妈湾有多差？

前海是个颇具争议的板块，市场上的看法是很复杂且多样的，比如有些人会这么看待它，由于深圳沿海岸线的盘子都卖的很贵，从深超总到深圳湾到蛇口到宝中，于是乎，一个崭新的板块，还是国家战略级别的区域，怎么可能会起不来。

如果你是从建设周期来看，从国家成立前海至今10余年，现阶段的建设进度，配套落地，产业引进，显然是不及预期，进度太慢，人气实在太低总让人纠结。

但如果你把时间线放到同时期的其他战略区域，他们和前海对比，进度是不是更顺畅，现阶段建设进度更快更强？？应该也不至于，仔细的看，这些都相对前海，捂着良心说一句，感觉都半斤八两，比如科学城，比如深超总，比如福田口岸，又或者大运，留仙洞总部基地，沙井大空港。

前海为何负面和相对悲观看法多？

核心原因就是一堆牛鬼蛇神不分青红皂白的带节奏，掩盖事实，故意夸大数据，混淆概念，总拿着西北朝向矮楼层的成交来普及整个前海的价格价值。

惯用手法就是，买前海是坑，你看买前海都不赚钱，还亏钱。

但事实上，他们可不会告诉你，同年买了其他片区，或者二手房跌得更多。

我再给你一个铁铮铮的数据。那些KOL不都说买房就要买核心区吗？就要买最好的板块吗？

2019年华侨城新天鹅三期123平开盘原价1400-1700区间，近期最新成交1450-1800万，持有接近6年的时间，算上利息，其实是不赚钱的。

2024.10 前湾前海龙光121平成交1180万 持有3年

2024.10前湾润峯府121平成交1180，持有3年

2024.10妈湾招商领玺一期120平成交1200万 持有5年

算上利息，前海的次新和华侨城新天三谁赢谁输呢？前海输了吗？如果算持有成本，天三的利息亏损可是比前海二手房要大。

这只是个盘现象对比，并非指这个板块就不如别人，新天三旁边的新天二135平最新成交还接近2500万呢，2017年开盘均价就已经13万多了，原购价1800，不同产品不同位置，价格差异真的很大。

如果你再把2021年同时期买的二手房和前海新房对比，当年的二手房普遍跌了30-50%的，前海新房顶多就是亏了利息。

从实际的数据可见，这些牛鬼蛇神说的前海是坑买了就亏钱的观点，根本站不住脚，随便可拆，毫无支撑阿。

说了这么多，只是想告诉各位什么才是真相，我们应该如何透过本质看真相。

把价格说清楚了。

咱们接着看前海处于什么样的阶段。

大家都喜欢桂湾，问题是桂湾没什么住宅供应，前湾的壹湾臻邸也清盘，虽说前湾现阶段没什么供应，但商改住在深圳很常见，未来前湾能不能加供应保不准。

于是去年妈湾新增了10来块住宅用地，就被很多自媒体喷成筛子了，当时我也写了对于妈湾新增土地的看法，其中一个观点也算是具有一定前瞻性的，时间过去一年了嘛毕竟，回看依然能经得起推敲。对于前海新增地块的较深度看法。

这个观点：“哪怕新增10多块住宅用地，也不会一下子集中出让销售，招商是绝不会砸了自己的盘子”

你看吧，妈湾自从臻玺清盘后，已经断层供应好久了，仅仅只有领玺四期一个盘子年底开，几乎是两年时间妈湾只供应了这么1-2个盘，还不到700套，对于诺大的妈湾，这点供应量算的上什么？

市场是动态的，大家总在说房子多了，可是购买力也是在新增，这可不是此消彼长的关系，能买得起房的人也是会同步新增的阿。

妈湾现阶段建设进度已经快了不少，路段和基建面貌已经焕然一新，对比前几年算是突飞猛进的变化了。

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再看下面这个图右手白色这一块，有妈湾7子的写字楼聚集，万科臻湾悦/栖湾里/领玺1-3期/颐湾府，南二外已经在建设中，包括旁边沿河的前湾公园，各种公共配套都逐渐建成，其实妈湾的3/1已经形成了，刚好这一块住宅相对凝聚，之前只有领玺和颐湾府两个盘子，人气相对冷清，现在有些业主住进来包括出租的，妈湾居住氛围较之前好了不少。

左手红色这一块目前仍处于待开发建设的阶段，不过白色与红色中间的妈湾二路切割开了，感觉像是两个板块了，只要你不用上帝视角，在路面上实际感受并无过多不妥。

但是，凡事都有两面性。

你接受不了了二手房的老旧，等同舍弃了二手房地段的成熟配套，居家氛围，舍弃了配套所带来的生活便利性。

这些都是妈湾现阶段不具备的，妈湾现阶段由于建设中，到处黄土飞沙，泥头车，估摸着还要熬个几年这种状态，当然了，这只是前期无法避免的，所有都建设好了，之后的市场谁知道？谁能说得准？

那天我填了个问卷，“妈湾现阶段的不足”填了：便利店都很少，生活便利性真的严重不行，路上找不到太多小店，下沉市场完全没法打开，主要原因还是人口密度不够，商业想沉淀起来的确不够。

关注前海绝大部份的购房者是存在投资兼顾自住的双重属性的情况，既然有这个观念，就必然是清晰妈湾现阶段的区域面貌，规划情况，以及不利因素，厌恶设施，甚至对于妈湾的下限的高低，应该也有一定的心理建设了。

假设妈湾这一块的住宅都建好了，后续所反映的就是居住氛围成熟，对应的商业，教育配套齐全，那么整个前海往后绝对是深圳最次新最现代化一个区域，但同样反映的问题是提前入住的楼盘，难免要遭受片区的敲打挖掘，路段上泥土黄沙飞尘。

接受不了这个过程，那就接受单价更高的二手房或者看其他区域的新房，这个没什么好纠结和犹豫的，会犹豫纠结的是又不想陪着这个片区成长所带来的负面居住体验，但又想吃下前海这块概念板块的饼。

会买前海新房的多数是不愿意屈就二手房的价格或者楼龄，或品质之类，我说更直白点，买前海的人和你们没啥直接关系，所以你们不理解他们，他们同样也不理解你们买二手房，仓位决定观点，还是观点决定仓位？