北京买房：理清思路，购房建议1367

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我预算280以内买一套一居或两居，刚需自住，也是准备结了婚后留给我妈妈住的。因为在六道口附近上班，为了通勤方便，主要考虑在15号线和昌平线沿线找。目前看了南沙滩、安惠北里、望京、惠新西街、北苑这几个地方，南沙滩位置是最理想的，离单位很近。我感觉五建小区还可以，但还没有找到特别合适的房子。望京主要看了望京3号院、花家地南北里、花家地小区这几个小区的房子。惠新西街主要看了小关东街、安苑东里、惠新里，北苑是紫绶园和绣菊园。

想咨询几个问题：

1、这几个小区的优势和劣势分别有什么？

2、虽然主要是自住，不需太考虑升值空间的问题，但也希望能保值好些的，便于以后置换，这几个版块或者小区哪个更好？

3、预算有限，买两居的话压力会比一居更大些，但如果从以后方便出手的角度考虑，是一居和两居哪个更推荐？

4、因为以后主要是老人住，所以没电梯的板楼不考虑5层以上的，电梯房倒无所谓，高层塔楼采光和视野也好些。但塔楼感觉不如板楼的房子好，如果其他条件差不多的话，是推荐板楼还是塔楼？

A：

1、沃天，这么多小区，那还是问当地中介吧。

2、保值好的，这和升值也没什么冲突的，所谓的保值就是跟随大盘，升值好就是跑赢大盘。既然都是老小区，那跑赢是没什么可能的，但只要没硬伤，基本都能做到跟随大盘，因为本身就是大盘的基础部分。所以看具体房源吧，房子是用来住的，越宜居的保值越好，至少流动性强。

地段儿来讲当然首选望京了，但这里两级分化比较明显，房龄新品质高的占优，老小区得到的利好不多。但毕竟板块相对强势，所以像花家地这种至少不吃亏。另外老小区其实都差不多，还是看具体房源的情况吧。

3、能买两居当然尽量了，紧凑两居肯定比一居受追捧，刚需盘要想占优就得是利用率高。但预算只能看自己了，让当地中介尽量给找吧。

4、塔楼不如板楼的好，这不用感觉，是实际情况。如果是大户型，那塔楼的有可能不差。但既然是小户型，那塔楼想选到户型好的不太容易。另外就算是同等的户型，塔楼的排序也在板楼后边，价格走势也略弱一些。另外如果“按套内面积计价”的政策实行，塔楼有吃亏的可能。

所以首选板楼吧，5楼都高了，顶楼还就算硬伤了。金三银四最合适，有没有电梯都无所谓，不影响保值。

5、总之具体的优劣问当地中介吧，我解答不了那么多。先看望京吧，也就是价格同等的情况下，如果注重保值就选板块强势的。注重自住再选板块中价格低的，但保值就不占优了，没道理在之前业主的手里都价格走弱，你接盘之后就能逆转趋势。

另外也可以让中介给算算租售比，如果房源没硬伤，那当然是选性价比最高的了，用数字说话更踏实。

仅供参考。

二

Q:

请问，我们小两口都在清河附近上班，想入一套200万以内的刚需房，看了南邵的国惠村一居室，价格方面比较符合预算，但他是两限房 ，都说两限房流通性不好，质量比较差，所以想听下您的建议？

A：

1、我的建议是房子是用来住的，既然明确了需求是刚需房，预算也明确，那就在预算内选择自己认为合适的呗，不用在乎别人的看法。

或者这么说吧，自住用房以消费为主，只考虑自己喜欢的就行。如果长期自住的话也不用太在乎流动性，只有在出手套现或置换时，流动性和保值好的才不吃亏。毕竟投资为主的才需要考虑别人的感受，遵从大众的标准，否则赚谁的钱去？

2、两限房就是典型的保障房，从性质上来说就是自住为主的，相对投资性弱，但自住方面的性价比更高。质量分怎么说，基础质量是肯定没问题的，只是品质上稍弱一些而已。从投资性来说，房子的常规排序是商品房，公房，福利房，保障房，安置房或回迁房。

