深圳湾、前海湾后，南山又一龙头崛起：3.2平方公里超级大城

激烈角逐44轮、溢价率高达16.48%，前海土拍太激烈了！

刚刚，前海赤湾宅地（K104-0049）成功出让，宗地靠近5号线赤湾站，起始价12.32亿，共有 天健、绿城、中铁、招商四家房企参与竞拍，最终天健以 14.35亿的总价拿下 。

豪宅区土拍市场火热的背后，是 深圳豪宅成交量价的快速反弹，929新政后一个多月，深圳各大豪宅区的优质龙头盘普遍已经涨了约20-30%。

01.

有豪宅涨幅高达40%

深圳核心优质物业起飞

1、安托山深铁懿府，涨幅约40%。

上周日（11月10日）上午，深铁懿府三期最后4套现售房源开盘，单价约14-15万，相较于2022年三期预售均价（10.75万），上涨了约30-40%， 不到30分钟便售罄。

2、深圳湾翡翠海岸，法拍成交单价超20万，涨幅约13-20%。

10月31日和11月5日，翡翠海岸分别有一套89平户型和一套176平双拼房（后排无海景）法拍成功，成交单价全部突破20万，前者为20.4万、后者为20.5万。

其中89平户型，相较于今年7月-10月初的成交价（17-18万/平），上涨了约13-20%。

3、宝中海纳公馆，涨幅约22%。

海纳公馆约89平的3房，929新政前一天成交价为870万，11月1日的成交价达到了1060万，涨幅约22%。

4、南山科技园华润城，涨幅约15-29%。

深圳风向标楼盘华润城润府，80多平的3房，929新政前成交价约为1000万左右，最新成交价已经去到了1200多万，涨幅约15%-20%。

同时，华润城润玺一期最高成交价已达17.7万/平，相较于此户型13.7万/平的备案中位价，涨幅约29%。

9.24/9.26重磅会议和深圳929楼市新政后，淘哥就预判：深圳核心优质资产能回到高点、甚至再创新高——现在到明年，某些优质物业涨幅基本会在30%以上，个别物业甚至会超过50%。

目前来看，深圳最核心地段，深圳湾、安托山、宝中、南山科技园等各大龙头区域的典型物业已经在印证此推论。

接下来，根据政策趋势来看，深圳新拍宅地基本取消了限价。二手豪宅价格回升之下，取消限价的新房价格势必会越来越贵，最近网传深圳湾某豪宅新盘甚至要卖28万/平。

再加上，今日（11月13日）下午财政部等三部门发布了公告：降低契税、增值税，取消普通住宅和非普通住宅标准等，如若深圳跟进，这对核心优质物业又是一大利好。

目前，深圳只是第一梯队的风向标楼盘开始涨价，随着趋势传导，再过一段时间周边优质物业很大可能就会跟涨。所以，元旦前基本是买入深圳核心优质物业的最后窗口期，越晚入市不确定越强，现在最重要的是：找到优质筹码。

02.

深圳最被低估的区域

左手前海湾右手太子湾

黄金海岸线C位

如何找到优质筹码？最关键的是锁定区域，目前，深圳的优质核心区域大概有3种类型：

1、老牌豪宅区：发展已经非常成熟，以香蜜湖、深圳湾、华侨城为代表，房价15-30万/平；

2、新兴豪宅区：发展较为成熟但还有一定空间，以前海湾、宝中、安托山为代表，房价10-20万/平；

3、追赶型豪宅区：有一定价值基础、发展空间大，有可能后来者居上，以赤湾、白石洲等为代表，房价7-13万/平。

这些区域买房几乎都不会踩雷，但如果从价值空间和介入成本综合来看，今日土拍引发激烈争夺的赤湾，是最具性价比、最具潜力的选择之一，这里的价值被严重低估了。

1、前海湾+太子湾，千亿双湾加持，深圳黄金海岸线上的“宝藏之地”。

深圳最接轨国际大都市、最珍贵、最有价值的地方其实就是西部黄金海岸线：红树湾—深圳湾—东角头—太子湾—蛇口—赤湾—前海湾—宝中。沿线汇聚了众多城市地标、顶级豪宅，房价最贵超30万/平，是深圳的天花板所在。

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赤湾作为这条黄金海岸线的中间地带，本身是深圳改革开放发源地、深圳顶级豪宅聚集区蛇口的一部分，同时还邻近深圳两大龙头区域：左手前海湾、右手太子湾。

这些区域有多牛？前海湾拥有腾讯、招商、周大福等企业总部，前海国际会议中心、前海综合交通枢纽、前海塔、丝路长廊等国际地标，以及前海石公园、桂湾公园、前海万象等顶级市政、商业配套，是深圳炙手可热的新龙头。

