谢逸枫：70城房价拐点已经到来？7个城市房价上涨真相

文/谢逸枫

11月15日，统计部门数据显示，10月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.5%，跌幅比9月下跌0.7%，收窄0.21%，房价处于筑底快完成阶段，已经基本调整到位，跌幅收窄明显改善，呈现拐点特征，不是真正的房价拐点已经到来。

目前判断房价触底拐点已经到来的判断为时过早，10月房价跌幅的明显收窄，背后的真正原因是暂时性的市场产品供应和楼盘成交结构性和网签滞后性及限价、限签政策的取消影响，其次是政策调整带来政策效应推动成交量上升。

房价触底（见底部）拐点未到来，正在处于筑底积极向好趋势，房价没有止跌，没有企稳。目前房价下跌空间正在缩小，已经在低谷部位，说明市场不止，救市不止。购房者买房最好的时间节点、窗口期已经来临，现在买房就是抄底。

10月70城一手商品住宅房价环比下跌0.5%，跌幅收窄0.2%，呈现拐点特征

10月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.5%，跌幅比9月下跌0.7%，收窄0.21%，连续3个月收窄。说明房价已经基本调整到位，跌幅收窄明显，呈现拐点特征，不是真正的房价拐点已经到来，仅仅是筑底快完成，需要政策加大力度。

前1月-10月房价环比分别为1月下跌0.37%、2月下跌0.36%、3月下跌0.34%、4月下跌0.58%、5月下跌0.71%、6月下跌0.67%，7月下跌0.65%、8月下跌0.73%、9月下跌0.71%，意味着房价跌幅收窄，持续下跌，但未来大跌可能性小。

房价环比跌幅收窄，一是市场结构性的因素，大户型上市供应、高价楼盘集中成交，拉高价格指数。二是限价、限签政策的取消，带来价格的总体上涨。三是楼市政策的边际效应带来的短期市场效果。四是不排除网签数据的滞后性因素。

8月下跌0.73%是2014年12月以来单月第一大环比降幅，9月下跌0.71%、10月下跌0.5%，房价逐步往上涨的预期前进。房价加速筑底，呈现拐点特征。自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下跌，到2024年10月，已经连续下跌38个月。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%，上涨76个月后首次下降，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2024年10月连续下跌38个月，超过上轮房价下跌周期，房价的超跌，说明市场已经超调，基本上已经调整到位。

70城房价环比已经连续下跌38个月，是否短期内出现见底、反弹待观察，因为房一系列的大招政策和新的大招有待落地、出台，政策传导、政策效应、政策效果不佳，以价换量市场预期、库存大、收入下降、信用违约与交房影响入市信心。

政策效应、成交量、房价向好的持续性能否保持6个月以上-9个月以上（即2024年10月-2025年9月）、一系列的政策大招在年底到2025年一季度前全面落地、还有政策加码，才是判断政策有效、成交量、房价触底拐点到来的标准。

由于政策短期之内无法抚判房地产市场供求关系波动，经济、房企基本面和市场预期及入市信心的修复需要时间。现在成交量、房价企稳的基础、条件不牢固。预计房价完成筑底之后，将会在底部运行6个月以上-9个月以上。

10月70城房价环比上涨城市数量来看，出现大幅增加，上涨城市有7个，比上月增加4个。其中上海以0.3%涨幅再次领涨全国。太原、厦门、平顶山、桂林涨幅均为0.2%，深圳、沈阳均上涨0.1%。而下跌的城市63个，比上月减少3个。

上海最抗跌，呈现一枝独秀的行情，新房价环比格连续29个月上涨，同比房价连续上涨72个月，堪称房地产的风向标。主要原因是高端新房集中供应、成交。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房，“打新热”持续。

最后是限价等政策取消，住房限购等政策调整。上海作为国际金融中心城市，每年新企业的增长数量众多，就业的岗位相比其他城市更多，而且上海的经济一直比较稳定地增长，足以吸引外来的人口到上海工作生活，市场供求相对平衡。

7座城市房价拐点已经到来，上海、深圳房价上涨，成为新一轮市场止跌回稳向好的风向标。厦门、太原、厦门、平顶山、桂林、沈阳房价扭转跌势，迎来房价拐点，不排除是结构性、网签、限价限签政策取消的原因。