3、总之房子是用来住的，自住角度不用听别人的，自己喜欢的就是最合适的。保障房在居住角度的性价比高，挺好的。而且也未必流动性不好，主要看出手时的价格。基础质量没问题，整体品质稍弱而已。

仅供参考。

三

Q:

我也是要买养老房，也看了门头沟了，但看您说****这种小区自住为主，保值不好。但我想不通，您也说房子是用来住的，那既然是环境宜居，小区的户型和物业也都好，离地铁也不远，那怎么会保值不好呢？

如果门头沟的不行，那房山有没有合适的？我倒不求升值多少，只是想晚年生活好，然后给孩子留下保值的资产。

A：

1、这种问题可以把维度再放大一些，甭说门头沟了，拿鹤岗的打比方吧。鹤岗肯定有更便宜的房子，也净是环境宜居的，但为什么保值不好呢？房子不是用来住的吗？怎么解释？

2、好解释呗，因为房产的价值由地段儿决定呗，这地段儿的意思就是各种配套。房子确实是用来住的，但并不只是睡觉起居算居住，其他的通勤、购物、休闲和散步遛弯儿也都算居住的内容，人不能总是躺平不是？

也就是说，睡觉起居只是居住的一部分，自然也就只能影响一部分的保值。而如果其他的配套价值不高，整体来看就是保值不太强了。而且这配套价值不是由自己的感觉决定，而是由大家的判断决定，市场觉得好才是真的好。

3、我没什么推荐的，养老房就是自住为主的，最好凭个人喜好。而且我觉得也没必要太纠结保值什么的，都是副产品。既然年纪大了，那就多关注自住吧。

仅供参考。

四

Q:

请问，旧宫这地方您了解吗？五福堂，属于大兴的但是与丰台区挨着，有个叫芳园里的小区不知您是否知道？能买吗？有朋友要出让，市场价450万的90平米两居，装修很好，现在可以430万转让，免中介费。从保值的角度您觉得合适吗？补充一下，这附近有地铁，很近，五福堂站。

A：

1、旧宫，不太了解，知道而已。

2、五福堂也听说过，也知道地铁在这儿有一站。芳园里也知道，不过在朝阳区酒仙桥的将台附近呢。五福堂这儿的叫“芳源里”，这是王奶奶和汪奶奶的关系，不是一家子，差的也不是一点儿。芳源里分好几期开发，曾经的推广名是绿城星洲家园，也叫过阳光名苑，业主有很多都是航天系统的，其他具体的我懒的说。

3、房子是用来住的，该买就买呗。

4、小区从整体保值角度来说还行，基本跟随大盘，算是两区交界的小区中保值还行的。这在地图上平行的看看同纬度小区的价格就知道了，基本不落后，挺好的。但具体房源我不知道，问当地中介吧。

5、不过说实话这问题问的我挺别扭的，感觉我就跟不太聪明似的。

仅供参考。

五

Q:

请问，通州的公寓是否能投资？新光大中心和绿地商务广场？有新房有二手房，哪种的合适？我了解公寓的问题，但都说北京必定放开限购，应该会迎来一轮行情吧？我不会长期持有的，只是想打个时间差。目前手里有接近1000万，别的没合适的标的物，也就看看这种了。

A：

1、我对公寓市场不熟，通州的更是好久没接触了。常规来讲公寓的投资看自己重视什么吧，重视租金就合适，其他的看自己的判断。

2、这俩我都不熟，连价格都不知道。新房二手房的，让当地中介或售楼处的给算算租售比吧，能达到2.5%左右就合适，3-4%更合适。或者说自住就买新的，出租就买二手的。这就跟买车似的，自己开买新的，租出去让别人开就买二手的呗。

3、“必定”放开限购，这我不知道。如果放开的话肯定会对市场有刺激，但未必有多大的行情。因为之前是很多人都不太懂，所以盲目的跟风炒作。但这几年大多数对公寓的特点都熟悉了，就算放开了也未必能抢着投资。

4、打个时间差那就看自己的能力了，拼运气和手速呗。懂行的就干，不太懂的建议谨慎。

仅供参考。

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