“最不像产业园的产业园” 福海意库中资产交易一元挂牌

观点网 招商蛇口在一次产业园区的股权交易中进行了“微操”。

11月21日，招商蛇口旗下公司在北京产权交易所挂牌转让持有的深圳招商一九七九发展有限公司1%股权及85.4万元债权，底价在85.4万元基础上多加一元。

深圳招商一九七九成立于2017年，注册资本1000万元，业务涉及商业运营管理、房地产开发与物业管理等。该公司由深圳招商房地产有限公司持股51%，深圳一九七九投资发展有限公司持股49%。

深圳一九七九为深圳香蜜湖商管旗下公司，由桂淑英持股90%，马丹华持股10%。

如果二股东深圳一九七九成为买家，那么这次“一元交易”就会导致标的公司的股权结构从51%比49%变成五五开。

标的公司为福海意库产业园的开发建设单位，项目位于深圳宝安区，福永街道宝安大道与福洲大道交汇处东北侧，由旧厂房改造而来，于2018年初开工，2019年9月竣工，2020年5月完成整体改造，占地面积约6.5万平方米，总建筑面积约10万平方米。

值得一提的是，在招商蛇口2023年报列出的30个主要运营管理产业园项目当中，并不包含福海意库，但列出了仅隔一条福洲大道的福永意库。

福永意库由招商蛇口、深圳1979、宝安建投联合打造，项目公司深圳市招商福永产业园发展有限公司由本次交易标的深圳招商一九七九持股80%，宝安建投持股20%。

此外，企查查显示招商福永产业园是深圳招商一九七九唯一一笔对外投资，或许在财务报表上福海意库与福永意库视为合并项目处理。

2023年财报显示，福永意库经营建筑面积98711平方米，2023年累计运营收入7929万元，年平均出租率93%，属于8个中资产项目之一。

中资产项目一词最早在是招商蛇口2022年年报出现，在财报中被解释为“公司整租经营项目”。

据透露，招商蛇口的中资产没有产权，部分项目会存在一些改造成本投入。计算EBITDA（税息折旧及摊销前利润）时，会将给项目公司的租金当作成本扣掉。

而在2024年半年报“合营企业或联营企业发生的超额亏损“一栏中就出现了深圳招商一九七九发展有限公司，上半年累计未确认前期累计的损失7051万元，本期未确认的损失(或本期分享的净利润)583万元，期末累积未确认的损失7633万元，同时，该公司也是招商蛇口为数不多因权益法核算账面价值减至为零的长期股权投资之一。

财务报表显示，深圳招商一九七九发展有限公司2023年实现营收8664.96万元，净利润-2376.36万元；2024年1-9月，营业收入5814.42万元，净利润-1586.52万元；截至9月30日，资产总计4.59亿元，负债总计6.4亿元，所有者权益为-1.81亿元。

无论是福海意库、福永意库还是其项目公司，在招商蛇口的资产体系中都相对低调，至今未能实现正面盈利，而且呈现资不抵债。

半年报显示，招商蛇口产业园业态布局国内核心一二线17个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等，上半年产业园运营收入实现5.72亿元，开业三年以上项目出租率达88%。

截至上半年末，三条产品线智慧城、网谷、意库的经营建筑面积分别为132万平方米、82万平方米、38万平方米，出租率分别为87%、82%和84%。

三大产品线中，“意库”的体量最小，也被视为“最不像产业园的产业园”。据不完全统计，从最早由三洋旧厂房改造而来的南海意库开始，目前已发展到8个意库项目，分布于5个城市。

与其他产品相比，意库均由旧厂房改造而来，位于城市核心地段，在招商业态上以文化科技为重，强调结合场地特点打造产品。

此次出让文件透露，转让方已与东莞银行签订《最高额保证合同》，为标的企业下属子公司深圳市招商福永产业园提供了最高债权额为债权本金10200万元及其他所有应付费用的连带担保；本项目受让方须同时继受股权对应份额的连带担保义务与责任。

另外，交易完成后，标的企业不得继续使用招商局集团有限公司及其子企业的字号、商标、经营资质和特许经营权等无形资产，不得继续以招商局集团有限公司子企业名义开展经营活动。

在福海意库的这次交易当中，招商蛇口产业园“中资产”项目折射出的负债问题值得关注。此外，由于股权结构微妙变化，招商系和“意库”的金字招牌后续是否收回，也需要进一步观察。