房产买卖律师：亲属代持房以买卖返还，遭亲属子女主张无效的案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在北京市大兴区，一起房屋买卖合同有效性的纠纷案件引起了法律争议。原告向法院提起诉讼，请求确认被告与原告母亲签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

原告父母于2013 年 1 月 8 日购买了北京市大兴区一号房屋，此房屋为原告父母的共同财产。2018 年 9 月 7 日，原告父亲去世，2020 年 10 月 12 日，原告母亲也离世。当原告准备继承该房产时，却发现该房屋于 2019 年 8 月 1 日通过买卖方式转移至被告名下。原告认为，在房屋一半已成为遗产且继承人未办理继承或未征得继承人同意之前，房屋不得买卖。

原告是被告的舅舅，其母亲（也是原告姐姐）是被告的监护人。原告主张被告及其监护人在未经继承人同意的情况下，通过隐瞒事实的手段将房屋过户，严重侵犯了原告的合法利益，遂将此事诉诸法院。

二、原被告辩称

（一）原告主张

请求法院确认被告与原告母亲林玉签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，理由是被告及其监护人未经继承人同意擅自过户房屋，损害了原告作为继承人的权益。

（二）被告辩称

不同意原告的诉讼请求。被告称这套房子本就是被告父母的房子，是因为姐姐家要另外买套房子，但为了规避税费，所以把原有房屋过户给母亲代持。

三、法院查明情况

1. 家庭关系与房屋原始情况

宋俊杰和林玉是夫妻关系，二人育有一子宋宇昊（原告）、一女宋雅娜。陈刚与宋雅娜是夫妻关系，二人有一女陈娟（被告）。宋俊杰于2018 年 9 月 7 日死亡，林玉于 2020 年 10 月 12 日死亡。

北京市大兴区一号房屋（以下简称一号房屋）原本登记在陈刚名下。之后，陈刚与林玉签订《存量房屋买卖合同》，约定陈刚将一号房屋出售给林玉，房屋购房款为54 万元，随后陈刚将房屋过户至林玉名下。经询问，被告表示房屋是由林玉代持。经调查发现，双方签订房屋买卖合同后，林玉并未支付购房款，房屋一直由陈刚、林玉、被告共同使用。

2. 争议合同相关情况

2019 年 8 月 1 日，林玉与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定林玉将一号房屋出售给被告，购房款为 50 万元。之后，一号房屋过户至被告名下。但经查，被告并未向林玉支付购房款，该房屋仍一直由陈刚、林玉、被告使用。

3. 证据情况

为证明林玉代持一号房屋，被告提交了林玉与陈刚签订的《存量房屋买卖合同》，但原告对该证据不予认可。

四、裁判结果

驳回原告宋宇昊的全部诉讼请求。

案件分析

从律师角度来看，本案的关键在于证据和法律依据对于诉讼请求的支持与否。

根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

在本案中，结合法院查明的事实和双方提交的证据来看，陈刚与林玉签订《存量房屋买卖合同》后，虽然一号房屋过户至林玉名下，但林玉并未支付房屋对价。此后，林玉又将一号房屋以买卖方式过户至被告名下。在此过程中，原告主张被告与林玉签订的合同侵犯其权益，但却未能提供足够证据证明这一主张。从现有证据和事实来看，林玉与被告签订房屋买卖合同这一行为并不足以认定侵犯了原告的权益。因为存在房屋代持这一说法，且整个交易过程中未支付购房款等行为也符合代持关系中的一些常见情况，所以原告要求确认合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持是合理的。

办案心得

1. 证据收集与分析是关键

在接手案件初期，就需要和当事人深入沟通，全面收集可能与案件有关的证据。在本案中，不仅要关注房屋买卖的合同文本，还要对房屋的使用情况、资金往来等细节进行调查。对于对方提交的证据，要进行细致的分析，找出其中的漏洞和可反驳的点。比如本案中，原告对被告提出的代持证据不认可，但我们通过对整个交易过程中房屋使用情况、购房款支付情况等一系列事实的梳理，发现这些情况与代持说法存在一定的关联性，从而利用这些证据为我们的主张服务。

2. 准确把握法律规则

对民事诉讼证据规则以及房屋买卖相关法律有深入的理解是至关重要的。熟悉“谁主张，谁举证”的原则，能够明确在案件各个环节中双方的举证责任，合理引导案件的审理方向。同时，对于房屋买卖中涉及的合同有效性、遗产继承与房屋处分的交叉问题等法律规定，要准确运用。在本案中，依据证据规则，合理分析原告证据不足的情况，同时依据房屋买卖和遗产继承相关法律，判断合同行为是否合法有效，为胜诉奠定了法律基础。

3. 深入理解案件背景和当事人意图

与当事人充分沟通，了解案件背后的真实情况和当事人的意图非常关键。在本案中，理解被告提出的房屋代持说法的背景，以及整个家庭购房、避税等复杂情况，有助于从更全面的角度分析案件。这不仅可以帮助律师更好地为当事人制定诉讼策略，还能在庭审过程中更灵活地应对各种情况，避免被对方误导或陷入对方设置的证据陷阱。

4. 庭审策略与技巧的运用

在庭审中，要清晰、有条理地陈述案件事实和法律观点。针对对方的主张和证据，要准备好充分的反驳理由，并以简洁明了的方式向法庭表达。例如，在本案中，围绕原告主张合同无效的核心问题，我们在庭审中重点阐述了证据不足以及代持关系的合理性，让法官能够迅速理解我们的观点和案件的关键所在。同时，要注意庭审中的应变能力，根据对方的新观点和新证据及时调整策略，确保案件朝着有利于当事人的方向发展。