太子湾，建面高达约170万平的超级国际滨海综合体，聚集了南中国最大的邮轮母港、深圳首个K11、希尔顿五星级酒店、国际学校、国际医院等众多高规格的配套。

同时拥有蛇口、前海湾、太子湾三大顶级区域的加持，赤湾可谓众星捧月、站在巨人的肩膀上。

2、定位高端：自贸区+南山双心之一，比肩前海湾。

赤湾这种含着金钥匙出生的区域，势必会成为城市发展的战略要地，从大的层面看，赤湾所在的蛇口和前海三湾连成一片，是国家级自贸区，也是大前海的核心所在。

同时，根据南山2035国土空间分区规划，赤湾被纳入蛇口中心，将形成全新的南部国际化滨海城区，成为南山“双心”之一，是城市功能的重要节点。

在这种高定位、高占位之下，赤湾的城市配套水平、政策倾斜力度等方面，很大可能将是深圳的龙头级别。

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3、山海兼备、配套丰盛，生态资源+城市资源的完美结合。

赤湾位于小南山脚下，三面环山、一面向海，登上赤湾山山顶，或者去到小南山观景台，就能远眺伶仃洋、俯瞰赤湾港。这种山海合一的自然资源，就算放在深圳顶级豪宅区，也是非常稀缺的禀赋。

同时，赤湾还拥有已开通的2/5/12号线、规划建设的24/28号线、妈湾跨海通道蛇口-赤湾连接线（规划）、南二外赤湾学校、太子湾学校、赤湾汇购物中心（在建）、文天祥纪念公园、赤湾天后宫等众多生活配套。

回望深圳城市发展历程，兼具自然和丰盛城市资源的区域，往往楼市价值也很高，比如位于深圳核心，又拥有山海湖等景观的香蜜湖、深圳湾。

而赤湾本身拥有完美的生态资源和丰富的城市资源，又能与旁边前海湾、深圳湾的顶级城市资源互动，非常具备蜕变成深圳西部海岸线上新价值高地的禀赋。

赤湾实拍图

4、前景广阔：蛇口国际海洋城核心承载区，将成为产业+文化组团的滨海新地标。

蛇口国际海洋城作为南山十大重点发展片区之一，是“蛇口—前海—海洋新城—光明”西部海洋科技创新走廊的关键一环，也是深圳建设全球海洋中心城市的核心引擎。

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据悉，蛇口国际海洋城规划总面积约26平方公里，将打造赤湾海洋科技创新区、太子湾国际海洋治理综合服务区、蛇口滨海人文休闲区、歌剧院国际艺术文化区、国际一流枢纽港区，重点发展海洋交通运输、邮轮经济、海洋电子信息、海洋文化旅游等核心产业。

（以上资料参考自：《深圳市南山区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》、蛇口消息报）

也就是说，蛇口国际海洋城将以海洋产业为基础，孵化众多高新企业、引入相关研究院、建设高端城市配套，是一个有产业、有人才、有资源的引擎式城市中心，类似后海、前海。

而赤湾，则是蛇口国际海洋城的三大承载区之一，目前，已进驻赤湾通信、中海油、招商港口、卡麦龙等多家龙头企业。

这些企业实力非常惊人，比如赤湾通信是海陆空产业链全覆盖的服务商，拥有VDES卫星频轨资源全球第一的核心优势，仅VDES项目就计划引入200位人才、博士及博士后占比约30%；比如中海油是国内唯一的海洋能源开发引领型企业、全球油服市场排名第4，初步计划在赤湾布局海洋产业千人研究院。

接下来，赤湾将依托蛇口国际海洋城规划和深厚的海洋产业基础，继续构建科技+航运的产业体系，预计将释放61.44万平产业用地，规划建设赤湾海洋风情小镇、赤湾海洋科技产业园以及海洋科技大厦、海洋通信大厦、海洋文化馆+军舰、海洋服务中心等滨海地标。（规划，以实际情况为准）

若土地充分释放，预计到2035年，赤湾片区产值规模将达2000亿元，带动就业人口6万人。

这样一个拥有广阔规划蓝图的赤湾，能否成为科技园、后海-深圳湾总部基地之后，南山又一颇具差异化竞争优势的产业新高地？又能否与深圳湾、后海、蛇口、前海湾一样，成为西部海岸线之上的一个城市新名片？关键是要看——兑现保证度。

03.

