绿城玉海棠，怎么样？值得买吗？

绿城玉海棠，是今年年底很多人期待的楼盘。

今天，我们从购房者的角度来看看，绿城玉海棠到底怎么样？值不值得买？

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绿城玉海棠就是2024年的025号地块，在楼市下行的形势下，是难得的热门地块，7月9日，经3家房企14轮激烈竞拍，由绿城以88977万元摘得，溢价14%，成交楼面价约7181元/㎡。

这个楼面价相对更低，比君樾洋湖、钰山湖等在售盘都便宜，但是配套却更好，地铁商业更近，开发商口碑、品质更值得期待，显然是目前行情下的福利。

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一、板块发展：优势与不足

洋湖板块，全称为洋湖生态新城，总规划面积11.9平方公里，总建筑面积约1079万平方米，规划人口19.3万人。

下图是洋湖板块核心区的范围，东至湘江，南至绕城高速，西侧北侧到靳江河。

洋湖是河西三大热门板块之一，人们口中常说的“滨梅洋”，从辈分上看，跟滨江、梅溪湖是同一个时代的新区，起步于2009年，经过十多年的发展，已经成熟，配套是相对齐全的。

洋湖，目前给人的标签有两个。

一个是低密宜居，洋湖湿地的比较开阔，环境是全新的，没有什么安置小区（只有洋湖景园），几乎没有超高层，只有珠江颐德等少数超高层，小高层洋房居多，显得没有那么压抑，特别是与滨江，梅溪湖相比。

二个是商圈发达，长沙第一座龙湖天街，长沙目前唯一的宜家家居、宜家荟聚，还有京东超级体验店，洋湖水街等等，商业综合体的密度目前已经超过滨江、梅溪湖。

洋湖最大的短板在于，相对缺少高端购买力，没有主导产业的支撑。

滨江有金融有政务，梅溪湖有高新区，自身也规划有不少高端产业园和写字楼，所以会吸引不少高净值人士，会推高片区房价天花板。

洋湖总部经济区的体量相对较小，没有形成规模化，这也就导致其房价天花板相对较低，这个相对较低也只是相对滨江市府、梅溪湖，相当于是河西第三，对于麓谷、金星北等板块来说，还是有明显的优势！

洋湖第二个短板就是没有学区房，全部是微机派位，不确定性高，接送孩子成本较高；片区内初中的天花板就是二类学校，想要一类学校，想要鸡娃的话，洋湖显然不合适。

具体到绿城的位置，横向来看，玉海棠配套齐全，在洋湖南第一，在全洋湖最多算第二梯队。

洋湖东是总部经济区，是洋湖的精髓，洋湖南是生态宜居区，也可以理解为睡城，绿城在洋湖东和洋湖南交接的位置，确实不错。

如果要划分梯队，绿城属于全洋湖二梯队中游水平。

第一梯队是有稀缺景观的江景房，或者公园里的低密湖景房，这种都是纯改善定位，比如保利天瑞，北大资源时光等等，绿城显然无法与之竞争。

第二梯队就是地铁口附近的全能配套楼盘，第二梯队里面最好的在3号线的洋湖新城站和洋湖湿地公园站，未来都是双地铁换乘的站点，比如中海阅江府等。

绿城距离洋湖湿地公园站超过500米，因此，在第二梯队里面算中游水平。当然，放在当下的新房市场，绿城在洋湖第二梯队里面优势没有对手的存在。

二、核心配套：没有重大短板

绿城玉海棠处于洋湖南的C位，配套完备，地铁、商业、学校、公园都在600米以内，非常成熟，非常方便。

绿城玉海棠位置

交通方面：

项目到地铁3号线洋湖湿地站地铁口约560米，未来8号线在这个地铁站与3号线换乘，公共交通发达；道路方面，项目东侧200米就是潭州大道，北侧200米就是湘府路，四通八达。需要指出的是，湘府路到河东在早晚高峰时会比较堵车。

ps：有人说东侧潭州大道的高架对项目有影响，其实是真有影响，但不明显，首先这个高架在这个路段是做了隔音罩的，而且在项目与高架之间还有一个商业地块，会进一步降低噪音的影响。当然这个商业地块的建筑形态待定，大概率不是完全遮蔽的，造成部分房源会有些许影响，商业用地尚未出让，而且存在改规的可能性，因此目前无法预判。最北部11#12#北侧会有一定的影响，因为隔音罩刚好到景园路，好在是北侧，对起居影响不是很大，介意的话，建议晚上实地体验。

从项目南面出口到坪塘高速口大约1.5km，开车5分钟就可以上高速，对外交通也比较方便。

学校方面：

项目到麓山国际洋湖学校约300多米、穿越中海阅麓山二期就可以到学校，比较方便，小学学区大概率就是麓山洋湖的小学部。

初中的话，没有学位，需要微机派位，这个也算是项目的一个主要短板之一，主要派位的中学有6所：

1.长郡双语洋湖（二类，长郡双语长子）

2.雅礼洋湖初中部（有高中部，初中三类）

3.麓山国际洋湖初中部（九年制，已开学未出成绩）

4.雅礼洋湖英才学校湘江校区（已开学未出成绩）

5.雅礼洋湖英才学校蓝天校区（九年制，已开学未出成绩）

6.莲塘学校（九年制，规划中，尚未开学）

总体上看，6所中学都不差，但是也不是特别好，没有出类拔萃的，天花板就是二类学校。

好在，玉海棠位于洋湖核心区，只在洋湖里面派位，不会派位大王山、含浦等片区，洋湖内部的学校并没有一类头部学校，但也没有很差的学校，整体处于中等偏上的水平。

PS：这里说一下雅礼洋湖，这个学校名气很大，不过主要是高中成绩好，可以算第二梯队，与师梅旗鼓相当，但是初中就只能排到接近三类学校的水平。

商业方面：

项目出门向东，到宜家荟聚约300米，40万方的商业综合体，这里有长沙唯一的宜家家居，是目前洋湖人气最旺的商场，停车不收费。

项目往北一路之隔，就是京东超级体验店，4万方；远一点的有10万方的龙湖天街，以及洋湖水街，这个是民国风情的步行街。

环境方面：

项目到洋湖湿地公园约280米，这个公园占地7000余亩，是国家4A级景区，植物种类达到700余种，鸟类超过130种，水质达到景观三类水要求，负氧离子含量比中心市区高六倍以上。

整体来看，项目在核心配套方面，基本没有短板，唯一不够强势的地方是没有中学学位，需要微机派位。