能否保持6个月以上-9个月以上，是检验房价是否企稳的标准，是否“昙花一现”的标准，前提条件是成交量、政策效应保持持续性的扩大，并且稳定增长。基于政策落实，市场回温表现，预计11月、12月房价上涨的城市数量还会进一步增加。

中指研究数据显示，10月百城新建住宅平均价格为16532元/平方米，环比上涨0.29%，同比上涨2.08%（9月环比上涨0.14%，同比上涨1.85%）。主要是受部分城市优质改善项目入市影响，结构性因素导致环比上涨。

10月70城新建商品住宅一二三线城市房价环比下跌，跌幅收窄，转好趋势。

10月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一二三线城市房价没有触底，处于筑底走势。其中一线城市房价跌幅收窄0.3%、二线城市跌幅收窄0.2%、三线城市房价跌幅收窄0.2%，市场形成一二三线城市房价好转的格局。

10月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比9月下跌0.5%，收窄0.3%。其中上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，北京和广州均下降0.7%。其中上海房价涨幅回落0.3%，深圳房价止跌上涨，广州跌幅扩大，北京持平。

10月70城新建商品住宅一二三线城市房价环比数据显示，一线城市环比下降0.2%，降幅比9月收窄0.3%。二线城市环比下降0.5%，降幅收窄0.2%。三线城市环比下降0.5%，降幅收窄0.2%。区域城市分化明显，呈现边际改善的趋势。

10月百城新建商品住宅平均房价数据显示，一线及二线城市新房价格环比分别上涨0.69%、0.17%，优质改善项目入市带动城市新房价格结构性上涨。其中上海、合肥新房价格环比涨幅居百城前列。三四线代表城市房价环比下跌0.02%。

10月一手商品住宅房价同比下跌6.2%，跌幅扩大0.1%。

10月70城新建商品住宅房价指数同比下跌6.2%，跌幅比9月6.1%，扩大0.1%。房价呈现跌幅扩大的趋势，与政策效果未前面传导到销售、价格端有关系，与以价换量，政策效应持续不强，供需关系未复苏有关。

前1月-10月房价同比分别为1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%，7月下跌5.28%，8月下跌5.70%、9月下跌6.1%。说明房价跌幅扩大，持续下跌，以价换量的形势。

房价同比跌幅扩大，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房接盘人下降。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降有关。五六是二手房价降价幅度加大，对新房形成竞争态势，影响房价的上涨预期。

10月70城新建商品住房价格同比下跌6.2%,比9月下跌6.1%，扩大0.1%，创本轮房价最大跌幅。自2022年4月同比下跌0.1%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌态势，到2024年10月，已经连续下跌31个月，超过上轮下跌周期。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2024年10月连续下跌31个月，房价下跌周期超过上轮，已经超跌、超调。

10月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市3个，比上月增加1个。持平0座。下降的城市67座，比上月减少1个。其中上海同比上涨5.0%、太原同比上涨0.2%、西安同比上涨0.7%，9月上涨1.9%，上海涨幅扩大，另外2个收窄。

70城房价同比已经连续下跌31个月，房价短期内出现见底、反弹的可能性非常低。过去2年多房价同比下跌基数大，房价短期的下行筑底调整期未完成。因此，房地产出清周期还没有结束，市场修复未结束，房价是否见底有待观察。

10月70城一手商品住宅一线城市房价同比跌幅收窄，二线扩大，三线持平

10月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅收窄，二线城市跌幅扩大、三线城市房价跌幅持平。基本形成一二三线城市集体下跌、跌幅收窄的市场格局。

10月一线城市新建商品住宅房价同比下降4.6%，降幅比上月收窄0.1%。其中，北京、广州和深圳分别下降4.9%、10.4%和8.1%，上海上涨5.0%。北京、广州房价同比跌幅扩大，深圳同比跌幅收窄，上海房价同比涨幅扩大0.1%。

10月一二三线城市新建商品住宅房价同比数据显示，一线城市同比下降4.6%，降幅比上月收窄0.1%。二线城市同比下降6.0%，降幅比上月扩大0.3%。三线城市同比下降6.6%，降幅与上月相同。说明二三四线城市房价下降压力大。

