青海
一个标志性的转折点已经出现。
2024年11月，对于中国房地产市场而言，无疑将是一个值得铭记的历史时刻。
先是10万亿规模的债务化解方案震撼登场，紧接着，城中村改造计划便迎来了大规模的扩展。
11月15日，住房和城乡建设部（住建部）正式宣布，城中村改造的政策扶持范围已从最初的35个超大和特大城市，拓宽至超过300个地级及以上城市。同时，住建部着重指出，将大力推进“货币化安置”政策。
而就在上个月17日，住建部已预告，年内将新增100万套采用货币化方式进行棚户区改造和拆迁的项目。这意味着，“拆迁热潮”即将再度席卷而来，且此次不再是以房票作为补偿，而是直接发放现金。
值得注意的是，中国大陆目前仅有293个地级市、30个自治州和3个盟。住建部将城中村改造的范围扩大至“300个以上”的地级市，其意图显而易见，即在全国范围内几乎所有的地级市全面铺开这一政策，无论东西南北，未来一段时间内，全国几乎所有的地级城市都将迎来大规模的城中村改造。
回顾2015至2018年间，央行正是通过“棚改”政策向市场注入了巨额的货币资金，居民们利用拆迁款纷纷购房，从而推动了房价的大幅上涨。
分析此次城中村改造的资金来源，我们发现政府专项债券、政策性银行的专项资金以及商业银行的配套资金等，与2015年的情况如出一辙，依然是央行提供资金，政府负责实施，实质上相当于增发货币。
综合以上因素，我们预测今年的城中村改造将带来以下几个重要影响：
首先，在一线和强二线城市中，棚改拆迁后的资金很可能继续留在本地楼市进行购房。
然而，在一些较弱的二线城市以及三四五线城市中，拆迁后的资金则可能流出本地，流向更具吸引力的一线和强二线城市。简而言之，城中村改造将成为加速不同城市房价分化的催化剂。
其次，在一线和强二线城市中，目前存在大量亟待拆改的城中村或其他老旧房屋，这些房屋多位于城市核心区域和新兴产业重点分布区域，且不少是连片存在的。
因此，拆迁后腾出的土地价值将更高，有望推动强一二线城市房价的快速复苏。最后，考虑到当前全国楼市的库存周期约为18个月，而2020至2022年期间最后一批大量上市的房地产项目预计将在2026年前后进入市场。
如果城中村改造能够有效缓解未来两年的库存压力，那么2026年后的房价仍然值得期待。
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