“城中村改造”，将成为下一个建筑行业的“热点”？

01

楔子

这两天，我关注到两条重要的通知，里面都涉及到了“城中村改造”这个话题。

一个是《住房城乡建设部、财政部近日联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作》。

另一个是《财政部关于提前下达2025年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》。

在房地产行业下行的今天，每一个政策的出台，都牵动了无数人的“心”，也涉及到许多从业者的“饭碗”。

今天我们来学习一下这两个“通知”，看看“城中村改造”会不会成为下一个建筑行业的“热点”？

02

从35个扩大到300个

这第一条通知是住房城乡建设部和财政部发的，通知要求：

城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。通知明确，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。

按照通知要求，这些城市符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。

在推进城中村改造货币化安置方面，通知强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。

城中村改造是城市更新的重要内容。通知要求，各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等，这样既能避免新增地方政府债务风险，又能确保征收工作顺利推进、切实维护群众合法权益，推动各项支持政策尽快落地见效。这将充分释放我国新型城镇化的巨大潜力，形成新的经济增长点。

从这个通知，我读到了三个重要的信息。

第一，城中村改造政策支持的范围扩大了。原来都是超大特大城市，而现在地级市也在政策支持的范围里了。这从35个到近300个，那可是扩大了近10倍啊。

第二，城中村改造可以通过“货币化安置”的方式进行，旧改项目也可以参照执行。这对于前几年房地产开发的大量存量住房的去化，是有巨大作用的。从上海的一些拆迁情况来看，大部分居民也都是选择拿“钱”方案的。

第三，城中村改造能否成为新的经济增长点，这留给时间来验证。但是它一定能给当下低迷的房地产市场带来巨大的信心。

03

预算支持

这第二条通知是财政部发的，通知如下：

一、为进一步加快转移支付预算执行进度，提高地方预算编制的完整性，现提前下达你省（自治区、直辖市、计划单列市）2025年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金（见附件），项目代码10000013Z135080000028，列2025年政府收支分类科目1100258“住房保障共同财政事权转移支付收入”科目。

二、该项资金待2025年预算年度开始后，按规定程序拨付使用，具体使用范围按照相关资金管理办法执行。2025年，中央财政城镇保障性安居工程补助资金列入转移支付预算执行常态化监督范围，各级财政部门要在预算管理一体化系统及时接收登录预算指标，并保持“追踪”标识不变，依托预算管理一体化系统转移支付监控模块，加强日常监管，提高转移支付资金管理使用的规范性和有效性。

三、省级主管部门应于资金下达60日内，按程序将经省级财政部门确认后的区域绩效目标（计划任务）报中央主管部门，同时抄送财政部当地监管局。确定区域绩效目标时，应结合房地产市场形势和保障性安居工程实际需求，统筹考虑存量和增量，支持更多通过消化存量房的方式筹集保障性住房。

中央主管部门应于30日内将审核后的区域绩效目标汇总报财政部。

四、请你省（自治区、直辖市、计划单列市）按照全面实施预算绩效管理的要求，加强绩效目标管理，做好绩效运行监控和绩效评价，确保财政资金安全有效。

附件：提前下达2025年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金分配表

从这个通知，我读到的重要信息来自于上面这张附表。

附表明确了2025年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算总额是：566亿元。

其中，住房保障资金预算119亿元、城中村改造资金预算100亿元、老旧小区改造332亿元、棚户区（城市危旧房）改造15亿元。

从补助资金的比例来看，老旧小区的改造占比最大，占到59%；而城中村改造只占18%，排第三。

再结合前面一个通知，我们是不是可以理解为：城中村改造只是刚“起了个头”，后面随着工作的深入开展，会有更多的资金支持呢？

04

一夜暴富？

曾几何时，“拆迁”被认为是“一夜暴富”的代名词，哪家如果轮到拆迁，那真是“喜从天降”。

但中国的房地产市场已经走过了25年，早已经过了“黄金时代”和“白银时代”，现在是“城市更新”的时代，讲究的是“城市治理要像绣花一样精细！”，所以“一夜暴富”的念想可以休矣。

从上海目前的实践经验来看，如果在规定的时间内，居民的征询同意率达不到特定的比例，那么旧改的工作将停止。

上图就是上海天山五村的一个停止公告，无独有偶的还有普陀区的普陀区甘泉三村，也是因为征询的同意率不达标，停止了后续的工作。

居民希望通过“博弈”达到利益最大化，使得自己的老旧小区从”原拆原建“变成“动迁”，这种心情可以理解，但是这种行为其实不太可取。

毕竟住在老旧小区里的人是自己，而政策也不可能朝令夕改。原拆原建给的条件可能不如动迁优惠，但是和“保持现状不动”相比，居民的生活环境提升，获得感的增加还是不可同日而语的。

所以，对于城市更新的政策，我们普通老百姓要有一个“清醒”的认识，而不是“刻舟求剑”。

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结束语

一个城市从诞生、发展、繁荣、再到衰退，是一个正常的生命周期，有些城市衰败了，而有些城市却历久弥新。那些伟大的城市，正是因为很好的完成了“城市的更新”，实现了城市的复兴。

不管是“老旧小区改造”，还是“城中村改造”，都是城市更新；不管是“原拆原建”，还是“动拆迁”，都是改善居民生活环境，实现城市的伟大复兴。

“城中村改造”会不会成为下一个“热点”呢？

让我们拭目以待。