10月70城二手住宅房价环比下跌0.5%，跌幅收窄0.7%，积极向好趋势。

10月70城二手住宅房价指数环比下跌0.5%，跌幅比9月下跌1.2%，收窄0.7%。1月下跌0.7%、2月下跌0.62%、3月下跌0.53%、4月下跌0.94%、5月下跌1%、6月下跌0.85%，7月下跌0.80%、8月下跌0.95%、9月下跌1.2%。

二手住宅房价跌幅收窄，重要原因就是二手房挂牌量下降，二手房市场转向回暖。总体表现为处于筑底快完成阶段，未见底。9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%（8月下跌0.95%）创下自2014年10月以来单月第一大环比降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2024年9月连续下跌39个月。政策端传导到市场端的效果不明显，政策效应差。

10月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市7个，分别为上海、杭州、厦门、武汉、深圳、重庆、成都，房价持平的城市为北京、沈阳、福州、无锡，房价下跌的城市为59个，说明房价上涨的城市数量不断增长。

目前70城二手住宅房价环比已经连续下跌39个月，释放出二手住宅房价上涨预期增强，都企稳的基础不牢固。短期来看，要实现见底反弹，需要市场观察。因为房价连续下降已经快达到3年多，能否保持持续性，要看政策效应持续性。

中指研究数据显示，10月，百城二手住宅平均价格为14360元/平方米，环比下跌0.60%，跌幅较9月收窄0.10%，连续下跌30个月，同比下跌7.27%，跌幅扩大0.6%（9月环比下跌0.70%，已连跌29个月，同比下跌7.13%）。

10月70城二手住宅一线城市房价环比上涨，房价拐点已经到来

10月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一二三线城市房价没有触底，处于筑底完成的拐点迹象。其中一线城市房价跌幅收窄，二线城市房价跌幅收窄，三线城市房价跌幅收窄，市场基本形成各线城市，二手房市场都在复苏格局。

10月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，9月下跌1.2%，为近13个月以来首次转涨，呈现拐点已经到来信号。其中北京、上海和深圳分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下降0.4%。唯一广州房价下降，呈现城市房价内部分化。

10月一二三线城市二手住宅房价环比数据显示，区域城市分化严重。其中一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，首次转涨，率先拐点。二手住宅环比下降0.4%，降幅收窄0.5%。二手住宅环比下降0.6%，降幅收窄0.3%。

10月百城城二手住宅平均房价数据显示，一线城市二手住宅价格环比下跌0.17%，较9月大幅收窄0.64%。其中深圳房价环比下跌0.05%，跌幅收窄最为显著。二线城市环比下跌0.70%。三四线代表城市环比下跌0.69%。

10月70城二手住宅房价同比下跌8.9%，跌幅收窄。

10月70城二手住宅房价指数同比下跌8.9%，跌幅较上月收窄0.30%。9月下跌9.02%、8月下跌8.60%，7月下跌8.17%、6月下跌7.8%、5月下跌7.8%、4月下跌7.0%、3月下跌5.90%、2月下跌5.15%、1月下跌6.15%，房价筑底快完成。

10月70城二手住宅房价同比下跌8.9%，跌幅收窄0.30，房价将要完成筑底。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2024年10月房价下跌8.9%，已经连续下跌33个月，房价下跌的周期超过上轮。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首地次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2024年10月连续下跌33个月，下跌周期超长。

10月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，为0个，全面下跌，已经连续9个月70城房价全部下跌。释放出房价下跌压力形势，处于筑底调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

10月70城二手住宅一二线城市房价同比跌幅收窄，呈现好转趋势。

10月70城二住宅房价同比的城市能级来看，一、二、三线城市房价没有触底，其中一线城市房价跌幅收窄，二线城市房价收窄、三线城市房价跌幅持平，市场基本形成一线二三线城市房价呈现好转的格局。

10月一线城市二手住宅销售价格同比下降9.6%，降幅收窄1.1%。北京、上海、广州和深圳分别下降8.4%、6.7%、12.5%和10.9%（9月北京、上海、广州和深圳分别下降10.3%、7.6%、12.8%和12.0%），北上广深房价跌幅全面收窄。

10月一二三线城市二手住宅销售价格同比数据显示，一线城市二手住宅销售价格同比下降9.6%，降幅收窄1.1%。二线同比下降8.8%，降幅收窄0.1%。三线城市同比下降9.0%，降幅均与上月相同。意味着一二三线城市房价处筑底趋势。