千亿国企统筹运营

赤湾是5年前的前海湾

从深圳湾、太子湾到科技园华润城片区，这些区域能蜕变为深圳价值高地的关键因素之一是拥有强品牌、强实力的统筹综合运营商，华润成就了深圳湾、华润城，招商成就了太子湾。

而赤湾和深圳湾、太子湾一样，也拥有自己的统筹运营商——中国南山集团。

中国南山集团什么来头？1982年应国家南海石油开发战略而生，是国务院批准创立的“中字头”大型国有企业，至今已有40多年历史，总部位于前海蛇口，大本营在赤湾，深圳的元老级实力强企。

旗下产业布局涉及综合物流、产城综合开发、金融服务、资产管理、智能制造及新能源等诸多领域。

中国南山品牌矩阵 示意图

具体到房地产板块，中国南山集团旗下的南山地产，一直以豪宅区为主阵地，开发了一系列标杆作品，比如南山的山语海苑、半山臻境（合作），香蜜湖的南山·翰城等。

这样一个中国南山集团，能整合的产业、技术、人才等资源简直无可想象，它之于赤湾，就像招商之于太子湾、华润之于深圳湾，是赤湾建设的核心推动者。

这种拥有非凡实力的企业集团，所统筹运营的区域往往具备规划科学合理、兑现质量高、价值空间大的特点。

比如深圳湾，在华润的运营下，就完成了从一片滩涂到国际化中心的蜕变，并孕育出了深圳湾1号、悦府等顶级豪宅，房价实现了从1-2万到20-30万的飞跃。

因此，由中国南山集团统筹运营赤湾，完全不用担心赤湾蓝图的兑现力。

淘哥认为，凭借天赋地段、天赋资源、高规划、高定位，以及中国南山集团的统筹运营，赤湾的价值被严重低估了，把时间拉长到5年、10年，会发现现在的赤湾，一定是深圳西部15公里海岸线上最具性价比、最具潜力的区域。

示意图

04.

科技龙头企业扎堆

TOP级豪宅入市

赤湾大升级 迎来2.0时代

目前，中国南山集团主导开发的世界级海洋科技创新先导区“超200万平的赤湾海洋科技高新园”，已经进驻了赤湾通信、胜宝旺、海工水下技术、青岛海检、纳百、蓝胖子等海洋、科技龙头企业，产业集群初具规模，海量资金、人才正不断涌入。

示 意 图

高品质城市配套也在不断落地，已打造了建面约47.7万方的TOD综合体大城，集总部办公、五星级酒店、购物中心、高端住宅为一体。

近几年，随着海祥阁、半山臻境、开云府等品质社区的入市、交付，区域正在形成南山新一代高品质居住区，二手房挂牌价最高达14万/平。

而如今，赤湾的人居品质又将迎来大升级，因为区域的TOP级住宅新盘南山1978·半岛擎峯（备案名琅玥湾佳园）上周已经取证，备案均价约7.8万/平，推建面约113-167平的3-5房住宅。

为什么说半岛擎峯是赤湾的TOP级住宅？

1、赤湾住宅群组团首排、享无遮挡一线海景。

在香港，决定房子价值的第一要素是地段、第二要素就是景观。今年淘哥赴港考察，香港某项目同一楼层、面积相同的两套房子，海景房源是无海景房源价格的2倍。

记住，景观资源不可复制、不可再生，城市发展越成熟，其稀缺性就越明显、对物业价值的拉升空间也就越大。

未来随着赤湾开发建设日益成熟，半岛擎峯这种拥有无遮挡一线海景的项目，就会越体现其价值，或可断档领先。

2、中国南山集团开发，品牌背书强。

好品牌往往意味着选址中心、信誉好、实力强、品质高、服务好，而且打造出来的产品往往更经得起时间检验，不论是居住舒适度还是二手流通性，往往都更加优越。

中国南山作为千亿国企，打造出来的半岛擎峯更容易成为区域标杆和龙头。

3、圈层纯粹、稀缺、品质一流。

半岛擎峯氛围和圈层非常纯粹，无回迁房、保障房、商业、办公等冗杂业态，而且全部是改善大户型，仅有300多套房源，稀缺性明显。

南北通透的低密板楼设计，1:1豪华梯户比、户户拥有独立电梯厅，品质打造非常出色。

关于品质，从建筑观感就能直观感受到，灰色铝板+三层超白low-e玻璃类幕墙打造的公建化先锋外立面，极具辨识度和标杆昭示感。

据悉，半岛擎峯为准现楼状态，很快就会开盘，作为赤湾的TOP级住宅，项目将引领赤湾人居品质升级至2.0时代。

这样一个项目， 在赤湾腾飞在即的利好加持下，无疑是优质筹码的典型代表，值得好好把握。