北京律师解答：购房者遇开发商不配合过户问题该如何应对？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告主张

原告秦宇阳向本院提出诉讼请求：

1. 判令第三人瑞通公司协助原告办理北京市丰台区 X 号房屋的所有权变更登记手续，将该房屋所有权变更登记至被告郑启明名下。

2. 判令被告于上述房屋所有权变更登记完成当日协助原告将房屋所有权变更登记至原告名下。

事实和理由：原、被告双方于2015 年 5 月 16 日签订《房屋买卖合同》，被告作为出卖方将北京市丰台区 X 号房屋（以下简称 X 号房屋）以 860000 元的价格出售给原告，第三人恒信公司提供了居间服务。原告依约履行了合同义务，被告却无正当理由，迟迟不配合办理房屋过户手续。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求法院支持原告的诉求。

（二）被告辩称

被告郑启明、第三人瑞通公司未答辩。

第三人恒信公司辩称：认可原告所述的事实和理由。目前X 号房屋在瑞通公司名下，郑启明与瑞通公司办理房产证的条件已经具备，只要郑启明配合瑞通公司办理房产证即可。我方同意协助配合进行过户，协助双方同时办理过户和支付尾款手续。先网签、拿号交税、等待出房本，在交税的过程中支付尾款，然后就可以等着拿房本。

（三）法院查明

2014 年 11 月 30 日，北京市丰台区房屋经营管理中心向郑启明出具《选房结果通知单》，该通知单表明被征收人郑启明取得安置户型一居 35 两套。2014 年 12 月 12 日，郑启明与瑞通公司签订《认购书》，认购 X 号房屋，并于同日签订《关于“具备网上签约条件后办理网上签约手续”的协议》，内容为：“暂不具备网上签约条件的定向安置房项目，开发单位与被安置人签订纸质合同。具备网上签约条件后需要网上签约并办理房屋权属登记。”

2014 年 12 月 17 日，郑启明领取 X 号房屋办理入住物业资料及钥匙。2015 年 5 月 16 日，郑启明（出卖人）与秦宇阳（买受人）、恒信公司（居间人）签订《房屋买卖合同》，约定郑启明将 X 号房屋出售给秦宇阳，成交价格 86 万元，定金金额 2 万元。首付款 60 万元一次性支付（含前期支付全部定金 2 万元），支付时间为 2015 年 5 月 20 日；剩余购房款 26 万元，以现金支付方式支付，过户当日支付剩余尾款。

同日，郑启明出具承诺书，表明经甲乙双方友好协商一致，就甲方出售给乙方的房屋（位于北京市丰台区X 号），甲方承诺并同意按照本地区最低过户指导价配合乙方办理网签手续及缴纳税费手续。郑启明配偶林婉英亦于当日签订《同意出售证明》，同意售房人郑启明出售其名下 X 号房屋。

2015 年 5 月 16 日，秦宇阳向郑启明支付定金 2 万元；2015 年 5 月 20 日，秦宇阳通过其母亲苏慧玲账户向郑启明支付首付款 58 万元，同日，郑启明出具《收款证明》，写明收到秦宇阳购房首付款 58 万元。之后郑启明将 X 号房屋交付秦宇阳，秦宇阳及其家人一直在该房屋居住。

庭审中，秦宇阳表示房屋过户时剩余尾款26 万元可以支付给郑启明。

另外，经法院核实，X 号房屋现房屋所有权人为瑞通公司，该房屋现已被法院查封。在法院审理期间，秦宇阳经房管部门审核，具有在北京市购房的资格。

（四）裁判结果

1. 第三人北京市瑞通公司于本判决生效之日起十五日内协助原告秦宇阳办理位于北京市丰台区 X 号房屋的所有权变更登记手续，将该房屋所有权变更登记至被告郑启明名下。

2. 被告郑启明于上述房屋所有权变更登记完成当日协助秦宇阳将位于北京市丰台区 X 号房屋所有权变更登记至秦宇阳名下，变更登记（过户）当日秦宇阳支付郑启明剩余购房款 26 万元。

二、案件分析

（一）合同的法律效力

1. 合同有效性认定依据

在本案中，存在多份关键合同，包括秦宇阳与郑启明签订的《房屋买卖合同》，郑启明与瑞通公司签订的《认购书》及相关协议。这些合同的有效性是整个案件的核心法律问题。根据我国《民法典》中关于合同编的规定，合同的成立需满足当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗等条件。

2. 本案合同的具体分析

从本案事实来看，各方在签订这些合同时，均具有相应的民事行为能力，没有证据显示存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情况。并且这些合同内容未违反法律法规的强制性规定。例如，《房屋买卖合同》明确约定了房屋价格、付款方式、过户手续等关键条款，各方自愿签署，体现了真实的交易意愿。郑启明与瑞通公司的《认购书》等协议也符合安置房交易的相关规定和流程，因此这些合同都是合法有效的，对各方当事人具有法律约束力。

（二）各方的权利与义务关系

1. 原告的权利与义务

原告秦宇阳的主要权利是依据《房屋买卖合同》获得X 号房屋的所有权。为了实现这一权利，他已经履行了自己的主要义务，即按照合同约定支付了定金和首付款。这一系列行为表明原告积极履行合同，是一个诚信的合同当事人。根据合同约定，在房屋过户当日支付剩余购房款 26 万元，这是原告在后续履行合同过程中的重要义务，也是保障交易顺利完成的关键环节。

2. 被告的义务

被告郑启明作为房屋的出售方，其核心义务是配合原告办理房屋所有权变更登记手续。这一义务源于《房屋买卖合同》的约定，也是诚实信用原则在房屋买卖交易中的体现。尽管合同履行过程中出现了房屋所有权在瑞通公司名下等复杂情况，但这并不能免除郑启明的配合义务。此外，郑启明配偶签署了《同意出售证明》，进一步确认了此次交易的合法性，也加强了郑启明履行合同义务的责任。

3. 第三人的义务

第三人瑞通公司在本案中扮演着重要角色。由于X 号房屋现登记在瑞通公司名下，且根据其与郑启明签订的协议，瑞通公司有协助郑启明办理房屋过户的义务。这种义务是基于他们之间的认购关系和相关协议约定。在整个房屋交易链条中，瑞通公司的协助是实现房屋最终顺利过户到原告名下的必要条件之一。第三人恒信公司作为居间人，其在庭审中表示愿意协助办理过户和相关手续，这符合居间合同中居间人应尽的义务，有助于推动交易的完成。

（三）法院判决的合理性

1. 基于合同履行情况的考虑

法院判决是基于对整个案件事实和合同履行情况的全面审查。原告已经履行了大部分付款义务，并实际占有使用房屋，从公平和诚信原则出发，应当保障其获得房屋所有权的权利。而被告郑启明在收取款项后，无正当理由不配合办理过户手续，违反了合同约定，损害了原告的合法权益。

2. 解决房屋所有权登记问题的方案

鉴于房屋目前的所有权登记状况，即房屋在瑞通公司名下，法院判决瑞通公司协助将房屋所有权变更登记至郑启明名下，再由郑启明协助变更登记至原告名下，这种判决方案是符合实际情况和法律逻辑的。它既考虑了房屋的来源和相关协议，又保障了原告的合法权益，同时也尊重了各方之间的合同关系。在处理此类复杂的房屋所有权变更案件中，法院通过这种方式巧妙地解决了因房屋所有权登记与实际交易不一致所带来的问题。