中国华能“被迫”接房

文/乐居财经 严明会

退市后，世茂的资产拍卖仍在继续。

11月15日，杭州滨江区世茂栖棠誉湾项目在京东资产交易平台成功拍卖，由中国华能集团旗下的杭州浦泓房地产开发有限公司（简称“浦泓地产”）以22.98亿元竞得。

若算上违约金、过户登记手续费、所涉及的税费等其他费用，本次法拍的实际成交价格超过27亿元。竞拍所得款项需要支付项目竣工违约金暂计为2.11亿元，公共租赁住房竣工违约金为2.17亿元，并续建相应公共租赁住房。

此次拍卖的世茂栖棠誉湾项目，项目在建工程建筑总面积146197.04平米，其中可售住宅面积74124.4平米，配建公共租赁住房面积20226.24平米，地下室建筑面积49344.32平米。

在2022年第二批次土地集中出让中，滨江在栖棠誉湾隔壁拿了一块地，高层精装限价4万元/平，也就是观晖美寓。若按照此前浦沿板块4万元/平米的新房限价来估算，栖棠誉湾约7.4万米的可售住宅货值接近30亿元。

但不可忽视的是，世茂留下的产品还停留在六年前，项目所在地滨江浦沿板块在伟星、万科等一众开发商的竞争下，产品力已经有了很大提升，周边的观晖美寓、揽晖美寓、江映云邸等项目已经甩栖棠誉湾一条街了。

因此，栖棠誉湾能不能卖到4万元/平方米，还要打个问号。加之接盘方在项目入市之前还要继续投入资金开发，利润也将进一步被压缩。目前，杭州新房限价已经全面放开，接盘方尚可争取更多的盈利空间。

2018年7月16日，浙江富成旗下公司杭州东奥投资管理有限公司（简称“杭州东奥”）以总价21.1亿竞得栖棠誉湾所在地块，楼面价21797元/平米，溢价22%。

几天后，杭州东奥的股东变更为杭州茂圆企业管理有限责任公司（简称“杭州茂圆”），后者实际为世茂旗下公司。之后，地块正式由世茂接盘。世茂在项目中规划了3幢高层、6幢7F洋房，可售套数共614户，容积率为2.5，代建1幢公租房。

项目原计划于2019年10月首开，但因杭州新房限价，开盘时间一再拖延。2022年世茂陷入流动性危机，同年5月，该项目正式停工。

评估报告显示，目前宗地上共11幢房屋，各幢建筑主体基本完工、宗地土方已回填，景观绿化尚未施工，室内装修为毛坯状态。

今年4月，栖棠誉湾曾被北京三中院查封保全。世茂曾对法院的管辖范围提出异议，并请求撤销查封，但最后还是被上架法拍。

竞拍方浦泓地产成立于2023年11月，法定代表人为马杰，其也是浦泓地产的执行董事兼总经理。最大股东中国华能集团有限公司的持股比例为61.2245%。浦泓地产与栖棠誉湾的原所有人杭州东奥存在债务关系，并且已向法院申请执行。

栖棠誉湾项目原存在抵押状况，抵押人为杭州东奥，抵押权利人的为华能贵诚信托有限公司（简称“华能贵诚信托”），债权数额37.7亿元，债务履行期限为2020年11月2日起2025年11月2日止。

华能贵诚信托是中国华能集团旗下的专业从事信托业务的非银行金融机构，其背后控股公司为华能资本服务有限公司。华能资本的前三大股东为中国华能集团有限公司、深圳华侨城资本投资管理以及云南能投资本投资有限公司，三者持股比例分别为61.22%、15%以及10%。

此前于2020年9月，由华能贵诚信托担任管理人的“华能信托-世茂酒店物业权益型资产支持专项计划”在深圳证券交易所成功发行，并在深圳证券交易所固收平台挂牌交易。该产品规模6.5亿元，期限20年，底层资产为世茂集团旗下五星级酒店。

2022年9月，杭州茂圆所持杭州东奥的股权被冻结，冻结权益数额11亿元，冻结期限为2022年8月29日至2023年8月28日。

中国华能集团的主营业务为电源开发、投资、建设、经营和管理等，对地产的涉猎并不多。

2022年7月，华能以23.8亿的底价拿下南京麒麟科创园G46地块，此后引入仁恒共同开发，规划打造12栋住宅、3栋酒店式公寓、2栋办公产品以及商业等配套。

华能集团旗下的华能置业有限公司，所属行业为房地产业，主营业务为物业管理、公路项目的投资开发、经营管理、餐饮管理、房屋租赁等。近些年来并未在招拍挂中拿地和项目推出。

相关公司：国华hk00370