如果房价整体下跌30%，会产生怎样的后果，内行人给出4点分析

从过去几十年的楼市发展来看，房价一直处于上涨的趋势，20年前全国的平均房价还不足两千元，如今全国商品房均价已经达到万元水平。

虽然近几年国家出台了各种各样的调控措施，使得房价逐渐稳定下来，楼市也出现了一定的分化趋势，但是全国的整体房价依然处于上涨趋势，只不过房价的涨幅有所收窄。

根据中指研究院发布的最新百城房价数据：2021年3月，全国100个代表城市新建商品住宅均价为15916元/平方米，同比上涨4.07%；全国100个代表城市二手房住宅均价为15654元/平方米，同比去年上涨3.48%。

从中指研究院给出的房价数据我们可以看出，虽然现在楼市已经逐渐稳定下来，但是整体房价依然呈现上涨趋势，不过令我们感到欣慰的是，房价年涨幅基本上低于5%，在经济快速增长的大背景下，这样的房价涨幅基本上算是稳定。

因此在房地产行业发展的过程中，我们基本上一直见证了房价的上涨，买房成本越来越高，普通刚需购房者买房也越来越难。近日在网上看到一个比较有趣的话题：如果房价整体下跌30%，会产生怎样的后果？笔者根据多年房地产从业和研究的经验，给出了4个方面的分析。

第一：从刚需角度来分析

对于已经买过房子的刚需而言，如果整体房价下跌30%，相当于家庭资产缩水，内心会有很大的失落感。不过对于自住的刚需来说，也并没有多大的损失，因为房子是用来自住，并不用实现变现。另外房子是刚需的长期财富，只要未来随着城市的发展，房价慢慢涨上来就可以，在经济发展和城市发展的背景下，房价的长期走势还是向上的。

而对于没有买房的刚需来说，整体房价下跌30%是最大的利好消息，房价下跌意味着买房成本的降低。更多刚需可以买得起房子，同时刚需购房者的压力也会减轻很多，刚需购房者的选择性也会增大。

就拿笔者所在的城市来说，目前买一套房子的成本是150万，如果选择30年等额本息按揭买房的话，具体买房成本如下（房贷利率5.635%，基准利率上浮15%）：

首付为45万，向银行贷款105万，月供为6051.02元，房贷利息为112.83万元。

如果房价能下跌30%的话，买房成本变成105万，其他条件一样，具体买房成本如下：

首付为31.5万，向银行贷款73.5万，月供为4235.71元，房贷利息为78.98万元。

相比之下，如果房价下跌30%的话，大多数购房者都可以摸到买房的门槛，月供四千多对于个人压力可能比较大，但是对于整个家庭来说，如果有两个人承担房贷的话，实际压力并不大。

第二：从投资客角度来分析

经济学家梁中华说过：目前房子的持有成本非常高，为房屋总价的6%~8%左右。为什么房子有这么高的持有成本呢？房子的持有成本主要有房子的折旧成本和房贷利息成本，房子的折旧成本每年为2%左右，房子的利息成本为3%~4%之间，再加上其他的买房成本，比如契税、房屋维修基金、物业费、取暖费等，房子的持有成本确实能够达到6%~8%。

从上面的分析可以看出，即使房价的涨幅维持在5%左右，投资客也基本上没有盈利的空间。如果房价真的整体下跌30%的话，炒房客100万买入的房子，最后只值70万，加上每年房子的持有成本，投资客将会亏得更多。

第三：从开发商的角度来分析

如果房价整体下跌30%，房子必然会比过去好卖，因为有更多刚需购房者可以买得起房子，虽然投资客买房信心不足，但是整体的销量还是会增加。

不过房企也会面临一个更大的问题，就是无法盈利的问题。房产大佬孙宏斌曾说过：如果房价下跌30%，那么我们就都死了。言外之意就是房企无法承受房价30%的跌幅，从根本上来说，虽然现在房价很高，但房企的盈利空间并不大，因为地价成本、人工成本、材料成本、房地产营销成本都在不断增加。因此如果房价下跌30%，房企将会变得无法盈利而破产。

房企的盈利空间到底有多大呢？根据孙宏斌的说法，房企的利润空间肯定低于30%，另外根据亿翰智库数据显示：50家重点房企2019年平均净利润率为16.39%，2020年房企的平均净利润利率为13.35%。也就是说大多数房企的净利润在15%左右，如果房价下跌30%，房企很可能无法生存，甚至可能会出现房企大量破产。

第四：从整个社会金融体系来分析

如果房价整体下跌30%，可能会对银行金融机构产生很大的负面影响。很多炒房客都是杠杆炒房，如果房价真的下跌30%，很多炒房客将面临破产的风险，会有不少炒房客选择弃房断供，当然也有部分刚需无法接受房价下跌，也会选择弃房断供，银行坏账数量会增加。

另外开发商破产也会导致银行坏账增加，因为很多开发商都是向银行贷款进行规模扩张，因此如果开发商大量倒闭，也会对银行产生很大的负面影响。

因此从整个社会金融体系分析的话，如果房价真的整体下跌30%，可能会引发系统性金融风险。我们都知道，房地产金融在整个社会金融体系中的占比非常高，同时对整个社会金融体系的影响非常大，因此想要维持整个社会金融体系稳定的话，最重要的就是要维持房地产金融的稳定，也就是要维持房价的稳定。

结语：虽然房价下跌是很多刚需的期盼，不过房价下跌带来的不仅是买房成本的降低，还可能会带来一些负面影响，对于经济的负面影响以及金融体系的负面影响，这些负面影响的后果都是无法承受的。因此笔者认为现在最关键的问题在于维持房价的稳定，房地产行业逐渐稳定之后，房价再慢慢回归到合理水平，这是一个长期的过程。