《房产合同律师案例：丈夫假卖真赠房屋，妻子起诉追回案例》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告主张

原告陈某君向本院提出诉讼请求：

1. 要求确认林某文与林某莹于 2014 年 10 月 29 日签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效。

2. 判令林某文、林某莹将位于北京市丰台区三号房屋产权恢复登记至林某文名下，并承担房屋过户产生的一切费用。

3. 诉讼费由林某文、林某莹承担。

事实与理由：1982 年，我与林某文结为夫妻。1992 年，林某文单位分配住房，即位于北京市丰台区四号（三居）和北京市丰台区三号（一居）（以下简称三号房屋）共两套，房产登记均在林某文名下。此房产依法属于夫妻共同财产。

2016 年，林某文将三号房屋出售，并办理了不动产权证书，将该房屋过户给林某莹。林某文和林某莹签订的房屋买卖合同中，房屋成交价格明显低于市场价格，付款方式及资金划转也未实际履行，我至今未收到任何款项，此房屋买卖交易严重侵害了我的合法权益。因此，我认为上述《房屋买卖合同》应依法被确认为无效合同，故诉至法院。

（二）被告辩称

1. 林某文辩称

我不同意陈某君的全部诉讼请求。房子是分给我的，和配偶、子女无关。这次交易名为买卖，实为赠与。820000 元购房款林某莹给了我和陈某君一张卡，我们都没要，又把卡还给林某莹了。在离婚诉讼时问过陈某君有无需要处理的夫妻共同财产，陈某君说就有四号房屋这一套夫妻共同财产。

2. 林某莹辩称

不同意陈某君的诉讼请求。房屋过户陈某君是知情的，关于房款，当时我给了陈某君和林某文一张卡，之后他们又把卡退给我了。涉案房产过户应该是林某文和陈某君共同处理的。

（三）法院查明事实

陈某君与林某文系夫妻关系，二人于1982 年 1 月 19 日再婚。林某莹系林某文之女。

1997 年 10 月 20 日，某单位作为卖方（甲方），林某文作为买方（乙方），双方签订《房屋买卖契约》，内容包括：甲方将坐落在丰台区三号出售给乙方，每平米售价 430 元，立契价 12317 元。乙方以标准价购买的该套住房，拥有部分产权。

1996 年 6 月 22 日，林某文工作单位及陈某君工作单位出具《职工及配偶工龄情况证明》，内容包括：林某文原购房工龄 42 年，购房地址丰台区三号，陈某君购房前工作时间从 1953 年至 1989 年。

1996 年 6 月 26 日，林某文及某单位向丰台房屋土地管理局提交购房前夫妇工龄和超过 65 年改办成本价变更产权申请。

2014 年 9 月房屋办理上市手续。

2014 年 10 月 15 日，在京中央单位已购公房变更情况登记表载明产权人姓名林某文，配偶姓名陈某君，房屋坐落丰台区三号，产权情况婚后，原产权单位转移出售。

2014 年 10 月 29 日，林某文作为出卖人，林某莹作为买受人，双方签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定林某莹购买涉诉房屋，房屋成交价格为 820000 元。

庭审中，双方均认可林某莹并未向林某文实际支付上述款项。

（四）裁判结果

1. 林某文与林某莹于 2014 年签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效。

2. 林某莹、林某文于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区三号房屋恢复登记至林某文名下，房屋过户产生的一切费用由林某文、林某莹负担。

二、案件分析

（一）房屋产权性质认定

位于北京市丰台区三号房屋原登记在林某文名下，但此房是在林某文与陈某君夫妻关系存续期间购买，并且使用了陈某君的工龄优惠。根据相关法律规定和实际情况，该房屋应认定为夫妻二人的共同财产。这是整个案件分析的基础，明确房屋产权性质对于判断后续房屋买卖合同的效力至关重要。

（二）合同效力分析

1. 恶意串通的认定

林某文、林某莹以买卖形式将三号房屋变更登记至林某莹名下，然而林某莹并未向林某文实际支付相应价款。从常理推断，二人作为父女关系，应该知晓这种行为会侵害陈某君的合法利益，这种行为符合恶意串通的构成要件。在没有充分证据证明陈某君对房屋转让知情且同意的情况下，这种恶意串通损害第三人利益的合同应认定为无效。

2. 证据对合同效力判断的影响

林某莹辩称林某文与陈某君对于该房屋归林某莹所有已达成一致意见，但并未提交充足证据予以证明，而陈某君对此也不予认可。在这种情况下，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，林某莹无法证明其主张，法院只能依据现有证据进行判断，即认定合同无效。

（三）合同无效后的处理

根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，涉案房屋应恢复至林某文名下，并且房屋过户产生的一切费用应由林某文、林某莹负担。这是维护合法产权人权益以及遵循法律逻辑的必然结果。

三、办案心得

（一）深入挖掘案件事实与证据收集

深入挖掘案件事实是关键。从房屋的来源、购买过程中涉及的工龄使用情况，到房屋买卖过程中的价格、付款情况等细节，每一个环节都可能影响案件结果。在收集证据方面，要全面细致，不放过任何可能与案件有关的证据。例如，本案中的《房屋买卖契约》《职工及配偶工龄情况证明》以及各种房屋产权变更相关的登记表等，这些证据相互印证，为确定房屋产权性质提供了有力支持。同时，对于对方可能提出的抗辩理由，也要有针对性地收集证据进行反驳，如针对被告声称原告知晓房屋转让这一说法，通过原告否认以及缺乏证据证明这一情况，巩固我方主张。

（二）准确把握合同无效相关法律规定

准确理解和运用合同无效的法律规定是胜诉的核心。对于《民法典》中关于合同无效的几种情形，要深入研究并结合案件实际情况进行分析。在本案中，准确认定被告的行为构成恶意串通损害第三人利益这一合同无效情形，需要对法律条文有精准的理解，并能够将案件事实与之紧密结合。这要求律师在平时的学习和实践中，不断积累和更新法律知识，熟悉各种法律规定在不同案件场景中的应用，以便在庭审中能够清晰、准确地向法官阐述法律依据，使法官能够理解和接受我方观点。

（三）应对被告抗辩的策略与技巧

在庭审过程中，面对被告的抗辩，需要制定有效的应对策略。对于被告提出的交易名为买卖实为赠与以及原告知晓房屋过户等抗辩理由，我们通过强调证据不足和不符合常理来反驳。一方面，指出被告无法提供足够证据证明赠与关系的存在，如没有书面赠与协议等；另一方面，对于原告知晓房屋过户这一说法，利用原告的否认以及在离婚诉讼等相关场景中原告的陈述，来削弱被告抗辩的可信度。在反驳过程中，要注意语言表达的逻辑性和说服力，通过对证据和法律规定的综合运用，使法官更倾向于支持我方主张，确保案件朝着有利于原告的方向发展。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！