断壮大。

部分涉事业主也向每经记者表达了自身诉求：

“因目前各业主无法承担每月还款，请开发商先行借钱给各业主还款，利息由开发商承担。此外，在第三方贷款平台的案件未结案前，封存各业主的贷款，以免业主征信造成不可挽回的影响。”

还有部分已经全部还款给江广源的业主则主张，由江广源在一周内完成结清，并提供银行或第三方贷款机构的结清证明。

“针对未全部还款的业主，主张由江广源退还本金，后续由业主自行按月还款，利息部分仍然由开发商承担并按月支付。”

每经记者注意到，上述提到的部分涉事楼盘已被分局施行锁定。据深圳房地产信息平台数据，截至11月25日，信城缙华府备案565套房源，已备案491套房源，目前已有55套房源被分局锁定；信城缙悦城第一批次备案548套房源，已备案383套房源，目前已有10套房源被分局锁定。

注：关于分局锁定，指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被锁定。

开发商否认怎么办？

针对“免息垫首付”风波，广东华商律师事务所律师周争锋接受每经记者微信采访时表示：“如果开发商否认与第三方公司的合作关系，购房者可以通过收集合同、支付记录、电子邮件、短信或其他形式的沟通记录来证明双方的合作关系。这些证据可以帮助购房者在法律上证明开发商的参与，从而要求其承担相应责任。”

周争锋表示，对于开发商和贷款中介公司之间责任的划分，法律上一般根据合同的约定和实际履行情况来确定。

“如果合同中存在模糊地带或仅有口头协议，购房者应尽可能收集能够证明双方合作的证据，例如录音、视频或证人证言等。在没有书面证据的情况下，购房者可以通过间接证据来支持其主张。”周争锋说。

北京金诉律师事务所主任王玉臣则提到，有些合同虽然会对相关责任提前规避，但并非完全无迹可寻，可以仔细阅读，看其中是否存在一些隐晦约定或可疑条款，以此为抓手，进一步调查取证。

除此之外，还可以查看相关贷款合同中是否有涉及开发商的标识、盖章或者相关人员的签字等，这些细节是证实开发商参与其中的佐证。

王玉臣表示，对于后续相关事宜的预防，相关部门可以建立官方平台，及时同步相关信息，使得购房人可以通过比较简单的方式获取相关信息。比如，公开相关开发商和贷款中介公司的基本信息、经营状况、监管资金的使用情况和去向等。

（应受访者要求，文中许鹏、刘远、黄涛均为化名）